千葉県松戸市本町１番１１(松戸駅・上本郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
1,030,000円
2016年01月01日に行った千葉県松戸市本町１番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,030,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県松戸市本町１番１１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 1,030,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 松戸、駅前広場接面 |
| 地積 | 99㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)6F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北駅前広場市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐藤元彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤元彦 |
|---|---|
| 価格 | 1,030,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | JR松戸駅西口駅前広場に接面する中心商業地域で、集客施設の立地、繁華性等の要因に大きな変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因の大きな変動はない。マンション供給による背後人口増加が進むものと予測する。地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、JR常磐線沿線の高度利用商業地域及びその周辺の商業地域を含む圏域。需要者の属性は、主として地元資本であり、収益物件の保有を目的とする不動産業者・資本力がある個人等の投資者。高度利用可能な商業地の取得は利回りによる投資決定が通常化しており、需要は地価・賃料・空室率の変動予測、資本コスト、建築費等の影響を受けている。商業地の供給物件は相対的に少ない。需要の中心となる価格帯は、1億円∼10億円程度。 |
| 一般的要因 | 所得・消費環境、空室率の安定化、物価見通し、長期金利の低位安定等の影響により、収益不動産への積極的な投資マインドは持続している。 |
増間真一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 増間真一 |
|---|---|
| 価格 | 1,030,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の特段の変動はない。また個別的要因の修正率を変動させる市場性の変動も認められない。 |
| 地域要因 | 松戸駅西口の市を代表する商業地域で商業施設・繁華性等に大きな要因変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因の大きな変動は見られないが、背後地域のマンション供給等により背後人口の増加が期待される。地価水準は強含み傾向がしばらく続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR常磐線松戸駅∼柏駅間及びJR総武線市川駅∼津田沼駅間の商業地域の圏域。需要者の属性は商業収益物件の取得を目的とする不動産業者・企業及び資本力がある個人等の投資家等である。近時、松戸駅近接商業地の取引は依然として少ない。また松戸駅近くに投資向き高品等の収益物件は少ない。希少性のある優良物件が出たなら高額取引になるであろう。市場の中心となる価格帯は土地で1億円∼10億円程度と思料する。 |
| 一般的要因 | 商業収益物件の引き合いは多く、需要は強いが、松戸駅等主要駅近くに優良な売り物件が少ない状態にある。潜在的な取引価格水準は上昇している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7841356 北緯 139度8998128 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県松戸市松戸字神田１０７２番３千葉県松戸市松戸字白山９１５番１４千葉県松戸市大字東平賀字源内１０５番１２千葉県松戸市松戸字亀井１１７７番６外千葉県松戸市松戸字３丁目１８０６番千葉県松戸市小金字天王脇４４番８千葉県松戸市本町２番４千葉県松戸市松戸字中通１２２５番１外千葉県松戸市本町１２番１７千葉県松戸市日暮１丁目７番１
参考：近隣駅の地価相場
松戸駅(地価相場 130,500円/㎡)上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)北国分駅(地価相場 156,000円/㎡)みのり台駅(地価相場 148,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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