千葉県市川市曽谷５丁目１２４４番１１(秋山駅・菅野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


124,000円

2017年01月01日に行った千葉県市川市曽谷５丁目１２４４番１１(千葉県市川市曽谷５−２２−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を124,000円/㎡としました。

千葉県市川市曽谷５丁目１２４４番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県市川市曽谷５丁目１２４４番１１
住居表示曽谷５−２２−７
価格124,000円/㎡
交通施設、距離市川、3,800m
地積122㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

加藤修二氏による調査レポート

不動産鑑定士加藤修二
価格124,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因JR中央・総武線沿線の住宅地域は総じて人気の高い地域ではあるが、バス便利用の地域はやや人気が離散しており地価は若干弱含みに推移している。
地域要因の将来予測既成住宅地域であり地域の変動要因は認められず、今後とも現状のまま推移するものと予測される。JR市川駅からバス便の地域であるため人気はやや離散しており、地価は今後やや弱含みに推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR中央・総武線の北部及び北総線南部に広がる概ね市川市北部の圏域の住宅地域。需要者は圏内に居住し市川市及び隣接市に就業する30歳代∼40歳代の一次取得者が中心である。駅から徒歩圏外にあるためバス便に頼らざるを得ず、交通利便性は劣るが居住環境は比較的良好であり、ある程度の需要は維持されている。土地は15百万円内外、新築戸建は25百万円∼30百万円程度が市場の中心となる価格帯である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いているが金融資本市場の変動等には留意すべきである。地価は全般的にはやや強含み傾向にあるものと認められる。

加納成俊氏による調査レポート

不動産鑑定士加納成俊
価格124,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。市場競争力は中程度である。
地域要因市川駅の北東方に位置するバス路線の住宅地域。地域要因に大きな変動はない。地価は下落傾向で推移。
地域要因の将来予測既成住宅地域で、当該地域の発展又は衰退に影響を与えるような要因は特に認められず当分の間は概ね現状と同様の住環境を維持していくものと思料される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、市川市内のうちJR総武線以北の中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、主な需要者は標準的規模の場合は地縁的選好性を有する世帯、中規模以上の場合では建売分譲目的の開発業者等である。土地の中心価格帯は規模120㎡程度で1，300万円∼1，700万円前後、新築建売のボリュームゾーンは総額2，400万円∼3，000万円前後である。当該圏域は交通接近性で劣り、相対的に需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。
一般的要因景気は一部に改善の遅れもみられるが緩やかな回復基調が続いている。但し、海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要がある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7487794
北緯 139度9279955

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県市川市新井２４４番５千葉県市川市東菅野４丁目２０８２番１１ほか３筆千葉県市川市国府台５丁目４４７番２９千葉県市川市中国分２丁目１０３番３千葉県市川市北方町４丁目１８３４番５千葉県市川市東菅野３丁目７８８番１７千葉県市川市菅野３丁目１７７２番５千葉県市川市宮久保１丁目６７番１７千葉県市川市湊新田９２番千葉県市川市稲越町２４０番１外千葉県市川市中国分４丁目６８０番１千葉県市川市曽谷４丁目６０４番５千葉県市川市須和田２丁目３６６番６外千葉県市川市国分１丁目７８０番１３外千葉県市川市大野町１丁目４４３番１１千葉県市川市宮久保３丁目４５２番２千葉県市川市菅野５丁目１６８３番５千葉県市川市国分３丁目１７８５番１４千葉県市川市宮久保１丁目３番５千葉県市川市曽谷３丁目１０４番２千葉県松戸市秋山字天照大神３７３番１３３千葉県松戸市高塚新田字駒形６１２番５千葉県松戸市高塚新田字中ノ窪１３８番１２３千葉県松戸市高塚新田字小浜屋敷６９番５

参考：近隣駅の地価相場

秋山駅(地価相場 157,500円/㎡)菅野駅(地価相場 249,500円/㎡)市川大野駅(地価相場 134,000円/㎡)市川真間駅(地価相場 285,000円/㎡)北国分駅(地価相場 156,000円/㎡)国府台駅(地価相場 286,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード