千葉県松戸市仲井町３丁目２１番(上本郷駅・松戸新田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


170,000円

2016年01月01日に行った千葉県松戸市仲井町３丁目２１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を170,000円/㎡としました。

千葉県松戸市仲井町３丁目２１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市仲井町３丁目２１番
住居表示 
価格170,000円/㎡
交通施設、距離上本郷、150m
地積227㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗が建ち並ぶ駅前通りの商業地域
前面道路の状況北東11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙橋貴俊氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋貴俊
価格170,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅からの接近性に優れる商業地であるが、商住混在の傾向が強く市内の商業地と比較して繁華性は劣る。背後の住宅地とは価格が接近しつつある。
地域要因の将来予測店舗・共同住宅等が混在する地域であり、繁華性は低下しているものの今後も同様な利用状況が継続されるものと推測される。昨今の景気回復傾向を反映し、地価は下げ止まり感が出ている。
市場の特性同一需給圏の範囲は新京成線及び常磐線沿線徒歩圏に所在する普通商業地域。主たる需要者は企業経営者、不動産業者等であるが商業収益性はやや低いため投資物件としての需要は低い。主に周辺居住者の最寄品販売を目的とした利用となるが、背後の住宅地との代替性がみられる地域もある。近隣地域内において商業地としての取引はみられないが、背後住宅地及び商業収益を考慮すれば、価格帯は敷地面積200㎡前後で15万円／㎡程度である。
一般的要因インバウンド需要の下支えにより、景気は緩やかな回復基調であるが、海外経済の減速による景気下振れリスクが懸念される。

廣木耕治氏による調査レポート

不動産鑑定士廣木耕治
価格170,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。
地域要因地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められるものの、当該地域の地価は収益性の回復が鈍く横ばい傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏の範囲は新京成線及び常磐線沿線を中心とした普通商業地域である。その商圏顧客は近隣居住者が主となるため、賃貸市場の需要者は1階路面店舗は小売業、飲食サービス業等が中心となり、上層階は事務所等である。また、主たる売買の需要者は個人や不動産業者が主体となっている。当該地域の商圏は近隣住民を主としていることから比較的狭く、収益性の回復がやや鈍い。市場で中心となる価格帯は敷地面積200㎡前後、15万円／㎡前後である。
一般的要因景気は海外景気の下振れ懸念があるが、雇用・所得等が改善傾向にあり、回復基調が続く。地価は需要減等の地域を除き、上昇乃至横ばい傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7886462
北緯 139度9173752

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)みのり台駅(地価相場 148,000円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)松戸駅(地価相場 130,500円/㎡)新八柱駅(地価相場 148,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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