千葉県松戸市栄町４丁目２４３番１０外(上本郷駅・北松戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


106,000円

2016年01月01日に行った千葉県松戸市栄町４丁目２４３番１０外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を106,000円/㎡としました。

千葉県松戸市栄町４丁目２４３番１０外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市栄町４丁目２４３番１０外
住居表示 
価格106,000円/㎡
交通施設、距離北松戸、1,100m
地積107㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模の一般住宅が密集する住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤田宗晴氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田宗晴
価格106,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動は見受けられない。
地域要因既成の小規模住宅密集地であり、特段の地域変動要因は認められない。総額は手頃なるも、選好性は劣後し、地価は弱含み傾向で推移している。
地域要因の将来予測小規模戸建住宅が密集する雑然とした既成住宅地域で、街区や道路整備が困難なため、今後とも現状維持を保つものと予想。低地の住環境とも相俟って、需要は劣り、地価は弱含み基調で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、松戸市内でもJR常磐線西側の小規模住宅が多い住宅地域と判定した。田地転用の地域であるため低地で、住環境は劣り、選好性は劣後する。しかし小規模で総額的に手頃な物件が多いことから、市内外の賃貸住宅からの住み替え希望者が需要の中心であり、また隣接地を買増しする例もある。市場での中心価格帯としては、土地90㎡内外で10百万円前後、新築戸建では、20百万円∼25百万円程度となっている。
一般的要因景気は全般的に緩やかな回復基調が続いている。個人消費は総じて底堅く推移。消費税増税や物価上昇による今後の景気への影響が不安定要因である。

田村正晴氏による調査レポート

不動産鑑定士田村正晴
価格106,000円/㎡
個別的要因個別的要因に基づく市場競争力は普通。
地域要因周辺では小規模開発も散見され、新規開発物件を中心に相応の需要があり、地価は概ね横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測熟成した低層住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、当面現状維持と予測する。地価は概ね横ばい傾向にある。
市場の特性同一需給圏は松戸市のうち、JR常磐線沿線の住宅地域一円で、特に北松戸駅、馬橋駅西方の住宅地域に強い代替性が認められる。対象標準地は自己使用不動産に区分され、典型的な市場参加者は、自己の居住を目的とする個人であるが、小規模住宅が密集し、行き止まり道路等も多い地域で、主たる需要者は市内在住者で当該地域に地縁を有する者が中心で、一般的な選好性はやや劣る地域である。中心となる価格帯は対象標準地の規模で1，000万円前後である。
一般的要因景気は緩やかな回復傾向が続いているが、先行き不透明感が拭えず、需要は一部地域を除き、全体として弱含みとなっている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7928651
北緯 139度9081035

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

上本郷駅(地価相場 159,500円/㎡)北松戸駅(地価相場 171,000円/㎡)松戸駅(地価相場 130,500円/㎡)松戸新田駅(地価相場 158,000円/㎡)みのり台駅(地価相場 148,000円/㎡)馬橋駅(地価相場 172,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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