千葉県松戸市上本郷字前田２８００番(上本郷駅・北松戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
139,000円
2016年01月01日に行った千葉県松戸市上本郷字前田２８００番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を139,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県松戸市上本郷字前田２８００番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 139,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上本郷、780m |
| 地積 | 150㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模住宅が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
増間真一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 増間真一 |
|---|---|
| 価格 | 138,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の特段の変動はない。また個別的要因の修正率を変動させる市場性の変動も認められない。 |
| 地域要因 | 特段の地域要因の変動は認められない。新京成電鉄線駅勢の中でも生活利便性が良く都心接近性も良い住宅地域である。地価は上昇傾向で推移した。 |
| 地域要因の将来予測 | 当分の間、現況のまま推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新京成線松戸駅からみのり台駅並びにJR常磐線松戸駅から馬橋駅を駅勢とする住宅地域の圏域。需要者の中心は松戸市内及びその隣接市の居住者で都心への通勤者である。周辺には規模をやや押さえた建売住宅の供給が散見される。市場の中心価格帯は土地150㎡で2000万円程度，新築戸建住宅で3500万円程度である。規模の大きな物件は総額的に市場性が不利である。 |
| 一般的要因 | 需要者マインドの転換等により地価上昇地域が見られるが、供給過多・需要少の地域や交通接近・環境条件等に劣る地域は未だ地価下落傾向にある。 |
佐藤元彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐藤元彦 |
|---|---|
| 価格 | 139,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅徒歩圏内の分譲が進む住宅地域で、近隣地域の居住環境、利便性等の要因に大きな変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因の変動は特になく当分の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、新京成線上本郷駅、松戸新田駅、JR常磐線北松戸駅の各駅勢圏内の住宅地域及びその周辺の地域を含む圏域。需要者の属性は、松戸市及び隣市に居住する都心への通勤者で、一次取得者が中心。賃貸住宅からの住み替え需要に対応する総額を抑えた建売住宅が供給されている。需給は強含みの状況にある。需要の中心となる価格帯は、新築建売住宅の場合3500万円程度。 |
| 一般的要因 | 景気動向、長期金利の低位安定等の影響により、最終需要者マインドは積極化傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7945677 北緯 139度9148024 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)みのり台駅(地価相場 148,000円/㎡)松戸駅(地価相場 130,500円/㎡)馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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