千葉県松戸市岩瀬字住吉町２３番３外(松戸駅・上本郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
235,000円
2017年01月01日に行った千葉県松戸市岩瀬字住吉町２３番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を235,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県松戸市岩瀬字住吉町２３番３外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 235,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 松戸、550m |
| 地積 | 264㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
藤田宗晴氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤田宗晴 |
|---|---|
| 価格 | 234,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南西側4mの市道で、選好性に優れており、特段の個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅から近い利便性の高い住宅地であり、地元は元より周辺他市等からの根強い需要及び上野東京ライン開通の浸透を背景に、地価は上昇にて推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 規模約200㎡以上の全般的に画地規模が大きい住宅地である。今後は、総額が嵩むことから細分化が進むものと予測されるが、上野東京ライン開通による利便性の向上が浸透しつつあり、地価は上昇にて推移。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR常磐線松戸駅及び同線沿線他駅を含む徒歩圏内の住宅地域である。需要者は市内及び隣接市等の居住者が中心である。最寄駅及び生活利便施設が至近にあり、また小中学校等の教育環境も良好な点を背景に、地元をはじめとする根強い需要に支えられ、地価は上昇にて推移している。周辺地域内においてもかなり高値の取引も発生しており、今後の雛勢が予測される。新築戸建は画地分割後では5千万円内外が中心的相場である。 |
| 一般的要因 | 低金利の長期化を背景に、金融機関の住宅関連への貸し出しが増えている。特に相続税対策の一環として貸家を建てる動きが、全体を牽引している。 |
酒井啓次氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 酒井啓次 |
|---|---|
| 価格 | 235,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は特段見られない。画地規模は大きいが立地の優位性から代替・競争関係にある他の不動産と比較した市場競争力は平均以上と判断。 |
| 地域要因 | 上野東京ライン開通によるJR常磐線の都心部アクセス向上で地域選好性が高まり、堅調な需要を背景に地価動向は強含み推移と予測される。 |
| 地域要因の将来予測 | 成熟した住宅地で地域要因に格別の変動は見られないが、画地規模が大きく高単価で総額が嵩むことから、今後は相続等による細分化が進んでいくと推測される。H27年春の上野東京ライン運行開始で利便性が向上した。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR松戸駅を中心とする駅勢圏の住宅地で、一般住宅を主に中高層マンション等も混在する交通・生活利便性良好な松戸市域でも選好性が高い地域である。取引総額が嵩むため需要者は市内在住の資金力のある個人や買換え層が中心で、品川駅直通運行により東京都内からの需要者も見られる。需要が堅調な一方で供給が少なく近年地価は強含み推移している。市場の中心価格帯は200㎡程度の土地が22∼24万円／㎡前後で総額面から土地取引が多い。 |
| 一般的要因 | 景況の先行不透明感と個人消費の足踏みが続く中、低金利等の影響もあり近時不動産市況は住宅関係は概ね横ばい、商業地は強含み傾向が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7846244 北緯 139度9064096 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
松戸駅(地価相場 130,500円/㎡)上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)みのり台駅(地価相場 148,000円/㎡)北国分駅(地価相場 156,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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