地域要因

近隣地域は最寄り駅から徒歩圏内であるがやや起伏が多く、周辺地域と比較するとやや人気は劣る住宅地域で、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

藤沢市街地北部の戸建住宅を中心に共同住宅等も混在する住宅地域で、特に価格形成に影響を及ぼす変動要因はないので、当分の間現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格であり、収益価格は対象標準地の投資採算性を示している。近隣地域は最寄り駅から徒歩圏内に所在しアパート等も混在するが、戸建住宅を中心とする住宅地域で、収益目的よりも、自己使用目的での取引が中心となるので、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮して、上記のとおり決定した。

地域要因

内陸部の駅徒歩圏内の住宅地域で、地域的選好性から需給は比較的堅調で、地価も上昇傾向を維持している。

地域要因の将来予測

中規模の一般住宅が建ち並ぶ既存住宅地域であり、今後とも現環境は維持されるものと予測される。各種ハザードの影響の少ない沿線地域に対する選好性の高さと安心感の向上から、堅調な地価動向は継続している。

価格決定の理由

周辺地域はアパート等の賃貸集合住宅は少なく、戸建住宅中心であるため、有効利用度が低く土地価格に見合う収益性を上げることが著しく困難な住宅地域である。土地の収益性よりも生活の快適性や利便性を重視する住宅地域であるため、自用目的での取引が主体の地域であり、隣接駅の範囲で収集された信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段大きな地域要因の変動は見られない。一般的要因の影響を受けて地域内の住宅地の地価も概ね横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が見られる住宅地域で、特段大きな変動要因は認められず当面は現状のまま推移するものと思料される。一般的要因の影響を受けて地価は概ね横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

鑑定評価地は駅から徒歩圏の住宅地域に所在し、周辺には中小規模一般住宅の外にアパート等の収益物件も見られるが、典型的な取引需要者である自己使用目的の個人は収益性よりも居住の快適性を重視する傾向がある。また土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。よって比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅からの利便性が劣っているが、周辺の熟成度やショッピングモールにも比較的近いことから需要は概ね良好である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域であり、今後も閑静な住宅地域を維持していくものと予測する。最寄り駅である辻堂駅周辺の住宅地としての熟成度は高まっており、当該地域についても底堅い傾向を維持している。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、羽鳥エリアやその周辺類似地域の事例から試算した比準価格の説得力は高い。一方、当該地域において賃貸需要は見られるものの、土地価格に見合うだけの賃料水準が形成されているとはいえず、家賃収入をもとに試算した収益価格は低位に求められ説得力は低い。したがって、より規範性の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

藤沢市の中央部に位置する農家集落地域で、特に大きな開発動向はなく、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は市街化区域に隣接する市街化調整区域内に所在する農家集落地域で、特に価格形成に影響を及ぼす変動要因はないので、当分の間現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。本件においては、収益価格を試算できなかったが、比準価格の試算に当たっては、同一需給圏内に所在する対象標準地と周辺の状況が類似した事例を選択して取引事例比較法を適用することにより、規範性の高い比準価格を試算し得たと思料する。以上から、比準価格を採用し、前年標準地からの検討を考慮して、上記のとおり決定した。

地域要因

特段大きな地域要因の変動は見られない。一般的要因の影響を受けて地域内の工業地の地価も概ね横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

周辺は中小工場、事業所等が多く、一部でマンション用地等も見られるが、当面は概ね現状のまま推移するものと思料される。一般的要因の影響を受けて地価は概ね横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は地域特性の類似性を有する取引実例を採用しており信頼性は高い。又賃貸市場が未成熟であり、適正な純収益の把握が困難であることから、収益価格は求めるのが難しい状況である。従って、鑑定評価額の決定に当っては市場の実態を反映した信頼性を有する取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

市内でも住環境が良好な住宅地域であるものの画地規模が大きいため、総額がかさみ、地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、当分は現状維持のまま推移するものと予測される。住環境は良好であるが交通接近条件がやや劣り、地価は横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多い区画整然とした分譲住宅地域である。収益価格は建築協定により共同住宅が建築できないため戸建住宅の賃貸を想定して試算したが、住居としての快適性が収益性と直結しないことによりかなり低く求められたが、やむを得ないものと思料する。取引は自用目的であるため実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺において大規模な宅地開発等は無く、地域要因に影響を及ぼすような変動は特に見受けられない。

地域要因の将来予測

辻堂駅からのバス便地域にある混在住宅地で、今後も同様の環境を維持するものと予測される。利便性から、地価は今後弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及びその周辺にアパート等は比較的多く見受けられるが、節税目的が主であり、利便性が劣る為、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず収益性は低い。よって収益性より居住の快適性、利便性に着目した自用目的の取引が支配的である。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

藤沢駅徒歩圏の既成商業地域である。周辺地域で再開発が予定されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内には賃貸ビルも増えてきたが、自用の中低層店舗兼住宅も多く残る。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、その分収益価格がやや低位に試算された。ついては、藤沢市内の商業地域から収集された取引事例に立脚した、実証性の高い比準価格を重視し、これに投資採算性を示す収益価格を比較考量し、代表標準地からの検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

藤沢駅北口の商業地で、地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

 当該地域は藤沢駅北口のメーン通りにある商業地。特段の変化は予測されない。地価動向は横ばい状態にある。今後の動向は流動的と思われる。

価格決定の理由

 近隣地域には賃貸ビルもあり、ある程度の賃貸市場も有すると認められる。しかし、利回りを中心とした完全な収益性に基づく市場としての成熟度はやや弱い。よって、代表標準地と検討した価格を充分に考慮のうえ、収益価格を比較考量し、自用目的の取引が主である取引事例より求められた比準価格を重視、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の地区では区画整理が行われ住宅地供給が進み、空地も見られるが、更に住宅地域として熟成していくものと思慮する。

地域要因の将来予測

近隣地域は最寄駅との接近性に劣る区画整理済みの住宅地であり、周辺地域では更なる柄沢区画整理事業が進んでおり発展が見込まれるが、需給が均衡し地域の地価は落ち着く傾向にある。

価格決定の理由

柄沢地区における類似地域の信頼性のある取引事例より比準価格を得た。近隣地域では賃貸アパートが見られることから、共同住宅の賃貸事例より収益価格を求めたものの比準価格より低位に求められた。これは、住宅地が一般的に収益性より居住の快適性・利便性が重視されて価格が形成される傾向によるものと思料される。よって、比準価格を重視し収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の海にごく近い住環境良好な住宅地域であるが、市況感の変化による地価の軟化傾向が窺える。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域で今後とも特段の変化は予測されない。震災の影響による地価下落は一旦は終息したが、防災意識の高まりと物件の供給圧力から地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

対象標準地は法令上の制限から賃貸共同住宅の建築が規制されているため、有効利用度が低くまた土地価格に見合う賃料水準が形成されている地域ではなく、収益価格は極めて低位に試算される結果となった。自用目的での取引が主で土地の収益性よりも利便性や快適性を重視する住宅地域であるので、地域性に大差のない信頼性の高い取引事例から求めた比準価格を重視し収益価格は参考に止め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ターミナル駅である藤沢駅からやや距離があるが、生活の利便性は概ね良好な地域であり、住宅需要が多くなりつつある地域である。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅等が建ち並ぶ藤沢駅からやや距離のある住宅地域で、特段大きな変動要因は認められず、当面は現状のまま推移するものと思料される。

価格決定の理由

近隣地域は、駅から概ね徒歩圏に位置しており、典型的な需要者は自己使用の戸建住宅の取得を目的としている。既存地主の有効活用によるアパート経営を主とした共同住宅も見られるが、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は比準価格に比し、やや低位に試算された、従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅への接近性にはやや劣るが、区画整然とした住環境内にあり、地域要因は安定的であり、地価変動率は概ね横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅への接近性がやや劣るなか、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因を著しく変容させる特段の要因もなく、今後も現状を維持しつつ安定的に推移し、地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

区画整然とした住環境にあるものの最寄り駅への接近性に劣り、戸建住宅の一棟貸しを想定して収益還元法（直接法）を適用したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性がより重視される戸建住宅地域であることを考慮し、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌し、さらに単価と総額との関連も考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性及び住環境が良好な地域であって、従来から需要は堅調である。地域特性に格別の変動は認められない。

地域要因の将来予測

湘南台駅の徒歩圏にあって住環境良好な低層住宅地として熟成しており、格別の変動要因は認められない。なお、土地は総額的見地から細分化の傾向にあり、当面の地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は戸建住宅が多く、居住の快適性・利便性等を重視した自用目的の土地取引が中心である。一方、単身者向けや二人世帯向け等の共同住宅も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。以上により、本件評価においては、市場の取引実勢を反映した比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

これまでは地域要因の特段の変化等は見ない。今後も市内北部の倉庫施設として推移していくものと考えられる。地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

これまでは住宅地への移行による土地の細分化等も考慮されてきたが、一方で市内における倉庫施設等の需要も根強いことから、暫くは同様の環境で推移していくものと思料される。地価は横ばいが続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内では賃貸倉庫も見られるが、建物の規模・構造・設備内容（保冷の有無、搬入出入設備など）等に個別性が強く、地域の標準的な賃料水準・経費率の把握が困難であるため収益価格は相対的に精度が劣り低位となった。比準価格は工場・倉庫等の取引事例から求められており信頼性は高い。以上により、現実の市場を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考として他の工業地の公示価格との検討も行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

藤沢駅から徒歩圏内の中規模一般住宅が多く建ち並ぶ地域で、住宅需要は堅調であるが物件供給は少なく、地価変動率は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、藤沢駅から徒歩圏内で利便性が高く、中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、住宅需要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域では、自用目的での取引が中心を占め、当該取引が指標となり市場価格が形成されている。収益物件でも投資採算性を重視した取引が少なく、資産保全等目的から市場価格で取引がなされている。藤沢駅から徒歩8分前後の快適性を重視する利便性の高い既成住宅地域であることも考慮して、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、単価と総額との関連も考量して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

江ノ島電鉄線柳小路駅至近の街区整然とした戸建住宅地域であり、地域要因に特別な変動はみられない。

地域要因の将来予測

江ノ島電鉄「柳小路」駅に近接する整然とした住宅地域であり、今後も当面は現状の住環境のまま推移するものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向で推移しており、今後も当面は同様に推移するものと予測される。

価格決定の理由

自己居住目的のほか、建売目的の業者取引もみられる中、対象不動産と代替性が強い江ノ島電鉄線沿線の取引事例を複数採用し、説得力ある比準価格が得られた。収益価格は、対象不動産が収益性がさほど考慮されない戸建住宅地域に存し、価格水準に見合った賃料収受を想定することが困難であることから低位に得られた。従って、市場実態を最も反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸塚区内のバス圏の中でも特に最寄駅に遠く利便性が劣ることから需要が弱含みであり、ここのところ地価はやや下落傾向が持続している。

地域要因の将来予測

バス圏の低層住宅地域で、特段の変動要因は見当たらず、今後暫くは同様の環境を維持するものと思料する。地価水準は若干弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

居住の快適性が重視される住宅地域で最寄駅からも遠いバス圏のため、自用目的の取引が中心である。同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。標準地は戸建住宅を中心とする地域にあり、アパート等の収益物件も一部に見られるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低めに求められた。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整理済の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。バス便の地域であるが、駅前商業施設整備により、比較的堅調な住宅需要が続いている。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域であり、今後も現環境を維持するものと予測する。周辺で小規模開発が行われ、住宅需要は比較的堅調であり、地価は横ばいから小幅な上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は周辺地域の分譲地内等類似性の高い事例に基づき試算された。近隣地域は、特異な事情による賃貸を除き、居住の快適性を重視した自己使用が中心である。収益価格は低位に得られたが、収益性よりも居住の快適性を重視して価格形成がされる地域の傾向を反映している。以上、辻堂駅バス圏の住宅の市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格は参考にとどめ、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅からやや距離のある住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。周辺地域で小規模開発が多く見られる。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、今後も現環境を維持するものと考えられる。地価は値頃感から下げ止まっており、今後も横ばい傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が多く一部にアパート等が混在するが、自用目的での取引が支配的である。最寄駅からの利便性等の要因から、土地価格に見合った賃料水準を形成していないため、収益価格は比準価格に比し低位に求められた。以上、信頼性の高い取引事例により市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からバス圏の区画整然とした住宅地域である。工業地域に近い住宅地であるものの、需給は安定的に推移するものと判断される。

地域要因の将来予測

区画整然とした閑静な住宅地域である。地域において特段の変動要因は認めらず、今後も現状を維持して推移するものと判断される。

価格決定の理由

対象標準地は最寄駅からバス圏の区画整然とした閑静な住宅地域に存する。近隣地域はアパート等も多く見られるものの収益性が低く、土地の元本価値に見合う賃料水準が形成されていない。主たる需要者は自己使用の個人であり、収益性よりも居住の快適性・利便性に基づく市場価値を重視して土地取引を行う。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ丘陵の住宅地で、地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

 当該地域は一般住宅が多く建ち並ぶ分譲住宅地。特段の変化は予測されない。地価動向は横ばい状態にある。今後の動向は流動的と思われる。

価格決定の理由

 近隣地域は高台の分譲住宅地で、共同住宅が一部に見受けられるが、戸建住宅が多くを占める。取引の中心は自用目的で、住宅用途賃貸市場の熟成はやや劣ると認められる。よって、代表標準地と検討した価格を充分に考慮のうえ、収益価格を参酌し、自用目的での取引が主である取引事例より求めた比準価格を重視、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多く建ち並ぶ閑静な区画整然とした住宅地域であり、住宅需要は堅調であり、地価変動率は強含み乃至は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、計画的に開発された中規模一般住宅が多く建ち並ぶ閑静な区画整然とした住宅地域で、住宅需要は堅調である。地価は強含み乃至は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多く建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、市場での取引の中心は自用目的であり、当該取引が指標となり市場価格が形成されている。投資目的より資産保全等の目的により、市場価格で取引がなされているのが実情である。低層住宅地域にあり、収益性より居住の快適性等が重視されて取引される傾向にある。よって、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに単価と総額との関連も考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅やアパート等のほかに空地も見られるが、細分化された土地取引が比較的多く見られるようになってきている。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅のほかに細分化された画地も徐々に見られるようになっている。総額的にも比較的購入しやすいエリアであることから、この傾向は続いていくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅のほかにアパート等の収益物件も見られるが、これは遊休資産の有効活用によるものが多く、新たに土地を購入して計画するような投資目的の取引は僅少であり、収益価格は低位に試算されたものと思料する。実際の土地取引の多くは自用目的がほとんどであり、この実際の取引をもとに試算した比準価格の信頼性は高い。したがって、説得力の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域としての住環境はほぼ標準的である。地価はここ1、2年は横ばい傾向が続いている。

地域要因の将来予測

既成の低層戸建住宅地域として熟成しており大きな変動要因も見受けられず、同様の環境を暫くは維持するものと思料される。地価は横ばいで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は藤沢駅を最寄駅とする住宅地域でありアパート等の収益物件も見られるものの、需要の中心となっているのは、あくまでも居住の快適性等が重視される自用目的の取引としての戸建住宅であるため、賃貸市場は成熟しておらずこのため収益価格は低位となった。従って、本件では市場性を反映する取引事例を採用して試算した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

沿道サービス業種用地として熟成している幹線道路沿いの路線商業地域であるが、特段の地価変動要因は認められず、地価は概ね横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの路線商業地域であり、今後も現況同様に推移するものと予測する。地域要因を著しく変容させる特段の要因もないことから、今後も現状を維持しつつ、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

沿道サービス業種が連担する路線商業地域であり、土地効率利用度の低い低層建物が多く、収益価格は低位に試算された。取引の中心は、収益性に着目してなされているケースが少なく、自用目的での取引が多くを占める。比準価格は広域的に収集した規範性ある取引事例に基づき試算された。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、単価と総額との関連も考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄り駅からバス便地域の中小規模一般住宅が多く建ち並ぶ地域で、地域要因は安定的であり、地価変動率は概ね横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、戸建住宅地域として熟成している。バス便利用地域の高台地域にあり、利便性は劣るものの居住環境としては良好な住宅地にあり値頃感もあることから、地価は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域では、自用目的での取引が多くを占め、当該取引が指標となり市場価格が形成されている。周辺は駅への接近性が劣る為に賃貸需要が少なく、戸建の一棟貸しを想定して収益価格を求めたが、収益価格は低位にあり、取引の中心は、居住の快適性を重視した自用目的が多い。よって、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌し、さらに単価と総額との関連も考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無い。需給動向等についても特に大きな変化は無く、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模工場等が多く立地し、画地や道路の再配置はやや困難と思料されるため、特段の地域要因の変更は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件比準価格は、同一需給圏における工業地の取引事例を収集・選択のうえ、適切な各補修正により試算されており、実証的で信頼性が高い。一方、近隣地域に所在する中規模クラス工場は建物の個別性が極めて強く、賃貸借市場自体が存在していないため、収益価格を求めることはできなかった。よって本件では、取引市場の実勢を的確に反映している比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺において大規模な宅地開発等は無く、地域要因に影響を及ぼすような変動は特に見受けられない。

地域要因の将来予測

当該地域は戸建住宅地域として熟成している。利便性が劣るものの居住環境が良好な住宅地であり、値頃感もあることから地価は現状のまま推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域で、居住の快適性等を重視した自用目的の取引が中心である。共同住宅は見受けられず、市場では転勤等の事情による戸建住宅の一括賃貸が見られる程度であり、収益目的の取引は少ない。よって、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

藤沢駅南口駅前の商業地であり、ファンドによる取得も散見され、地価は小幅な上昇傾向にある。大きな地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

藤沢駅南口駅前の中心的商業地域であり、今後も現環境を維持するものと考えられる。賃貸市場がやや低迷しているが、東京方面の地価上昇の余波から地価は小幅ながら上昇傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内を広域的に収集した取引事例に基づき試算された。収益価格は、賃貸ビルが多く、同一需給圏内及び首都圏の投資家も検討し得る立地であるが、賃貸需要がやや低迷しており、土地価格に見合った収益が得られない実情を反映して、比準価格に比しやや低位に求められた。以上、市場性、収益性を反映した比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅への接近性、住環境等は良好であり人気のある地域で、取引も活発であるため地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、当分は現状維持のまま推移するものと予測される。人気の湘南台駅から徒歩圏にあるため地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多くみられる住宅地域で、自用目的の一般住宅の取引が中心である。駅に近いため収益目的のアパートもみられるものの容積率が100％と小さいため立地に見合った収益が得られないのが実情である。よって「湘南台」駅から徒歩圏の取引事例から求められたより実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域である。ミニ開発等で小規模戸建住宅が増えてきた。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏ではあるが、やや未熟成な住宅地域。値頃感があり、一次取得者から需要が寄せられている。地価は安定的な推移が見込まれる。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域内には、一部に資産運用目的の賃貸アパート等も見られるが、容積率等の制約が厳しく、その収益性は低い。このため、地域内では居住の快適性や利便性等を重視した自用目的の土地取引が支配的である。よって、取引市場の実勢を反映した比準価格を重視し、これに収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

「藤沢駅周辺地区再整備構想・基本計画」が策定され、藤沢駅周辺地区において、老朽化しつつある街の再活性化が推進されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比較的規模のまとまった画地においては、賃貸ビル又は賃貸マンションとしての収益性も期待できるが、近隣地域は画地規模が概ね小規模であり、道路幅員による容積率の制限もあり、中低層の自用の店舗が大部分を占める。利回りを中心とした完全な収益性に基づく市場としての成熟度は弱い。よって、市場の取引の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年指定基準地価格との検討をも考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏の生活利便性の高い住宅地域である。湘南台近隣の住宅地価格は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

湘南台駅徒歩圏の共同住宅地域で、地域内に特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと判断される。湘南台地区は交通及び生活の利便性に富むため、地価は底堅く推移するものと判断される。

価格決定の理由

対象地は湘南台駅から徒歩圏の中高層マンションが多い住宅地域に存する。分譲マンション用地の需要者であるデベロッパーは、居住の利便性、地域ブランド、希少性等を反映した市場価値を重視して土地取引を行う。一方、開発法による価格はデベロッパーの投資採算性の観点から求められた理論的な価格である。よって市場性を反映した実証的な比準価格と開発法による理論的な価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からは徒歩圏であり、辻堂駅北口の再開発事業等の影響もあり地価は上昇基調が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は辻堂駅から徒歩圏の住宅地域であり住環境は良好である。近時では辻堂駅北口の再開発事業の波及効果としての住宅地需要の増加も考慮される。地価は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は辻堂駅からは徒歩圏の住宅地域でありアパート等の収益物件も見られるものの、需要の中心は、あくまでも居住の快適性等が重視される自用目的の取引としての戸建住宅であるため、賃貸市場は十分には成熟しておらず、収益価格は低位に留まった。従って、本件では取引事例を採用して試算した市場性を反映した比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連も考慮して鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅への接近性は良好であるが、繁華性に乏しい商業環境にある地域で、需要の底堅さは見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は駅への接近性は劣ってはいないが、事務所・事業所用途の土地利用が標準的な地域で、藤沢駅勢圏の商業地としては繁華性にやや乏しく、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は藤沢市を中心に駅周辺の接近性同程度の商業地域の代替性の高い取引事例から試算され、市場の実勢を反映した実証的な価格と言える。以上からより説得力を有する比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

私鉄駅徒歩圏の鵠沼地区の住宅地であるが、東海地震への懸念から需要はやや弱い。

地域要因の将来予測

近隣地域は旧来からの既成住宅地で、特段の変化は予測されない。地価動向は一時回復傾向にあったが、やや弱含み傾向を示している。

価格決定の理由

本鵠沼地区の類似地域での取引事例より比準価格を得た。近隣地域は戸建住宅地域であることから、戸建住宅等の賃貸事例より収益価格を求めたが比準価格と比し大きく低位に求められた。これは、標準地のような戸建住宅地においては賃貸需要を想定せず居住の快適性・利便性が重視されて価格が形成される傾向によるものと思料される。よって、比準価格を重視し収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無い。近隣地域は未だ熟成途上にあり、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

周辺には空地も散見されるが、相鉄いずみ野線の延伸計画もあることから、今後は漸次、戸建住宅地域として熟成していくものと予想する。

価格決定の理由

近隣地域は、熟成度の低い戸建住宅地域であり、最寄駅や利便施設への接近性も劣ることからアパート等の収益物件はほとんど見られない。すなわち、当該地域における土地等の取引は、自用目的が主であり、収益性より居住の快適性等が重視される。よって、代替関係が認められる取引事例から試算された比準価格を重視して収益価格を参酌し、単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

自動車関連工場の多い工業地域であり、特段の変動要因は見られず、地価は比較的安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自己で利用する工場の取引が多く、そのため賃貸市場が未成熟な状況であることから収益還元法を適用することを断念した。一方、法人事業者等の市場参加者は市場性を十分に考慮して取引価格を決定することから比準価格の規範性は高い。したがって比準価格を重視し、代表標準地との均衡についても留意し、更に昨今の工業地の市場動向を勘案の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無い。鵠沼地区の一角に位置しているため、地価は僅かな下落が続いている。

地域要因の将来予測

大規模画地の細分化が徐々に進行しつつあるが、道路等の再配置は困難な既成住宅地域であるため、特段の地域要因の変更は見込まれず、当分の間、現状維持程で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅のほか共同住宅も見られる既成の住宅地域であるが、アパート等は既存所有地の有効活用として建築されているものと思われ、需要の相当部分は戸建住宅等の自用目的が占めている。 よって、信頼性を有する取引事例から試算された比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、さらに単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商店街としての相対的な地位の低下から住宅地化が進行し、地価の推移変動は背後住宅地との相関が強まっている。

地域要因の将来予測

近隣地域は、辻堂駅に近く、低層の小売店舗等が多く見られる近隣型の商業地域である。空き店舗が多いが、当面は現状を維持するものと推測される。商況性及び繁華性に劣り、住宅地化が進行している。

価格決定の理由

地価の二極化が進み、繁華性が低い地域における収益目的の土地取引は低調である。しかし、こうした地域であっても、個人事業者等を中心とする自用目的の取引はある程度認められる状況にある。一方、近隣地域の商業用賃貸取引は少なく、収益性も相対的に低位な水準にある。このような地域特性を考慮し、本件評価に当たっては、市場実勢を反映する比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本鵠沼駅の徒歩圏にある熟成した戸建住宅地域であり、地域要因に特別な変動はみられない。

地域要因の将来予測

本鵠沼地区の熟成した住宅地域で、今後も閑静な住環境が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

自己居住目的の取引が多い中、本件では対象不動産と同じ本鵠沼地区内の取引事例等を複数採用し、説得力ある比準価格が得られた。収益価格は、対象不動産が収益性が殆ど考慮されない戸建住宅地域に存し、価格水準に見合った賃料収受を想定することが困難であること等から、やや低位に得られた。本件では市場実態を最も反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

藤沢駅に近い利便性良好な住宅地域として熟成しており、格別の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は、ターミナル駅としての性格をもつ藤沢駅から徒歩圏内にあって、湘南ブランドイメージを有する熟成した住宅地域である。特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持しつつ推移するものと思料する。

価格決定の理由

エンドユーザーによる自用目的の取引が中心であるが、交通接近条件や行政的条件を反映し、アパート等の収益物件も散見される地域である。しかし、地価に見合う賃料水準が形成されておらず、その収受が困難なことにより、収益価格はやや低位に試算されたものと考える。本件では、利便性・快適性に基づく自用目的の需要が多い地域特性を鑑み、比準価格を重視して収益価格を十分比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅のほかにアパートも見られ、大学に近い住宅地域であることから、地価は比較的安定している。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかにアパートが建ち並んでいる住宅地域であり、特段の地価に影響を与える要因等もなく、今後も大学に近い住宅地域として熟成していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅のほかにアパート等の収益物件も見られるが、これは遊休資産の有効活用によるものが多く、新規に土地を購入して収益物件を計画する投資目的の取引は僅少であり、収益価格は低位に試算されたものと思料する。実際の取引の多くは自用目的がほとんどであり、この実際の取引をもとに試算した比準価格の信頼性は高い。したがって、説得力の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

集客力の優れた商業施設等が周辺になく商況に大きな変化はないものの、スマートタウンの開発等により、地価変動率は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地が属する地域は、低層の沿道サービス向店舗が多い路線商業地域であり、商業集積度は低く、収益価格は低位に試算された。取引の中心は、収益性に着目してなされているケースが少なく、自用目的での取引が多くを占める。比準価格は広域的に収集した規範性ある取引事例に基づき試算された。従って、信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、単価と総額との関連も考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

低層の小売店舗等が連担する駅至近の近隣商業地域であり、特段の地域要因の変動要因は無く、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、小田急江ノ島線本鵠沼駅に近い低層の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域である。地域要因に特段の変化の兆しは認められないため、当面は現状のまま推移するものと判断される。

価格決定の理由

対象標準地は、小田急江ノ島線本鵠沼駅至近の日用品等の販売を主体とする近隣商業地域に存する。主たる需要者は店舗兼住宅の自用目的の取得者であり、市場性を反映した実証的な価格を重視して土地取引を行う。近隣地域は低層建物が多く土地の効率的な利用が図られていないため、収益価格はやや低位に試算された。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

藤沢駅からバス便の住宅地域であるが、周辺地域も開発されつつあり、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。当該地域はバス便の住宅地域であるため藤沢市内ではやや利便性が劣るが、需要は安定して推移している。当該傾向が持続するかについて、慎重な見極めが必要である。

価格決定の理由

近隣地域は、バス便圏内の区画整然とした住宅地であり、自用目的が殆どである。賃貸は転勤等の事情による戸建住宅若しくは既存地主の有効活用によるテラスハウスが殆どで、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、低位に試算された。従って、鑑定評価額の決定に当たっては、市場の取引の実態をより反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は特に無い。商況等についても大きな変化は無く、地価は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

地区計画により建物の用途等に制約があるため、特段の地域要因の変更は見込まれず、当分の間、現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域の立地特性を考慮すると、賃貸用収益物件の運営を目的とする需要は少なく、また、建築される建物の構造等も個別性が強くなるため、自用の事業所敷地に対する需要が中心となる。よって、価格の牽連性を有する取引事例から試算された比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、さらに単価と総額のバランスからみた市場性も妥当であることを確認して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特別な変動はみられない。

地域要因の将来予測

湘南台駅西口駅前の大通り沿いの商業地域で、繁華性は高く、今後も当面は現況のまま推移するものと予測される。地価水準も当面は横ばい傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

対象不動産の存する湘南台駅周辺では、既存の店舗・事務所ビルのほか新たな賃貸マンションの供給もみられ、商業地としての価格水準に見合った賃料の想定が困難なこと等から、収益価格がやや低位に求められたものと思料される。本件では、対象不動産と同じ湘南台地区の取引価格を複数採用した実証的な比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

辻堂駅に隣接する商業施設「テラスモール」に近い、駅から約8分の徒歩圏内に存する生活利便性の良好な住宅地域であり、人気は高い。

地域要因の将来予測

地域南東側のテラスモースに加え、パナソニック工場跡地の土地区画整理事業等により、当該地域においても生活利便性の向上、人気等を反映し、さらなる需要が見込まれるものと予測する。

価格決定の理由

周囲は、一般住宅やマンション等が建ち並ぶ住宅地域であり、首都圏通勤者向けアパート等の収益物件も混在する住宅地域であるが、自用目的での取引が中心となっており、賃貸物件の取引は未成熟である。よって、本件では、現実の取引に基づき市場性を反映している比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との均衡にも留意し、さらに、不動産市場の動向も勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大通りに面した駅から近い商業地域である。格別の変動要因は認められず、現状を維持しつつ推移していくものと判断する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は比較的高度利用されている地域であるが、繁華性は低く、利用形態は低層階が店舗又は営業所、中層階は住居系用途であることから収益価格はやや低位に求められた。また、利回りを中心とした収益市場の熟成度はまだ低い。従って、鑑定評価額の決定に当たっては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からバス便圏の住宅地域であり、需要は総じてやや低調。地価は弱含みにて推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は下落傾向にて推移するものと思料する。

価格決定の理由

当地域は最寄駅からバス便圏の住宅地域である。需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視して、不動産購入の意思決定を行うことが一般的である。アパートも一部で見られるが、これらは地主が相続税対策等を目的として建設したものであり、収益物件として売買されることは殆どない。よって、価格の調整に際しては、収益価格を参考にとどめ、市場性を反映した比準価格を標準とし、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅、アパート、営業所等が混在する住宅地で、地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

 当該地域は区画整理済みの住宅地で、特段の変化は予測されない。地価動向は経済情勢を反映し、若干の上昇傾向にある。今後の動向は流動的と思われる。

価格決定の理由

 近隣地域には戸建住宅とアパート等が混在するが、取引の中心は自用目的である。住宅用途賃貸市場の熟成はやや劣ると認められる。よって、代表標準地と検討した価格を充分に考慮のうえ、収益価格を参酌し、自用目的での取引が主である取引事例より求めた比準価格を重視、鑑定評価額を上記のとおり決定した。