千葉県松戸市松戸字中通１２２５番１外(松戸駅・上本郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
743,000円
2016年01月01日に行った千葉県松戸市松戸字中通１２２５番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を743,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県松戸市松戸字中通１２２５番１外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 743,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 松戸、近接 |
| 地積 | 237㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)6FB1 |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北15.0m市道 |
| その他の接面道路 | 西側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田村正晴氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田村正晴 |
|---|---|
| 価格 | 745,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。駅前に位置する角地で市場競争力が優る。 |
| 地域要因 | 松戸駅東口駅前の商業地域で、依然として投資家等の根強い需要があるが、供給がほとんどないため地価は強含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 松戸駅前の商業地域で、投資家等の需要があるものの供給がほとんどないため、地価は強含みとなっている。熟成した商業地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当面現状維持と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は松戸市及び周辺市の鉄道沿線を中心とする商業地域一円。対象標準地は投資用不動産に区分されるが、規模・総額を考えると大手の法人投資家の参入は考えにくく、典型的な市場参加者は地元企業を中心とする法人投資家と考えられる。価格帯は対象標準地の規模で1億5，000万円∼2億円程度である。松戸駅駅前の好立地で希少性があることから、実際に供給されれば相当の高値で取引される可能性がある。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復傾向が続いているが、投資需要が見込める地域と、見込めない発展性が劣る地域で、地価は二極化傾向にある。 |
藤田宗晴氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤田宗晴 |
|---|---|
| 価格 | 740,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 松戸駅周辺商業地域のエリアは概して狭く、供給も限られているのに対し、商業地に係る潜在的な需要は根強く、これを反映して価格は上昇している。 |
| 地域要因の将来予測 | 景気回復や低金利を含めた金融緩和を背景に、投資家の投資意欲が高まってきている。松戸市内の中心市街地であり今後ともより一層商業集積を高めていくものと思われ、地価水準は上昇傾向で推移するものと見込まれる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ねJR常磐線主要駅を中心とするも、新京成線及び総武線各駅等も含む圏域。主たる需要者は大規模物件については、全国的に展開する大手法人及びデベロッパー、中小物件では地元の中堅企業、不動産業者等である。近時における松戸駅周辺商業地の取引は少ないが、優良商業地については投資意欲も高く需要は底堅い。市場の中心価格帯は、駅前地域で単価70∼1百万円／㎡前後、その周辺では20∼50万円／㎡内外であり、総額では摘みにくい。 |
| 一般的要因 | 依然として積極的な金融機関の融資姿勢に加え、景気回復や金融緩和による投資意欲への影響から、商業地の価格は上昇で推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7830496 北緯 139度8984741 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
松戸駅(地価相場 130,500円/㎡)上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)北国分駅(地価相場 156,000円/㎡)矢切駅(地価相場 157,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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