地域要因

沿道型の商業地としては比較的安定しているが、繁華性を低下させる要因も発生し、若干の下落となった。

地域要因の将来予測

特段の地域要因の変化はみられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は準幹線道路沿いの事例を採用し、実証的で説得力があるが、割高な事例も含まれるため査定価格間の開差が大きくなった。収益価格は試算過程に各種想定事項が介在するが、価格形成に収益性が影響する商業地域にあっては尊重すべきである。しかし、本地域の地価は背後住宅地との価格牽連性も考慮して決定されるため、その影響は限定的である。比準価格を重視しつつ、収益価格を勘案し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

県道沿いの路線商業地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。当該地域は収益性を重視する商業地域であるが、自己用の取引が中心である。したがって、比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

県道沿いの商業地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。当該地域は収益性を重視する商業地域であるが、自己用の取引が中心である。したがって、比準価格を重視して収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅からの利便性に欠ける立地にあるが、居住環境の整った住宅地域であり、根強い需要に支えられて地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は鉄道駅から離れた賃貸需要の弱い住宅地域内に存し、かつ敷地規模等の画地条件を考慮した場合、共同住宅の想定は経済合理性を欠くため収益価格は試算しない。比準価格は市場で実際に取引された価格を基礎とするものであり、居住の快適性を指標とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺は住宅・店舗等への移行も見られるが、近隣内は依然工場、倉庫が多い状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 中小工場等が存する工場地域であり、貸工場を想定し収益価格を試算したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。近隣地域における取引は自己使用目的が中心であることを鑑み、市場性を反映した比準価格を重視し、かつ、類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動は見られず、需給バランスは概ね良好で、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を主体とする既成住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い取引事例に基づく実証的な価格が求められた。収益還元法は画地条件等から、事業収支に見合う賃貸住宅の想定が困難であることから適用しなかった。当該地域の取引は自用目的が中心であり、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視され、価格形成にあたっては市場価格が重視される。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、更に一般的要因の影響、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小牧市中心部に比較的近い落ち着いた住宅地域で、不動産需要は底堅く、景気回復等の影響もあり、この1年間での地価は若干上昇している。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす大きな変動要因は少なく、ここしばらくは現況と大差なく推移するものと予測する。地価は景気回復等により、若干強含みに推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、採算性のある収益物件の建設を想定することが難しいため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、現実の取引事例による実証的な価格であり、事例の選択や方式の適用を慎重に行った結果、精度の高いものとなっている。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、近隣地域の需給動向を勘案した結果、市場の取引価格から求めた比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を中心とする住宅地域として安定的に推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす要因は特になく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。標準地は画地規模が小さく共同住宅等の建設が非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。近隣地域では自用目的での取引が中心であり、取引水準を指標に価格を決定することが一般的と認められるので、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小牧駅前の中心商業地域であり、相対的稀少性等を背景に需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸物件も見られるが新規投資目的はあまり見られず、賃料の設定が投下償却資産の回収を重視して決定されていること等により、元本と果実の相関関係がやや弱く、収益価格はやや低位に求められた。よって、本件では市場の実態を踏まえ、比準価格を標準に収益価格を比較考量し、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域である。徒歩圏内に大型スーパーが開店したこともあり、需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅のほか共同住宅等もみられる住宅地域である。居住環境は良好であるが、土地供給が少なく、土地の動きは限定的である。地価水準については横ばいから緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。収益価格は標準地に賃貸共同住宅の建設を想定して求めた理論的な価格であるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないなど効用を十分に発揮できない面があり低く求められた。近隣地域では自用目的での取引が中心であるため、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、他の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模建売開発やMRJ関連の用地取得が見られるほかには、特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

名古屋市北区に近い住宅地域で、環境整備が徐々に進んでいるなど、住宅地として緩やかに熟成していくものと予測する。需給は概ね均衡しており、地価は当面ほぼ横ばいにて推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は住宅地で、駅距離が遠く賃貸需要が見込めず、現実に収益目的で投資される画地条件とはいえないため、収益還元法は適用しなかった。住宅地の取引は居住目的が殆どで、周辺取引価格の水準を指標に価格が決定される実情からも、現実の取引価格から求めた比準価格は説得力があると判断する。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を十分に踏まえ、単価と総額との関連、市場の需給動向を総合的に勘案のうえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

小牧市の東名以南に位置する戸建住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす要因も特になく、当面は現状の地域環境を維持し、又、地価も引き続き安定基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的での一般住宅地の取引が中心で、快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益還元法は、一般住宅を主とする既成住宅地域内に収益性が顕在化する賃貸共同住宅を想定することが地域環境との適合性において現実的でない為、非適用とした。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には、当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業地としての特段の変動要因はない。県道沿いの大型商業施設であり、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内におけるの路線商業地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。よって、市場を反映した取引事例より求められた比準価格を中心とし、事業者向けの商業用賃貸物件が需給、賃料水準ともに弱い賃貸市場を反映した収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、今後の不動産市場動向及び単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅東側の住宅地等を背後地とする幹線道路沿いの商業地である。周辺マンション等も立地しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

小牧駅から近い幹線道路沿いの街区で、周辺中層マンション等も介在するやや繁華性の低い商業地域である。今後も概ね現状のままの推移であり、地価水準は景気の回復の影響等をうけてやや上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は駅に近い路線商業地域に存する比較的面積が小さい商業地である。収益性が重視される地域ではあるが、現状では自用目的での取引価格を主として価格水準が形成されることが依然として多いことから、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌して、更に単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部の生活利便性に優れた閑静な住宅地域で選好性も高く、需要は引き続き堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅用地における収益価格は、敷地規模の制約等により効率的な賃貸経営の実現が困難なことから、一般的に比準価格と比べ相対的に低位に求められる傾向にある。対象不動産の存する地域は、自用目的の取引が主体で、居住環境の快適性が重視される閑静な住宅地域であることから、比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、一般的要因の影響及び前年標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、店舗併用住宅を主とする県道沿いの路線商業地域である。価格に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めており実証的な価格といえる。収益価格は標準地に賃貸用建物の建設を想定して求めた理論的な価格であるが、土地価格に見合う賃料を収受できないこと、さらに建築費の高騰もあってやや低く求められた。従って、相対的信頼性が高い比準価格を中心に、収益価格を比較考量の上、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中小規模の工場、倉庫を中心とする工業地域で、地域要因に変動はみられず、需要は安定的であり、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

中小工場、倉庫等を中心として、住宅、農地も見られる工業地域であり、特段の変動要因はなく、当面現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、実際の工場用地等の取引事例を採用し、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。一方収益価格については低位に試算されたが、貸倉庫は設備、仕様、規模等による個別性が強く、賃料、投資額等の想定要素も多く含むため、やや信頼性に欠ける。よって相対的に説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小規模建売開発やMRJ関連の用地取得が見られるほかには、特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

名古屋市北区に近接する住宅地域であるが、農地も残る郊外地で、今後は住宅地として緩やかに熟成するものと予測する。需給は概ね均衡しており、当面ほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、画地規模による制約等により有効な収益物件の想定に合理性を欠き、収益価格が取引価格の決定に影響を及ぼす地域でもないため、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、現実の取引事例による実証的な価格で、事例の選択や方式の適用を慎重に行った結果、精度の高いものとなっている。以上から、市場の動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を十分に踏まえ、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

鉄道駅よりやや離れるが、良好な居住環境を背景にして需要は堅調である。特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

戸建住宅中心の住宅地域であり、概ね熟成している。住宅地需要の堅調な地域であり、今後も既存建物の建替えや建売住宅の分譲を中心に、現状と同様の特性を保ちつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格はJR勝川駅北方の住宅地の取引事例を中心に採用して試算することができた。画地条件の制約等により収益価格は試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近く、生活利便性も良好な住宅地域であることから、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくは堅調に推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、敷地規模の制約等により賃貸経営を想定することが非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心部地価上昇等の影響はあるが、名古屋市北区の北端部にある発展途上の混在住宅地域であるため、この1年間での地価はほぼ横這い状態にある。

地域要因の将来予測

駐車場等の見られる発展途上の住宅地域で、今後は徐々に現在の用途を維持しながら、熟成していくものと予測する。地価水準は当面横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、採算性のある収益物件が建てられないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、現実の取引事例による実証的な価格で、事例の選択や方式の適用を慎重に行った結果、精度は高い。また、自己使用目的の取引が中心である住宅地域の実情等を考慮し、市場の需給動向を総合的に勘案した結果、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。尚、対象地が代表標準地のため過去半年間の変動要因にも留意した。

地域要因

勝川駅徒歩約5分という立地にあり、その希少性から地価は強含み。

地域要因の将来予測

勝川駅周辺総合整備事業は平成22年度に完了しており、地域は安定的に推移している。当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

収益価格は、対象標準地上に店舗兼共同住宅を想定し、試算した。一方、比準価格は、春日井市内の信頼性の高い事例から試算した。対象標準地は、商業地であり、収益価格は重視すべき価格であるが、収益性を中心に価格決定がなされるには至っていない地域性等を考慮し、本件では、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小牧市中心部に比較的近い環境良好な住宅地域で、不動産需要は底堅く、景気回復等の影響もあり、この1年間での地価は若干上昇している。

地域要因の将来予測

熟成途上の低層一般住宅を中心とする住宅地域で、今後は徐々に熟成度を高めていくものと予測される。地価水準は、比較的堅調な住宅地に対する需要等により、今後とも若干強含み傾向は続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、賃貸経営を想定することに経済合理性が認められないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、現実の取引事例による実証的な価格であり、事例の選択や方式の適用を慎重に行った結果、精度の高いものとなっている。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連、市場の需給動向を総合的に勘案した結果、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域事情及び需給動向に特段の変動要因は無いが、市内中心部の住宅地に対する堅調な需要から地価は上昇。

地域要因の将来予測

戸建住宅がほぼ建ち並ぶ住宅地域であり、現在特段の地域的変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測するが、散見される農地等は徐々に宅地化が進展するものと予測する。

価格決定の理由

戸建主体の住宅地域であり、収益還元法は非適用とした。取引事例比較法を適用したが、対象標準地周辺の規範性のある実際の取引事例を採用しており、試算価格の信頼性は高い。周辺地域の土地取引は最終需要者の自用目的が主であり、収益性の価格影響度は低く、比準価格の信頼性は高いと判断する。また代表標準地からの規準価格との均衡も得ており、最近の経済情勢を考慮のうえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

岩倉駅から遠く在来の農家住宅も見受けられる住宅地域である。地域的特性により需要は弱く地価は横這いの傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は、中心部から離れた在来の農家住宅から一般住宅が増えつつある住宅地域である。特に大きな変動要因はなく今後とも地価は横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は中心部から離れた混在住宅地であり、低層住宅の他共同住宅も存するが、賃貸市場が未熟性の為、収益価格を適用することは出来なかった。従って近隣地域の取引は自用目的での取引を中心とした取引価格等により価格水準が形成されることから、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 市街地及び最寄駅から離隔しており、利便性のやや劣る住宅地であるが、宅地需要の回復をうけて地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

 当該地域は一般住宅のほか農地等が見られる住宅地域であり、今後も利用状況等特に大きな変化も無く現状で推移していくものと予測される。また地価水準も概ね横這い傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 対象標準地は収益物件の想定が非現実的であることから土地残余法の適用は断念した。また近隣は一般住宅を中心とする住宅地域であり、自用目的の取引が中心となる地域の実情を考慮した結果、実証性の高い比準価格を重視しつつ、代表標準地との均衡に考慮して調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は県道沿いの路線商業地域で、土地価格は横這いである。

地域要因の将来予測

店舗、営業所等を主体とする旧来からの路線商業地域で今後の発展性は乏しく、今後も現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は既成市街地に所在するため土地再調達原価の把握が困難であり積算価格は適用しない。従って、市場を反映した取引事例より求められた比準価格を中心に、事業者向けの商業用賃貸物件が需給、賃料水準ともに弱い賃貸市場を反映した収益価格を関連付けて、さらに代表標準地との検討も踏まえ、今後の不動産市場動向及び単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

インターチェンジや幹線道路に至る連続性が良い大工場地域である。物流施設の需要を中心に、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

大規模工場地は自用目的が中心で、賃料水準の把握が困難なため、収益価格は試算しない。大規模画地の取引は少ないが、比準価格は春日井市内から事例を収集し、取得目的によって査定価格間に大幅な開差を生じているが、中庸を得た水準で決定しており、信頼性や説得力は高い。比準価格は標準地春日井9−3からの規準価格とも概ね均衡を得ているので比準価格を採用して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅徒歩圏外だが一定の居住環境が確保された住宅地域で勝川駅からの住宅需要の強さが波及し、需給は引き締まっている。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、現状と同様の利用形態が続くと見られる。駅から徒歩圏外ではあるものの勝川駅中心とする住宅需要の増加が波及しており、一定の住環境を有する当該地域では今後も地価が上昇すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、土地所有者の有効活用目的の物件が殆どであり、対象標準地の画地条件を考慮すると投資効率に劣る土地のため収益目的で土地を購入する需要者は少ない。よって収益物件の想定は現実的でないため収益還元法は適用しなかった。以上より、本件では市場性を反映した比準価格を標準とし、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

周囲に事業所等も散見されるものの、居住環境は比較的良好であり、地価は底堅く安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、低層一般住宅を中心とする地域であり、住宅地として熟成しているため、当面現状のまま推移するものと思われる。地価は底堅く安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さく、賃貸借建物の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。よって、比準価格のみの試算となったが、市場の実態を十分に反映した客観的説得性を有する価格であると思われる。以上より、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域事情及び需給動向に特段の変動要因は無く、一般的要因の影響下で地価は安定的に推移。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いの路線商業地域であり、店舗進出等も概ね完了している。店舗進出の勢いは弱く、また現在特段の地域的変動要因はない。当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

取引事例比較法は周辺類似地域の実際の取引事例から試算しており、信頼性は高い。収益価格は対象標準地の立地を反映した想定建物から試算しており、事業採算性としての収益性を示す価格としての信頼性は高い。両価格は開差は大きいが、高位の価格に対して取引が成立する経済市場の原理と、収益価格が低位のため収益性が土地価格へ与える影響度は限定的と判断し、代表標準地との均衡にも留意のうえ比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅より遠隔地に位置するものの、良好な居住環境を背景にして地価は上昇傾向にある。未利用地を利用した戸建分譲が進捗している。

地域要因の将来予測

空地も見られる区画整理済み住宅地域である。周辺にミニ開発物件が見られるとおり、漸次熟成度の向上が見込まれる。最寄駅より遠隔地に位置するものの、居住環境良好のため地価は微増基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件は殆どなく、自己使用目的の取引が支配的な地域であり、しかも賃貸物件用地としては十分な地積を有しておらず、採算性を充足する賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることや売買先例を指標にして価格決定をする需要者が通常であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、更に代表標準地との価格検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

名鉄味美駅徒歩圏の熟成した住宅地域だが、勝川駅からの住宅需要の強さが影響しており需給は引き締まっている。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域で今後も現状の利用形態が継続するものと見られる。最寄駅とは異なるが勝川駅を中心とする住宅需要が波及しており、今後も地価は堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、土地所有者の有効活用目的の物件が殆どであり、対象標準地の画地条件を考慮すると投資効率に劣る土地のため収益目的で土地を購入する需要者は少ない。よって収益物件の想定は現実的でないため収益還元法は適用しなかった。以上より、本件では市場を反映した取引事例より求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後とも現状の住環境のまま推移するものと予測される。地価水準は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域であり、自用目的の取引が主体で、周辺類似地域を中心とする住宅地域の取引事例により試算した。標準地は画地規模等の制約から有効な収益用建物の想定に合理性を欠くため、収益還元法の適用は行わなかった。従って、現実の市場実態を反映した比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北区の庄内川以北に位置する混在住宅地域として地域環境に大きな変化もなく推移しており、価格に影響を及ぼすような地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

地域に変化をもたらす要因も特になく、当面は現状の地域環境を維持し、又、地価は引き続き安定基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、自用目的での一般住宅地の取引が中心で、快適性を重視する需要者意識に照らせば市場性を反映した比準価格は重視する必要がある。一方、収益還元法は、面積・間口等の画地条件を踏まえた結果、対象標準地上に収益性が顕在化する賃貸共同住宅を想定することが現実的でない為、非適用とした。よって本件は、比準価格を標準に代表標準地との均衡に留意し、更には、当該地域の需給動向等も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近い利便性から、戸建住宅地は安定的な需給が認められ、継続して地価は堅調である。

地域要因の将来予測

市内中心部北寄りの平均的な住宅地域として特に用途的な変動はなく、一部に建替え等を経つつも当面は現状のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、運営上現実に共同住宅の建築想定は困難と判断し、収益還元法の適用は断念した。周辺地域は居住の快適性に着目して取引の行われる住宅地域であり、自己使用を目的とする取引が中心である。よって本件では、市場の取引価格から求めた比準価格を標準に、代表標準地との検討を十分に踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られない。

地域要因の将来予測

新興の戸建住宅地域として熟成しつつあり、熟成度が増すものと予測する。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅地域に存する画地規模が小さい住宅地であり、経済合理性の認められる賃貸住宅の想定が困難であり、賃貸市場も未熟成にあることから、収益還元法の適用はできない。同一需給圏では自用目的での取引価格等により価格水準が形成されることから、比準価格を標準とし、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道155号沿いの飲食店等が多い路線商業地域である。事業用借地等を利用する出店が多く、地価は横ばい又は緩やかな上昇で推移している。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域であり、特に変化も無く現状で推移していくものと予測する。地価水準は今後暫くはほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用して求めた実証的な価格である。当該地域は、沿道サービスを中心とする路線商業地域であり、収益性が重視される商業地である。しかし路線商業地域における賃貸市場は個別性が強く又得られた収益価格は、事業内容等の想定要素を多分に含むため流動的にならざるを得ない。従って、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺では住宅地化が進んでいるなか、未だ倉庫等の混在する地域であるが、一般的要因のもと地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

周辺では住宅地化が進んでおり、今後は当該地域においても工場跡地を利用した住宅用途への転換が徐々に進んでいくものと予測される。地価はしばらくは安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、敷地規模の制約等により賃貸経営を想定することが非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は勝川駅から比較的利便性の良好な既成住宅地域で、土地価格は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 既成市街地の住宅地域で、特に変動要因はなく、今後も現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は適用しない。又既成市街地に所在するため土地再調達原価の把握が困難で積算価格も適用しない。近隣地域は快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的での取引が中心である。従って、市場を反映した取引事例より求められた比準価格を中心とし、代表標準地との検討も踏まえ、今後の不動産市場動向及び単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

景気回復は認められるが、小牧インタ−チェンジ近くの路線商業地域で、特別な変動要因は少なく、この1年間での地価はほぼ横這い状態である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は周辺類似地域等における的確な取引事例により試算されており、規範性が高い。一方、収益性が重視される商業地域ではあるが、賃料水準の低廉性を反映し低く求められた。よって、自用目的での取引価格等により価格水準が形成されることが多いことから、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、市場動向を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

特別な変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

既成住宅地域であり、現状維持と予測する。

価格決定の理由

近隣地域又は類似地域において居住を目的とする多数の信頼性のある取引事例を収集できた。これに対して、収益価格は標準地の規模が小さく効率的な賃貸建物を想定することが困難であるため試算しなかった。当該地域は居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であり、自己の居住を目的とする取引が中心である。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅、中小工場等が混在する住宅地域で、今後工場の住宅地化が進むものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。南区北西部に位置する住宅地域で、取引は自用目的が中心である為、不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。