地域要因

区画整然とした住宅地で、良好な居住環境を形成している。2路線が利用でき、潜在的需要は高い。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の居住環境が良好な住宅地である。地域要因に変動は見られず、今後も住宅地として現状を維持していくものと推測される。

価格決定の理由

周囲には共同住宅等も見られるが、更地を取得して収益物件を想定することは事業収益の観点から一般的ではなく、収益還元法の適用は断念した。また、既成市街地であるため原価法の適用も困難である。そのため、求められた価格は比準価格のみであるが、信頼性のある多数の取引事例より試算されており、市場性を反映した妥当な価格と認められる。以上により、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

駅徒歩圏内の区画整然とした居住環境の良好な住宅地域であり、希少性も高いことから、需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

交通接近性に優れ、居住環境の良好な住宅地域である。地域要因の変動も見られないことから、同様の傾向で推移するものと推測される。希少性が高く、地価は強含みで推移するものと予想される。

価格決定の理由

周囲にはアパート等の収益物件も散見されるが、投下資本に見合う収益物件を新たに想定することは難しく、収益価格の試算は断念した。また、既成市街地であることから原価法の適用も見送った。求められた価格は比準価格のみであるが、多数の取引事例より試算し、標準地の市場性を反映した妥当な価格と認められる。以上により、比準価格をもって標準地の鑑定評価額と決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。徒歩圏内ではあるが、北総線は、JR線と比して利便性に劣り、地価は横ばい傾向。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しつつあり、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。周辺の空地も今後徐々に宅地化されていくと推定。地価はしばらく横ばい傾向が持続するものと思慮する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地で、自用目的の取引が多い地域である。比準価格の査定においては、北総線沿線の類似地域より多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、周辺にはアパート等も散見されるが、標準地の画地条件及び法令上の規制から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。従って、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

松戸駅からバス便利用の区画整理された住宅地域で、近隣地域の居住環境、生活利便性等の要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

熟成した既成住宅地域で地域の要因の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は横ばいが続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、主に松戸駅からバス便利用の住宅地で、快適性を指標とした自用目的の取引が多い住宅地域であり、共同住宅を建築し賃貸事業を行う目的の取引は、投資採算性の観点から成立し難いことから、収益還元法は非適用とした。よって、市場を反映した多数の信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からの接近性に優れる商業地であるが、商住混在の傾向が強く市内の商業地と比較して繁華性は劣る。背後の住宅地とは価格が接近しつつある。

地域要因の将来予測

店舗・共同住宅等が混在する地域であり、繁華性は低下しているものの今後も同様な利用状況が継続されるものと推測される。昨今の景気回復傾向を反映し、地価は下げ止まり感が出ている。

価格決定の理由

普通商業地に所在しているが、商業地の集約化に伴い繁華性がやや欠けているため賃料水準が低く形成されており、収益価格は低位に試算された。したがって、試算価格の調整に当たっては、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

主として駅利用及び近隣居住者のための物販、飲食、金融、医療等の店舗が建ち並ぶ地域で、ここ最近の市場の変動要因は見受けられない。

地域要因の将来予測

当該地域は私鉄駅近くの店舗、住宅等が建ち並ぶ地域である。今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は県道沿いに店舗や住宅等が建ち並ぶ地域である。周辺環境及び敷地規模から需要者の多くは自用目的の法人もしくは収益物件の取得を目的とする不動産会社等である。したがって、本件では市場の実態を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした、住環境等良い、認知度の比較的高い住宅地であるが、生活利便性がやや劣後し、価格は横這い傾向で推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域であり、格別の変動要因は認められず、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は、横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、試算過程に問題なく市場性を反映した信頼性の高い試算価格を得ることができた。一方、風致地区のため建ぺい率・容積率ともに低く、共同住宅の建築は一般的ではないため収益価格は試算しなかった。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅接近性が概ね良好であり、区画整然とした住環境の概ね良好な住宅地域である。周辺の地価水準は横這いで推移している。

地域要因の将来予測

周辺には住宅の外に駐車場や空地も見られるが、徐々に戸建住宅を中心とした住宅地域として成熟していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自己居住用の戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。また、第1種低層住居専用地域であり、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。よって、市場を反映した多数の信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

中高層の店舗ビル等が多い駅に近い商業地域で、繁華性が認められる。周辺の地価水準は、緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、投資採算性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、試算過程において想定要素を含むことから、やや規範性に欠ける。一方、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場の実態を反映している。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅からは徒歩圏外であるが、区画整然とした住宅地であり住環境は比較的良好であるため地価は横ばいで推移。特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ地域で格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。地価は最寄駅から徒歩圏外の地域であるため横ばい傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅を中心とした一般住宅地域であり、最寄駅への接近性、画地規模等から、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断され、収益還元法は適用しなかった。近隣地域は快適性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であるので実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した駅前商業地域で、格別の変動要因はないが、供給が限定的で地価は依然強含みとなっている。

地域要因の将来予測

駅前の熟成した商業地域で、投資家等の需要が認められるが、供給はほとんどなく地価はやや強含みとなっている。地域内に格別の変動要因はなく、用途的には当面現状維持と予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内に存する多数の事例を採用して試算したもので、現下の不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、駅至近で立地条件が優る賃貸物件については相応の賃料の収受が可能で、投資採算性を反映した価格と言える。対象標準地は駅前広場に面する希少性が高い立地で、取引市場は強含みで推移していることを考慮のうえ、本件では両価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から近い利便性の高い住宅地であり、地元は元より周辺他市等からの根強い需要及び上野東京ライン開通の浸透を背景に、地価は上昇にて推移。

地域要因の将来予測

規模約200㎡以上の全般的に画地規模が大きい住宅地である。今後は、総額が嵩むことから細分化が進むものと予測されるが、上野東京ライン開通による利便性の向上が浸透しつつあり、地価は上昇にて推移。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件も見られる。しかし、第1種住居地域内で4m市道に面することから基準容積率は160％であり、事業収支の観点から共同住宅の想定が非現実と判断されるため、収益価格の試算は断念した。よって自己使用目的中心の多数の信頼性を備える取引事例を秤量比較検討して求めた説得性のある比準価格を採用することとし、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩限界圏であるが生活利便性には優れた戸建住地であり、需要が強まっている。建売分譲も幾分見られるが地価は、強含んでいる。

地域要因の将来予測

概ね戸建住宅が主として建ち、空地も見受けられる住宅地域であり、戸建住宅の建設が行われていくものと思われる。今後、住宅地としての熟成度が進むものと予測される。

価格決定の理由

土地利用は、戸建住宅が多く、JR駅徒歩15分程度やや遠隔にある。需要者のほとんどは、自らの居住用を目的としており、土地価格に見合う収益性を適切に反映した賃貸利用は見られない。そのため、収益価格を求めることは断念した。そこで、代表標準地との均衡、単価と総額の関連に留意し、居住の快適性を反映している比準価格によるのが妥当と判断されるので、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内に位置し、都心への接近性に優れているため、底堅い需要があるエリアである。地価はほぼ横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中小規模の戸建住宅を中心とする既存住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価動向については、しばらくは横ばい傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は公法上の規制が第1種低層住居専用地域（建ぺい率50％、容積率100％）であり、事業収支の観点から賃貸住宅を想定することが困難であることから収益還元法の適用を断念した。比準価格は矢切駅を最寄駅とする住宅地の取引事例を採用し、信頼性のある価格が求められている。よって同一需給圏内の規範性のある取引事例より求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

区画整然とした住環境の概ね良好な住宅地域である。周辺の地価水準は横這で推移している。

地域要因の将来予測

周辺には住宅の外に駐車場や空地も見られるが、徐々に戸建住宅を中心とした住宅地域として成熟していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自己居住用の戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。また、第1種低層住居専用地域であり、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。よって、市場を反映した多数の信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

ロードサイドビジネス適地であり、景気回復から不動産需要は向上しているものの、個人消費の回復が緩慢であり、やや需要が伸び悩んでいる。

地域要因の将来予測

国道沿道の路線商業地域であり、ロードサイド事業用店舗等が建ち並んでいる。今後も同様の状況で推移するものと予測される。

価格決定の理由

土地利用は、商業用途の自社利用や賃貸物件としての利用が中心となっている。需要者は、中小の不動産業者や個人投資家、ロードサイド事業者等であり、賃貸のみならず自己使用であっても商業収益性が重視される地域である。そこで、単価と総額の関連に留意し、投資原価としての比準価格と投資採算性を示す収益価格を比較考量し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地価水準に影響を与える地域要因の変動は特段見られないが、選好性で優る松戸駅勢圏内にあるため需要面から地価動向は堅調推移と予測される。

地域要因の将来予測

既成の住宅地で地域要因に特段の変動は認められず、当分の間は現状を維持して行くものと予測される。松戸駅勢圏に所在するが最寄駅への距離や住環境から地価動向は横ばい傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

積算価格は後記2．（2）−1の理由により、収益価格は後記3．（3）−1の理由により、何れも適用を断念した。採用した手法は取引事例比較法のみとなったが、求められた比準価格は対象標準地の類似地域内において収集された多数の信頼性ある取引事例から求められたもので、取引市場の実勢を反映する規範性の高い価格であると認められる。よって、比準価格を標準とし、更に類似地域内の代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR松戸駅前の商業地域であるので、需要は高い。供給量が少ないため、取引価格も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中層ビル、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の商的環境を維持するものと予測する。今後地価は、上昇傾向に推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該標準地の存する地域は、中層ビル、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、収益性を重視する地域である。ただし、標準地の規模、基準容積率等から高度利用が難しく、収益価格は低目に求められた。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格も関連づけ、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

生活環境が整った住宅地域であり、潜在的な需要は高い。駅徒歩圏であり、市内各路線へのアクセスも良好なことから、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏内の生活利便性の高い住宅地域である。地域要因に変動を及ぼす変化はみられず、今後も住宅地域として現状を維持していくものと推測される。

価格決定の理由

周辺には共同住宅も散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。また、既成市街地であるため原価法の適用も断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であるため、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められるものの、当該地域の地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は自己居住目的の戸建住宅の敷地とすることが最有効使用である。自用を目的とした取引が主であり、需要者は市場性を最も重視する。また、対象標準地の存する近隣地域は第1種低層住居専用地域内の主として一般住宅が見られる地域であり、事業収益の観点から収益物件としての共同住宅想定が非現実的であるため、収益還元法は適用していない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR松戸駅西口駅前広場に接面する中心商業地域で、集客施設の立地、繁華性等の要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

地域要因の大きな変動はない。マンション供給による背後人口増加が進むものと予測する。地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

商業地の取得は投資行動であり、商業地の取引事例を重視して求めた比準価格は投資行動の結果を反映している。収益価格は高層店舗事務所を建築して賃貸事業を行う目的で土地を取得する場合の採算価格であり、典型的需要者の合理的な意思決定を反映している。比準価格及び収益価格はそれぞれ市場で実現する可能性が大きい価格である。よって、比準価格と収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件がやや劣る地域であるが、JR常磐線最寄駅より徒歩圏内にある住宅地であり、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

周辺空地に住宅開発が進み今後も中小規模の低層住宅地として推移していくものと予測する。地価水準は横ばい傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の存する地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であり地価水準に見合う賃料水準が形成されていないため事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。自己使用目的で取引され取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

再開発による中高層共同住宅と店舗の複合施設に隣接した、中層の店舗等が建ち並ぶ商業地域で、ここ最近は市場に及ぼす変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺の環境及び敷地規模から需要者の多くは収益物件や分譲マンションの建築を目的とする不動産業者もしくは自社ビルの建築を目的とする法人等である。したがって、本件では収益性を反映した収益価格と市場の実態を反映した比準価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗やマンション等が増えつつあり今後も地域の発展が期待され、収益物件の需要は相応にあるが供給が少なく潜在的な成約価格水準は上昇している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人等であり、収益価格試算上の指標についても規範性の高いものと考えられる。一方、採用した取引事例は取引時点がやや古いものも含まれるが、類似地域内の信頼性のあるもので、比準価格は市場の実態を反映している。以上より、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動は認められない。新京成電鉄線駅勢の中でも生活利便性が良く都心接近性も良い住宅地域である。地価は上昇傾向で推移した。

地域要因の将来予測

当分の間、現況のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

本件は上本郷駅徒歩圏の住宅地域でありアパートも立地可能であるが、収益価格は後記「宅地−3（3）−1」記載の理由により算定せず。比準価格を算定するにあたり、周辺の類似地域において多数の信頼性のある取引事例が収集でき、各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を既述の通り決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められ、当該地域の地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

近隣地域は中規模住宅を主に共同住宅等が混在する住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域であり、自己居住目的の戸建住宅の敷地とすることが最有効使用である。自用を目的とした取引が主であり、需要者は市場性を最も重視する。また、地価水準に見合う賃料水準が形成されていないため事業収支の観点から収益物件の想定は困難であり、収益還元法は適用していない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

既存の比較的安定した住宅地で、今後もこの環境を維持するものと予測する。地価は、横ばい傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、松戸駅南東方及び南西方の戸建住宅地の取引事例から試算され、現実の不動産市場の動向を反映した実証的で説得力のある価格である。収益価格は、標準地が鉄道駅から遠く、事業収支の観点から共同住宅の想定が現実的でないため、収益還元法の適用を断念した。積算価格についても既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため、原価法の適用を断念した。従って本件では、比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

伊勢丹近く同県道沿の分譲マンション「ルフォン松戸」は完売し、周辺ではマンション素地や収益物件の購入意欲も旺盛で、価格は上昇基調で推移。

地域要因の将来予測

最寄松戸駅迄徒歩にて約7分程度で、沿道沿とも相俟ってマンション適地化の傾向もある。伊勢丹デパートをはじめとする利便施設に近いことから、潜在的な需要は根強くあり、地価も上昇基調で強気に推移している。

価格決定の理由

比準価格を求めるにあたって採用した取引事例は、松戸駅及び周辺類似商業地域からのものであり、信頼度は十分である。一方収益価格については、賃料水準、空室率、利回り等の査定において当地域の特性を十分吟味し査定したが、求めた収益価格は当地域の立地性を反映したもので、現実性に立却している。以上から取引市場を如実に反映した比準価格を重視するも、賃貸市場の動向を示唆する収益価格をも比較衡量し、代表標準地との検討を踏まえ上記に決定した。

地域要因

松戸駅東口駅前の商業地域で、依然として投資家等の根強い需要があるが、供給がほとんどないため地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

松戸駅前の商業地域で、投資家等の需要があるものの供給がほとんどないため、地価は強含みとなっている。熟成した商業地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当面現状維持と予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内に存する多数の事例を採用して試算したもので、現下の不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸を想定して試算した価格で投資採算性を反映した価格と言える。駅前の好立地であることから、需要は旺盛で市場は強含みで推移している実態を考慮のうえ、両試算価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠い地域であるため、市場での地価は横ばいで推移している。特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

中規模住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。地価は最寄駅から徒歩圏外の地域であるため横ばい傾向にあるものと予測される。

価格決定の理由

自己使用の戸建住宅を中心とした一般住宅地域であり、最寄駅への接近性、風致地区等の公法規制から、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断され、収益還元法は非適用とした。従って快適性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心であるので実証的で説得力の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められ、当該地域の地価は微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

地域は一般住宅、アパート等が見られる既成住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準はやや上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は収益性よりも居住の快適性を重視する地域であり、自己居住目的の戸建住宅の敷地とすることが最有効使用である。自用を目的とした取引が主であり、需要者は市場性を最も重視する。また、事業収支の観点から収益物件の想定は困難であり、収益還元法は適用していない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の小規模住宅密集地であり、特段の地域変動要因は認められない。総額は手頃なるも、選好性は劣後し、地価は弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

小規模戸建住宅が密集する雑然とした既成住宅地域で、街区や道路整備が困難なため、今後とも現状維持を保つものと予想。低地の住環境とも相俟って、需要は劣り、地価は弱含み基調で推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺は比較的小規模な戸建住宅を中心とした住宅地で、事業収支の観点から賃貸住宅を想定することが非現実的であるため、収益還元法の適用は断念した。他方比準価格の試算では、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し、これらから秤量比較検討しており、妥当な価格が求められたものと思料する。よって採用した資料、手法等を吟味し、十分に合理的説明可能な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本八幡駅から徒歩圏外の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

最寄駅まで徒歩圏外の成熟した住宅地域のため、今後も同様に推移するものと思料される。地価は概ね横ばい程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。なお、当地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される、自己使用の中規模戸建住宅が多い郊外の住宅地域であり、アパート等の賃貸物件もほとんど見られず、合理的な賃貸市場が形成されていないため、収益価格は求めなかった。よって、比準価格を採用して、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地価水準に影響を与える地域要因変動は特段見られないが、商業地は売物が少なく投資需要の高まりや希少性もあって地価動向は堅調推移と予測。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地における想定需要者は対象不動産の採算性や収益性を重視して投資する。類似地域で収集された多数の信頼性ある取引事例から求められる比準価格は、需要者の投資行動結果や取引市場の実態を反映した実証的価格である。一方、収益価格は賃貸事業目的で土地を取得する場合の投資採算価格で、理論的ではあるが想定事項を包含している。以上から、比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

緩やかな景気回復基調は認められるが、地域要因の変動は認められない。当該地域は駅接近性等の立地条件でやや劣り、地価は下落で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象地の存する地域は風致地区であり、建築規制のため収益合理性のある建物が建築困難であることから賃貸市場が形成されておらず、自己使用目的の取引が支配的である。よって収益価格は試算せず、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした居住環境が優る住宅地域で、近隣地域の接近条件、環境条件等の要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

地域要因の変動は特になく当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的の戸建住宅地市場において対象不動産の市場価値は最大化する。共同住宅を建築し賃貸事業を行う目的の取引は、投資採算性の観点から成立しないため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、戸建住宅の最終需要者市場で成立した取引事例を比較検討して求めた試算価格であり、市場実現の可能性が大きい。よって比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ほぼ徒歩圏内にある熟成された住環境良好な住宅地域であり、需要は堅調で、地価は微増傾向で推移している。

地域要因の将来予測

熟成した既成の住宅地域で、発展、衰退等特に地域の動向に影響を与える要因は認められず、当分は概ね現状を維持していくものと思料され、地価水準は今後とも微増傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域内の閑静な住宅地域内に位置し、一般住宅ないしその用地が取引されるケースが多く、賃貸物件の収益性が取引価格の指標となっている傾向は強く見られず、当該地域は居住の快適性を重視する一般住宅地域としての性格が強いところから、比準価格を標準とし、さらに前年地価公示以降の動向及び代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR線最寄駅から徒歩圏内にある一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、一般的要因の下、地価は若干の上昇傾向を示した。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、今後も同様の住環境を維持すると予測する。根強い需要が認められる地域であることから、今後の地価は一般的要因の下、緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域にはアパート等が混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は比準価格に比べ低位に求められたものと思料される。対象標準地が居住の快適性を重視する住宅地域にあることから、市場における実際の取引事例より試算された比準価格は実証的で説得力を有する。従ってこの比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市川駅徒歩圏にあり、一般住宅を中心とした住宅地域である。ブランド力のある地域で潜在的需要も強く、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とした成熟した住宅地であり、当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。標準地の存する地域は、第一種低層住居専用地域に指定されており、戸建住宅を核とした成熟した住宅地域であり、収益を目的とした賃貸事業用の土地の新規取得は限定的であることから、収益物件の想定は合理的でないと判断し、収益価格は試算しなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新京成線沿線は需要が弱いが、最寄駅から徒歩圏内にあるので、地価はほぼ横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小規模住宅にアパートも見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後地価は、しばらく横ばい傾向に推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は、第一種低層住居専用地域内の地域であり、事業収支の観点から収益物件としての共同住宅を想定することは非現実的であることから、収益還元法は適用しなかった。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

熟成した既成住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面現状維持と予測する。鉄道駅徒歩圏外であるが、相応の需要があり地価は概ね横ばい傾向で推移している。

価格決定の理由

以上により比準価格を試算した。積算価格及び収益価格は別記理由により試算しなかった。比準価格は多数の戸建住宅地の事例を採用して試算したもので、現下の戸建住宅地市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手双方にとって意思決定の基準となる価格である。以上から本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は北松戸周辺の取引事例から試算され、現実の不動産市場を反映した実証的で説得力のある価格である。収益価格は画地規模の問題もあって、事業収支の観点から共同住宅の想定が非現実的であり、収益還元法の適用を断念した。積算価格についても既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため、原価法の適用を断念した。従って本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。