千葉県松戸市河原塚字宮ノ台３５１番３２(東松戸駅・新八柱駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


108,000円

2016年01月01日に行った千葉県松戸市河原塚字宮ノ台３５１番３２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を108,000円/㎡としました。

千葉県松戸市河原塚字宮ノ台３５１番３２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市河原塚字宮ノ台３５１番３２
住居表示 
価格108,000円/㎡
交通施設、距離新八柱、1,200m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

酒井啓次氏による調査レポート

不動産鑑定士酒井啓次
価格108,000円/㎡
個別的要因地域内では規模・形状とも標準的画地で、代替・競争関係にある他の不動産と比較して競争力は標準的である。
地域要因地価水準に影響する地域要因変動は特段見られないが、最寄駅にやや距離があり、街の拡張性に乏しいため、地価は横ばい乃至弱含み推移と予測。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変動は見当たらないが、最寄駅へやや距離があり、周囲にはスポーツ施設や準幹線道路、東方には八柱霊園が存する等により街並みの拡張性に欠けるため、今後当分の間は現状と大差なく推移と予測。
市場の特性同一需給圏は松戸市の南部域でJR武蔵野線、新京成線及び北総線沿線の戸建住宅を主とする住宅地域。中心需要者は30歳代が中心の当市域内外居住の一次取得者で都内通勤者が多い。中心価格帯は土地が対象標準地規模で18百万円前後、新築戸建は土地が120㎡程度で25∼30百万円前後が多い。都心部への連絡性から比較的堅調な需要は期待できるが、近年需要の低額化傾向に対応して画地規模を小さくし総額を抑えた建売分譲例が多くなっている。
一般的要因景気と個人消費の足踏みが続く中で不動産市場も取引・地価動向共に概ね横ばい傾向にあるが、地域性や用途による地価動向の二極化傾向が見られる。

張間雄次氏による調査レポート

不動産鑑定士張間雄次
価格109,000円/㎡
個別的要因価格形成に影響する変動は認められない。
地域要因駅徒歩限界圏に所在し、熟成度が低い住宅地であり、需要の回復は遅れている。周辺での宅地開発での供給もあり、地価は、横ばいである。
地域要因の将来予測未だ空地が見られるが戸建住宅の建設や周辺部で宅地開発も見られ、徐々に住宅地としての熟成度を高めて行くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、松戸市内の新京成線、JR武蔵野線、北総線沿線の住宅地域である。売買での需要者の中心は、千葉県西部や東京都東部の一般勤労者や小規模自営業者等である。戸建住宅がほとんどであり、新規の土地利用に当たっては、戸建住宅の建設がされている。駅距離やや遠く、生活利便性はやや劣る。不動産需要は、回復傾向にあるが十分ではない。土地は、40坪程度で1800万円程度、新築戸建住宅で3200万円程度が需要の中心である。
一般的要因金融緩和が続き株式市場は上昇傾向にあるが、勤労所得の増加が少なく、低所得層の増加などから需要の厚みにかけ、土地需要は盛り上りが少ない。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7780843
北緯 139度9404906

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東松戸駅(地価相場 137,000円/㎡)新八柱駅(地価相場 148,000円/㎡)みのり台駅(地価相場 148,000円/㎡)秋山駅(地価相場 157,500円/㎡)松飛台駅(地価相場 118,000円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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