千葉県松戸市小山字町田１２１番２(松戸駅・矢切駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


127,000円

2017年01月01日に行った千葉県松戸市小山字町田１２１番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を127,000円/㎡としました。

千葉県松戸市小山字町田１２１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市小山字町田１２１番２
住居表示 
価格127,000円/㎡
交通施設、距離松戸、1,500m
地積132㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

酒井啓次氏による調査レポート

不動産鑑定士酒井啓次
価格127,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はなく、地域内では規模・形状とも標準的画地であり、代替・競争関係にある他の不動産と比較して競争力は標準的である。
地域要因地価水準に影響を与える地域要因の変動は特段見られないが、選好性で優る松戸駅勢圏内にあるため需要面から地価動向は堅調推移と予測される。
地域要因の将来予測既成の住宅地で地域要因に特段の変動は認められず、当分の間は現状を維持して行くものと予測される。松戸駅勢圏に所在するが最寄駅への距離や住環境から地価動向は横ばい傾向が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は松戸市南西部域でJR松戸駅を中心とするバス便利用の普通住宅地域。中心需要者は松戸市域内外居住で一次取得の勤労者層と想定される。対象標準地周辺は低地で交通利便性も今一つであるが、松戸駅勢圏の既成の住宅地で比較的安定した需要が期待でき、介在する空地や古家敷地を分割した小規模の建売が散見される。中心価格帯は土地価格が130㎡前後で総額15∼20百万円程度、新築戸建は土地120㎡前後で総額30百万円程度が多い。
一般的要因景況の先行不透明感と個人消費の足踏みが続く中、低金利等の影響もあり近時不動産市況は住宅関係は概ね横ばい、商業地は強含み傾向が続いている。

廣木耕治氏による調査レポート

不動産鑑定士廣木耕治
価格127,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。
地域要因地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められるものの、当該地域の地価は横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松戸市及びその周辺の住宅地域であり、主たる需要者は都心へ通勤する松戸市及びその周辺の居住者が中心である。取引としては新築よりは中古住宅が多く、住宅需要は比較的安定している。地域の中心的な土地の価格帯としては、130㎡前後で1500万円∼2000万円程度であり、新築戸建物件で2500万円∼3000万円程度である。
一般的要因景気は海外経済の下振れ懸念があるが、雇用・所得環境の改善が続く中、回復基調にある。地価は需要減等の地域を除き、上昇乃至横ばい傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7750089
北緯 139度8956996

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松戸駅(地価相場 130,500円/㎡)矢切駅(地価相場 157,500円/㎡)北国分駅(地価相場 156,000円/㎡)上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)金町駅(地価相場 285,000円/㎡)柴又駅(地価相場 288,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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