千葉県松戸市日暮４丁目１２番２(新八柱駅・みのり台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


147,000円

2016年01月01日に行った千葉県松戸市日暮４丁目１２番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を147,000円/㎡としました。

千葉県松戸市日暮４丁目１２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市日暮４丁目１２番２
住居表示 
価格147,000円/㎡
交通施設、距離新八柱、700m
地積165㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる閑静な住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

髙橋貴俊氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋貴俊
価格147,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした住宅地で、良好な居住環境を形成している。2路線が利用でき、潜在的需要は高い。
地域要因の将来予測駅徒歩圏の居住環境が良好な住宅地である。地域要因に変動は見られず、今後も住宅地として現状を維持していくものと推測される。
市場の特性同一需給圏は新京成線八柱駅からみのり台駅徒歩圏に広がる住宅地域である。主たる需要者は市内及び隣接市域に居住するサラリーマン世帯。区画整然とした住宅地であり、新八柱駅周辺には商業施設も充実しており利便性が高く、都心へのアクセスも良好であることから、底堅い需要を有する。取引の中心は土地は150㎡程度で総額2000万円台前後、新築の戸建物件は4000万円が取引の中心である。
一般的要因インバウンド需要の下支えにより、景気は緩やかな回復基調であるが、海外経済の減速による景気下振れリスクが懸念される。

増間真一氏による調査レポート

不動産鑑定士増間真一
価格147,000円/㎡
個別的要因個別的要因の特段の変動はない。また個別的要因の修正率を変動させる市場性の変動も認められない。
地域要因特段の地域要因の変動は認められない。周辺に空地等も見られる区画整然とした住宅地域であるが、地価は上昇傾向で推移した。
地域要因の将来予測JR武蔵野線と新京成電鉄線の2線利用可能駅の徒歩圏に所在していることに加え、今ある周辺の畑地等の宅地化が進むことが予測される。
市場の特性同一需給圏はJR武蔵野線新八柱駅並びに新京成線みのり台駅から五香駅を駅勢とする住宅地域の圏域。需要者の中心は松戸市内及びその隣接市の買換層並びに都心通勤者である。またアパート等の収益物件の立地も見込める地域である。周辺には規模をやや押さえた建売住宅の供給が散見される。市場の中心価格帯は土地150㎡で2200万円程度、新築戸建住宅で3000万円台後半である。近隣地域は画地規模がやや大きく総額的に市場性は不利である。
一般的要因需要者マインドの転換等により地価上昇地域が見られるが、供給過多・需要少の地域や交通接近・環境条件等に劣る地域は未だ地価下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7863694
北緯 139度9376182

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新八柱駅(地価相場 148,000円/㎡)みのり台駅(地価相場 148,000円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)東松戸駅(地価相場 137,000円/㎡)上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)常盤平駅(地価相場 122,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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