千葉県松戸市下矢切字南台１８３番４(矢切駅・北国分駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


142,000円

2016年01月01日に行った千葉県松戸市下矢切字南台１８３番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を142,000円/㎡としました。

千葉県松戸市下矢切字南台１８３番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市下矢切字南台１８３番４
住居表示 
価格142,000円/㎡
交通施設、距離矢切、360m
地積132㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北5.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

一ノ瀬邦博氏による調査レポート

不動産鑑定士一ノ瀬邦博
価格142,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変化はない。個別的要因を変動させる市場性の変化も認められない。
地域要因最寄駅から徒歩圏内に位置し、都心への接近性に優れているため、底堅い需要があるエリアである。地価はほぼ横ばいで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は中小規模の戸建住宅を中心とする既存住宅地域であり、今後も概ね現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価動向については、しばらくは横ばい傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、松戸市南西部の北総線沿線の住宅地域であり、需要者は松戸市および周辺市に居住する都心勤務者が中心である。近隣地域は従来からの住宅地域であって、最寄駅である矢切駅まで徒歩にて4∼5分程度と交通利便性は良好であり、需要の底堅いエリアである。地域の標準的な画地規模は130㎡程度で、土地2，000万円前後、新築戸建物件は総額で3，500万円前後の水準である。
一般的要因ここ一年の市の人口は減少し、高齢化率は上昇しているが、低金利を背景に一次取得者向けの新築建売住宅、マンションに対する需要は堅調である。

酒井啓次氏による調査レポート

不動産鑑定士酒井啓次
価格142,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はなく、地域内では規模・形状とも標準的画地であり、代替・競争関係にある他の不動産と比較して競争力は標準的である。
地域要因地価水準に影響を与える地域要因の変動は特段見られず、今後の街区整備等も期待薄であるが、交通・生活利便性から底堅い需要が期待可能である。
地域要因の将来予測一般戸建住宅中心の最寄駅への交通・生活利便性良好な既成の住宅地で、地域要因に格別の変動は見当たらないことから、今後も当分の間は現状のまま推移すると予測され、根強い需要から地価は堅調推移と予測される。
市場の特性同一需給圏は松戸市域南西部の北総沿線の各駅勢圏の普通住宅地域。需要者は松戸市域内外居住の北総線利用の都内通勤者で、一次取得者が中心と想定される。中心価格帯は土地が対象標準地規模で総額20百万円前後、新築戸建は土地が120㎡前後で総額30∼35百万円程度のものが多い。北総線は都心直通で連絡性良好なため底堅い需要はあるが、一方で運賃が高く、松戸市の沿線域は市街地整備が遅れている地域もあって地域選好性は今一つである。
一般的要因景気と個人消費の足踏みが続く中で不動産市場も取引・地価動向共に概ね横ばい傾向にあるが、地域や用途による地価動向の二極化傾向が見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7582851
北緯 139度897155

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県市川市曾谷７丁目１５５８番２千葉県市川市塩焼５丁目１番１６千葉県市川市北国分１丁目２５０４番１２千葉県市川市北国分２丁目２５８２番６外千葉県松戸市松戸字下町１６９０番３千葉県松戸市中矢切字北台４８８番１０千葉県松戸市大橋字南台６３０番１千葉県松戸市六高台３丁目２３番２千葉県松戸市下矢切字栄町９６番４

参考：近隣駅の地価相場

矢切駅(地価相場 157,500円/㎡)北国分駅(地価相場 156,000円/㎡)新柴又駅(地価相場 298,000円/㎡)柴又駅(地価相場 288,000円/㎡)京成小岩駅(地価相場 291,000円/㎡)江戸川駅(地価相場 288,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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