千葉県松戸市小金字天王脇４４番８(松戸駅・上本郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


234,000円

2016年01月01日に行った千葉県松戸市小金字天王脇４４番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を234,000円/㎡としました。

千葉県松戸市小金字天王脇４４番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市小金字天王脇４４番８
住居表示 
価格234,000円/㎡
交通施設、距離北小金、220m
地積280㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)3F
利用現況診療所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅に近い商業地域
前面道路の状況北西14.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

一ノ瀬邦博氏による調査レポート

不動産鑑定士一ノ瀬邦博
価格234,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変化はない。個別的要因を変動させる市場性の変化も認められない。
地域要因再開発による中高層共同住宅と店舗の複合施設に隣接した、中層の店舗等が建ち並ぶ商業地域で、ここ最近は市場に及ぼす変動要因は認められない。
市場の特性同一需給圏は松戸市及び周辺市の商業地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する事業者や全国展開のサービスチェーン店、飲食店舗を目的とした法人等であるが、大型商業施設に客足が流れているため、駅周辺の商業地は衰退傾向にある。まとまった土地があれば、不動産業者が取得すると思われる。需要の中心となる価格帯は20∼30万円／㎡前後である。
一般的要因賃料や空室率に及ぼす要因は見当たらないが、長期金利の低下や金融緩和によって投資用不動産に対する旺盛な需要が見受けられる。

安達安男氏による調査レポート

不動産鑑定士安達安男
価格234,000円/㎡
個別的要因個別的要因は地域の標準であり、その需給動向に特別の変化はない。
地域要因地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測JR北小金駅南口の再開発ビルに隣接する商業地域であり、今後ともこの環境を維持するものと予測する。地価は、横ばい傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、松戸市及びその周辺市等の鉄道駅周辺の商業地域。需要者の中心は、松戸市内及びその周辺市の事業者であるが、幹線道路沿いに大手資本の大型商業施設等が進出し、駅周辺の商業地は衰退傾向にある。容積率と駅距離に優位性があるため、マンション用地としての魅力があるが、大規模画地の確保が難しい現状にある。市場で中心となる価格帯は280㎡前後の整形地で㎡当220∼250千円程度であるが地積の大小等により大きく異なる。
一般的要因個人所得の増加の程度と、消費税率の引き上げの内容を考慮し、総需要における消費の拡大が抑えられている。市内の不動産市場もその影響下にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7876491
北緯 139度903093

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県松戸市大字東平賀字源内１０５番１２千葉県松戸市岩瀬字住吉町２１番２千葉県松戸市松戸字２丁目１８６８番２千葉県松戸市大矢口字外番場３８３番３１千葉県松戸市松戸字亀井１１７７番６外千葉県松戸市岩瀬字中ノ町６３０番２３千葉県松戸市岩瀬字住吉町２３番３外千葉県松戸市小根本字後田１０１番２外千葉県松戸市吉井町９番１０千葉県松戸市日暮１丁目７番１

参考：近隣駅の地価相場

松戸駅(地価相場 130,500円/㎡)上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)みのり台駅(地価相場 148,000円/㎡)北国分駅(地価相場 156,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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