千葉県松戸市本町１２番１７(松戸駅・上本郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
382,000円
2016年01月01日に行った千葉県松戸市本町１２番１７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を382,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県松戸市本町１２番１７ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 382,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 松戸、280m |
| 地積 | 132㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)6F |
| 利用現況 | 店舗、事務所兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西20.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
酒井啓次氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 酒井啓次 |
|---|---|
| 価格 | 380,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はなく、地域内では規模・形状とも標準的画地で、代替・競争関係にある他の不動産と比較して競争力は標準的である。 |
| 地域要因 | 地価水準に影響を与える地域要因変動は特段見られないが、商業地は売物が少なく投資需要の高まりや希少性もあって地価動向は堅調推移と予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR常磐線松戸駅を中心とする松戸市域内外の鉄道駅前の普通商業地域。需要者は地縁性ある事業者、賃貸運用志向の不動産業者や投資家等と想定され、規模・価格次第で分譲マンション需要も見込まれる。商業地は売買事例が少なく利用目的に多様性があるため中心価格帯の把握は難しいが、近隣地域周辺は概ね400千円／㎡程度で総額50百万円程度が多い。低金利や資産価格上昇期待による不動産投資の高まりもあって地価は強含みで推移している。 |
| 一般的要因 | 景気と個人消費の足踏みが続く中で不動産市場も取引・地価動向共に概ね横ばい傾向にあるが、地域性・用途による地価動向の二極化傾向が見られる。 |
髙橋貴俊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙橋貴俊 |
|---|---|
| 価格 | 382,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 松戸駅西側に所在する商業地であるが、県道により駅前商業地と分断されているため、繁華性はやや低い。 |
| 地域要因の将来予測 | 商業地域としての収益性、繁華性に影響を与える大型施設等の新設は見受けられず、今後も現状を維持するものと推測される。供給が少ない地域であることから、地価は若干の上昇傾向で推移するもと予想される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲はJR常磐線沿線各駅周辺に所在する商業地域である。主たる需要者は企業経営者、不動産業者等の法人である。利便性の高さに反し地価水準が低いことから、潜在的需要は高いものと推測される。昨今の景気回復や常磐線の品川駅への乗り入れ等を反映し、地価は上昇傾向である。市場で中心となる価格帯は40万円／㎡前後、中古ビルで概ね7千万円程度である。 |
| 一般的要因 | インバウンド需要の下支えにより、景気は緩やかな回復基調であるが、海外経済の減速による景気下振れリスクが懸念される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7854549 北緯 139度8976241 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
松戸駅(地価相場 130,500円/㎡)上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)みのり台駅(地価相場 148,000円/㎡)北国分駅(地価相場 156,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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