千葉県市川市真間５丁目５５９番２外(市川真間駅・国府台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
165,000円
2017年01月01日に行った千葉県市川市真間５丁目５５９番２外(千葉県市川市真間５−１５−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を165,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県市川市真間５丁目５５９番２外 |
| 住居表示 | 真間５−１５−１６ |
| 価格 | 165,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 市川、1,700m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート、畑等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西5.4m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
森井正太郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 森井正太郎 |
|---|---|
| 価格 | 164,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。 |
| 地域要因 | 緩やかな景気回復基調は認められるが、地域要因の変動は認められない。当該地域は駅接近性等の立地条件でやや劣り、地価は下落で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、風致地区に指定されているJR総武線以北の地域で、JR総武線バス圏及び北総鉄道徒歩圏に存する住宅地域一帯である。需要者は市川市内及び隣接市に居住する30代∼40代の一次取得者が中心である。当該地域は京成本線「国府台」駅までは概ね徒歩圏内であるがJR総武線からは徒歩圏外であり、需要は停滞している。土地は200㎡で3，000万円前後、新築戸建住宅で4，000万円∼5，000万円程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 依然として緩やかな回復基調が続いている。地価は概ね上昇傾向にあるが、立地条件により上昇幅にばらつきがみられる。 |
小林利美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小林利美 |
|---|---|
| 価格 | 165,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣地域内において戸建住宅の敷地が分割され建売住宅が建築中である。 |
| 市場の特性 | 近隣地域はJR総武線市川駅からバス圏の、戸建住宅等が建ち並ぶ中に、畑等もみられる住宅地域である。需要者の中心は市川駅周辺の賃貸物件に居住していた都心へ通勤者等と考えられる。その割安感から一定の需要は認められ、建売住宅の建築が行われているが、交通利便性に劣ることから地価は弱含みで推移している。需要の中心となる規模は土地100㎡∼200㎡、中心価格帯は土地130㎡程度の新築建売住宅で3000万台と思料される。 |
| 一般的要因 | 市川市の人口は、近年は東日本大震災以前の水準に回復している。平成28年度上半期の建築着工戸数は前年同期比5．5％の減少である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7436801 北緯 139度9101025 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県市川市真間５丁目６９番１及び６９番７千葉県市川市市川３丁目１９３番３千葉県市川市北国分２丁目２６７２番８千葉県市川市中国分４丁目６８０番１千葉県市川市曽谷４丁目６０４番５千葉県市川市国府台３丁目１２２番９千葉県市川市国分１丁目７８０番１３外千葉県市川市妙典１丁目３０５番１６千葉県市川市市川４丁目２８８番３０千葉県市川市国分３丁目１７８５番１４
参考：近隣駅の地価相場
市川真間駅(地価相場 285,000円/㎡)国府台駅(地価相場 286,000円/㎡)市川駅(地価相場 285,000円/㎡)菅野駅(地価相場 249,500円/㎡)江戸川駅(地価相場 288,500円/㎡)本八幡駅(地価相場 251,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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