千葉県市川市東菅野４丁目８９９番２８(鬼越駅・本八幡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


183,000円

2017年01月01日に行った千葉県市川市東菅野４丁目８９９番２８(千葉県市川市東菅野４−１５−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を183,000円/㎡としました。

千葉県市川市東菅野４丁目８９９番２８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県市川市東菅野４丁目８９９番２８
住居表示東菅野４−１５−６
価格183,000円/㎡
交通施設、距離本八幡、1,900m
地積155㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

玉谷昌弘氏による調査レポート

不動産鑑定士玉谷昌弘
価格183,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因本八幡駅から徒歩圏外の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、地価は横這い傾向である。
地域要因の将来予測最寄駅まで徒歩圏外の成熟した住宅地域のため、今後も同様に推移するものと思料される。地価は概ね横ばい程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR総武線沿線の市川市北部を中心とした一般住宅地域である。需要者の中心は市川市及びその近隣市に居住する一次取得者及び二次取得者が大半を占める。最寄駅から徒歩圏外の住宅地域ではあるものの、需要は比較的安定的に推移しており、土地価格で2000∼3000万円前後、新築の戸建は3000∼5000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因市川市の住宅地は、低金利や住宅取得支援策等により、地価は徒歩圏内は堅調に推移しているが、利便性が劣るバス圏では、需要に弱さがみられる。

増田優子氏による調査レポート

不動産鑑定士増田優子
価格183,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。徒歩圏外ではあるが、区画整然とした住環境良好な住宅地域で、地価は横ばい傾向。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。最寄駅より徒歩圏外の住宅地域であるが、住環境は良好で、地価は横ばい傾向が持続するものと思慮する。
市場の特性同一需給圏は、市川市内北部でJR総武線「本八幡」駅を最寄とする徒歩圏外に所在する住宅地域である。需要者の中心は市内または近隣の市区に居住する40歳代前後の第一次取得者層で、都心への通勤者が主体である。最寄駅から徒歩圏外であり、交通接近性にはやや難があるが、区画整然とした住環境の良好な住宅地域であり、需給は安定している。市場の中心価格帯は、敷地規模30坪前後の新築戸建で4千万円前後が相場である。
一般的要因低金利、住宅取得支援策等を受け、駅徒歩圏内は堅調に推移しているが、バス便圏では、昨年に比して需要に弱さがみられる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7333845
北緯 139度9370951

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鬼越駅(地価相場 217,000円/㎡)本八幡駅(地価相場 251,000円/㎡)菅野駅(地価相場 249,500円/㎡)下総中山駅(地価相場 215,000円/㎡)東中山駅(地価相場 205,000円/㎡)市川真間駅(地価相場 285,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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