千葉県松戸市北松戸２丁目１５番３(北松戸駅・上本郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


172,000円

2017年01月01日に行った千葉県松戸市北松戸２丁目１５番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を172,000円/㎡としました。

千葉県松戸市北松戸２丁目１５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市北松戸２丁目１５番３
住居表示 
価格172,000円/㎡
交通施設、距離北松戸、410m
地積161㎡
形状不整形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安達安男氏による調査レポート

不動産鑑定士安達安男
価格171,000円/㎡
個別的要因個別的要因は地域の標準であり、その需給動向に特別の変化はない。
地域要因地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。
市場の特性同一需給圏は、概ね常磐線沿線の松戸市及びその周辺市の住宅地域。需要者の中心は、松戸市内及びその周辺市等に居住または通勤する30∼40歳代の勤労者世帯。当地区は鉄道駅に近く、食品スーパーや大規模病院等の施設もあることから需要は強い。土地価格は160㎡前後の整形地で2500∼2900万円程度が市場で中心となる価格帯である。なお、近年は総額を抑えるため、より小規模な建売住宅販売が多くなってきた。
一般的要因為替市場の変動と企業業績、相続税制の変更とマイナス金利の導入等により不動産の需給は変動している。市内の地価もこの影響下にある。

田村正晴氏による調査レポート

不動産鑑定士田村正晴
価格172,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR駅徒歩圏で、周辺では中高層のマンションが混在するが、戸建住宅需要も底堅く地価は強含みとなっている。
市場の特性同一需給圏はJR線沿線を中心とする松戸市北部の住宅地域一円。対象標準地は自己使用不動産に区分され、典型的な市場参加者（需要者）は自己の居住を目的とする個人で、周辺市及び東京都からの流入も見られるが松戸市在住のエンドユーザーが中心である。対象標準地はやや規模が大きく、若年層を中心とする一次取得者層よりも買替層等の需要が中心となり、需要層がやや限定される。価格帯は対象標準地の規模で2，500∼3，000万円程度である。
一般的要因景気の緩やかな回復傾向を背景に、鉄道駅徒歩圏での需要は堅調であるが、徒歩圏外や、居住環境が劣る地域では弱含みの地域もある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7991394
北緯 139度9156692

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)みのり台駅(地価相場 148,000円/㎡)松戸駅(地価相場 130,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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