千葉県松戸市松戸字神田１０９８番３外(松戸駅・上本郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


223,000円

2017年01月01日に行った千葉県松戸市松戸字神田１０９８番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を223,000円/㎡としました。

千葉県松戸市松戸字神田１０９８番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市松戸字神田１０９８番３外
住居表示 
価格223,000円/㎡
交通施設、距離松戸、650m
地積193㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅を主に共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東5.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣木耕治氏による調査レポート

不動産鑑定士廣木耕治
価格223,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。
地域要因地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められ、当該地域の地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は中規模住宅を主に共同住宅等が混在する住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松戸市及びその周辺の住宅地域であり、主たる需要者は都心へ通勤する松戸市及びその周辺の居住者が中心である。最寄駅近くの利便性が良い住宅地域で、利便性から需要が堅調であるが供給数が限られており、地価は上昇傾向にある。また、価格水準から需要者は資金力のある個人が中心である。市場の土地の中心価格帯は150∼200㎡で3，500万円∼4，000千万円前後となっている。新築戸建物件で5，000万円前半∼後半程度である。
一般的要因景気は海外経済の下振れ懸念があるが、雇用・所得環境の改善が続く中、回復基調にある。地価は需要減等の地域を除き、上昇乃至横ばい傾向にある。

海野弘昭氏による調査レポート

不動産鑑定士海野弘昭
価格224,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因松戸駅徒歩圏内の住宅地であるので、需要は堅調であり、地価は上昇傾向に推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模住宅を主に共同住宅等が混在する住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。今後地価は、上昇傾向に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は松戸市内、JR常磐線及び新京成線沿線の住宅地域。需要者は都心へ通勤するやや所得の高い1次取得者や買い替え層が中心である。利便性の高い住宅地であるので需要は堅調であるが、供給量が少なく、取引価格は上昇傾向にある。最近では土地を細分化した取引も見られる。市場での中心となる価格帯は、土地は200㎡で4，500万円前後、新築戸建はやや規模の小さめの建売住宅で4，500万円∼5，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因低金利、住宅ローン減税の効果により、不動産取得環境は依然良好である。市内の人口は微増傾向、建築着工件数は増加している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7830496
北緯 139度8984741

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松戸駅(地価相場 130,500円/㎡)上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)北国分駅(地価相場 156,000円/㎡)矢切駅(地価相場 157,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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