千葉県松戸市南花島３丁目４０番５(上本郷駅・松戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
138,000円
2016年01月01日に行った千葉県松戸市南花島３丁目４０番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を138,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県松戸市南花島３丁目４０番５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 138,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 松戸、1,200m |
| 地積 | 429㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西18.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
張間雄次氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 張間雄次 |
|---|---|
| 価格 | 139,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 価格形成に影響する変動は認められない。 |
| 地域要因 | ロードサイドビジネス適地であり、景気回復から不動産需要は向上しているものの、個人消費の回復が緩慢であり、やや需要が伸び悩んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道沿道の路線商業地域であり、ロードサイド事業用店舗等が建ち並んでいる。今後も同様の状況で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、千葉県西部の主要道路沿道の商業地域である。売買での需要者の中心は、千葉県西部や東京都東部に地縁性を有する不動産業者や中小規模自営業者・事業会社等である。沿道商業施設の建物が多く見られる。国道沿道に位置しており、ロードサイド事業用地として適している。景気回復や投資物件需要の増加等から不動産需要は堅調である。土地は、120坪程度の画地で5．8千万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 金融緩和が続き景気回復傾向が見られ不動産投資は活発化している。また、相続税改正等による投資物件需要も見られる。 |
富井康司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 富井康司 |
|---|---|
| 価格 | 138,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 特別な地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域に関わる格別な変動要因はなく、今後も現状を維持して行くと予測する。国道沿いの需要の中心は大画地となりつつあり、標準的規模ではやや弱くなっており、地価は背後住宅地で上昇しているも横這いが続いている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、松戸市及び隣接市の幹線道路沿いの路線商業地域一円。需用者は、大画地は大手資本が、中小規模画地は地元資本が中心で、自動車関連店舗や沿道サービス型の飲食・物販店舗及び営業所などに使われている。建物を流用しての店舗の入れ替えが比較的多いのが特徴で、希少性が高いのは駐車場を広くとれる大画地である。画地規模にバラツキがあるため指標となる価格は把握できない。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな改善傾向にあったが、企業等の今春の見通しは弱含みで、世界情勢も経済・政治とも変動傾向にあり、先行きは予断を許さない状況。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7891461 北緯 139度9100646 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
千葉県松戸市大字東平賀字源内１０５番１２千葉県松戸市岩瀬字住吉町２１番２千葉県松戸市小金字天王脇４番２千葉県松戸市大矢口字外番場３８３番３１千葉県松戸市小金原７丁目２５番２３千葉県松戸市上本郷字宮ノ下２７４０番２千葉県松戸市松戸字亀井１１７７番６外千葉県松戸市南花島２丁目２５番３千葉県松戸市小金字天王脇４４番８千葉県松戸市竹ケ花字西町３１０番１８外千葉県松戸市岩瀬字中ノ町６３０番２３千葉県松戸市上本郷字１丁目３３２８番１千葉県松戸市岩瀬字住吉町２３番３外千葉県松戸市仲井町１丁目５４番１千葉県松戸市胡録台字大畑３３番７千葉県松戸市南花島３丁目４８番１３千葉県松戸市小根本字後田１０１番２外千葉県松戸市吉井町９番１０千葉県松戸市日暮１丁目７番１
参考：近隣駅の地価相場
上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)松戸駅(地価相場 130,500円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)みのり台駅(地価相場 148,000円/㎡)新八柱駅(地価相場 148,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード