千葉県市川市南大野１丁目１８番１１５外(市川大野駅・船橋法典駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


134,000円

2017年01月01日に行った千葉県市川市南大野１丁目１８番１１５外(千葉県市川市南大野１−１８−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を134,000円/㎡としました。

千葉県市川市南大野１丁目１８番１１５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県市川市南大野１丁目１８番１１５外
住居表示南大野１−１８−１１
価格134,000円/㎡
交通施設、距離市川大野、1,600m
地積113㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小出聡子氏による調査レポート

不動産鑑定士小出聡子
価格134,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はなく、個別的要因に変化をもたらす市場性の変化も見られない。
地域要因最寄駅からは徒歩圏外であるが、区画整然とした住宅地であり住環境は比較的良好であるため地価は横ばいで推移。特別な地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ地域で格別の変動要因はなく、当分の間、現状を維持すると予測する。地価は最寄駅から徒歩圏外の地域であるため横ばい傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は市川市の内陸部のバス圏の住宅地域一円で特に価格牽蓮性の高い地域はJR武蔵野線各駅勢圏の地域である。需要者の中心は市川市及び隣接市に通勤する30∼40代の一次取得者で建売分譲に関して総額の観点から割安感があるため需要は比較的安定的に推移している。市場で中心となる価格帯は土地は100∼130㎡程度で総額15∼20百万円程度、新築戸建住宅は総額30百万前半程度。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いているが、低金利の影響もあり特に利便性や収益性の高い不動産については需要は堅調に推移している。

高城直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士高城直樹
価格134,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR線最寄駅から1．6㎞圏内の一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であるが、一般的要因の下、地価は横這いで推移した。
地域要因の将来予測一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域で、今後も同様の住環境を維持すると予測する。今後の地価は一般的要因の下、横這い乃至緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は市川市内にあって、JR武蔵野線「市川大野」駅を最寄駅とし、JR中央・総武線「本八幡」駅からバス圏にある住宅地域である。需要者の中心は都心に勤務する30∼40歳代のサラリーマン、地元の自営業者等である。最寄駅への接近性がやや劣るが、住環境、生活利便性は比較的良好である。土地は標準画地規模で15∼17百万円程度、新築戸建物件で総額25∼30百万円程度が取引価格の中心である。
一般的要因景気の緩やかな回復基調が続く中、市内住宅地の地価は生活利便性等の優る地域は上昇傾向、劣る地域は横這い乃至下落傾向と二極化が顕著となった。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7429193
北緯 139度9482605

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

市川大野駅(地価相場 134,000円/㎡)船橋法典駅(地価相場 157,000円/㎡)鬼越駅(地価相場 217,000円/㎡)秋山駅(地価相場 157,500円/㎡)東松戸駅(地価相場 137,000円/㎡)東中山駅(地価相場 205,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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