千葉県松戸市松戸字三丁目１７９１番１外(松戸駅・上本郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


201,000円

2016年01月01日に行った千葉県松戸市松戸字三丁目１７９１番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を201,000円/㎡としました。

千葉県松戸市松戸字三丁目１７９１番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市松戸字三丁目１７９１番１外
住居表示 
価格201,000円/㎡
交通施設、距離松戸、550m
地積252㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層店舗兼住宅が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
前面道路の状況西11.0m県道
その他の接面道路北側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤田宗晴氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田宗晴
価格201,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因伊勢丹近く同県道沿の分譲マンション「ルフォン松戸」は完売し、周辺ではマンション素地や収益物件の購入意欲も旺盛で、価格は上昇基調で推移。
地域要因の将来予測最寄松戸駅迄徒歩にて約7分程度で、沿道沿とも相俟ってマンション適地化の傾向もある。伊勢丹デパートをはじめとする利便施設に近いことから、潜在的な需要は根強くあり、地価も上昇基調で強気に推移している。
市場の特性同一需給圏は、松戸駅及び市内JR常磐線各駅勢圏の商業地域一帯。需要者の中心は、大規模物件については、大手デベロッパー等また中小規模の物件では、地元の中堅企業や不動産業者等である。近時松戸駅勢圏のマンション適地の引き合いは多いが、開発可能地のエリアが限定的であることから、根強い需要を背景に、価格上昇の一要因ともなっている。市場での中心的価格帯としては、規模、品等により様々なるも、松戸駅周辺で20万円∼80万円／㎡程度。
一般的要因景気は一部弱さがみられるが、回復基調が続き個人消費は底堅い動きとなっている。ただ消費税再値上げが景気の足枷になるか懸念される。

髙橋貴俊氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋貴俊
価格200,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因店舗付共同住宅が多く、やや繁華性の低い混在商業地域である。地域要因に特段の変動はない。
地域要因の将来予測県道沿いで店舗付共同住宅が多く見られる商業地である。商業地としての繁華性は劣るため、今後も混在地域としての傾向が継続するものと推測される。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR常磐線沿線各駅周辺に所在する商業地域である。主たる需要者は企業経営者、不動産業者等の法人である。駅近隣と比較して繁華性は劣るため、共同住宅としての利用も多く見られ、商住混在地としての色合いが強くなっている。利便性の高さに反し地価が低く、売物件も減少しているため、潜在的成約価格は上昇傾向にあるものと推測される。市場で中心となる価格帯は標準的画地規模で20万円／㎡程度である。
一般的要因インバウンド需要の下支えにより、景気は緩やかな回復基調であるが、海外経済の減速による景気下振れリスクが懸念される。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7830496
北緯 139度8984741

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松戸駅(地価相場 130,500円/㎡)上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)北国分駅(地価相場 156,000円/㎡)矢切駅(地価相場 157,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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