地域要因

立地が良好であることから、戸建住宅、共同住宅等が見受けられる。住宅需要は徐々に拡大しており、地価は緩やかに上昇している。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状程度で推移するものと予測される。立地の優位性が認められる不動産取引は増加しており、地価は緩やかに上昇していくものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅を主とする既成住宅地域にあることから、最有効使用も戸建住宅である。自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。本件では快適性を指向する住宅地域にあることより、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

呉服町エリアは、博多駅及び天神駅へのアクセスが良好であることから単身者向けの賃貸マンション供給が活発化している。

地域要因の将来予測

事務所ビルが多い大博通り沿いに位置するが、生活利便性が高い立地のため高層共同住宅地としての色彩を帯びつつある。背後地域で共同住宅の建設が活発化しており、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は最有効使用の店舗兼共同住宅ビルの建築を想定して求めたものであるが、賃料設定等の収支項目や建築工事費等の想定要素が多数含まれ、相対的な信頼性はやや劣る。一方、比準価格は、博多区の商業地の取引事例に基づき査定しており市場の実態を反映したものである。従って、本件では取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い旧来からの既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動をもたらす要因はない。地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は旧来からの既成住宅地域であり、地域に大きな変動をもたらす要因はなく、現状を維持していくものと予測する。地価は堅調に推移していくと予測する。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ地域であり、自己使用目的の取引が中心であることから、賃貸市場が未成熟で収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、対象標準地が戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であることに鑑み、事例の採用及び要因比較にあたっては、居住性に着目して試算しており、市場性を反映し規範性が高い。よって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境や生活上の利便性に恵まれた住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持で推移するものと思料するが、当該地域及び周辺の宅地需要は堅調であり、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、居住の快適性や生活上の利便性に着目した取引が中心となる戸建住宅地域であり、賃貸市場が成熟していないため、収益価格を求めることができなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので、現実の市場性を反映した実証的な価格である。以上から、比準価格を妥当なものと判断し、さらに、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

道路系統が劣る既存の住宅地で、地域要因に格別の変動はない。需給関係は安定しており、住宅需要の改善を背景に地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地としての熟成度は高く、将来も地域要因の急激な変化は考えられない。地価は堅調な住宅需要を背景に上昇傾向にあり、今後も同様の基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、アパートも散見されるが、居住の快適性を重視する既成の戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心であるため、規範性の高い収益価格は試算出来なかった。よって代表標準地からの検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR博多駅を中心に、外延的に広がるビジネス地区においても、繁華性の高まりから地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算値間に開差が生じたため、調整して鑑定評価額を決定する。比準価格は、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、賃料の遅行性により、地価の回復が賃料に反映されておらず、やや低位に求められた。また、収益価格には多くの想定要素も含まれることからやや説得力に欠けると判断した。以上より、本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 低金利を背景に博多駅周辺の投資目的の取引需要は旺盛で、供給不足もあり強含みに推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 比準価格は、近時の博多駅周辺の活発化する取引を反映した実証的なものであり、説得力が高い。収益価格は、店舗兼事務所ビルを想定したが、空室率や利回りの見通しに関しては投資家ごとに様々な判断がありうる中での予測値であり、その信頼性は比準価格よりやや劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、さらに代表標準地から検討した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

博多駅一帯の発展的動向の影響を受け需要は強含み。加えて、将来の地下鉄新駅開設に対する期待感から需要が強く、地価は上昇基調を維持している。

地域要因の将来予測

博多駅一帯の再開発による発展的動向の影響と、福岡市中心部における投資ファンドを中心とする需要増により地価動向は過熱気味といえる。将来、近くで地下鉄新駅が開設予定で、新たな投資先として期待されている。

価格決定の理由

博多駅周辺のビジネス街に所在するため、店舗付事務所ビルを想定した賃貸収支により収益価格を試算したが、賃貸市場の動向から賃料の変動率を保守的に想定したことから、収益価格は低めに求められたものといえる。試算価格の調整に当たっては、博多駅周辺の発展的動向を敏感に反映した取引事例により試算した比準価格の方に説得力があるものと判断して、比準価格を重視して、代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新博多駅ビルの業績好調、博多駅中央街再開発ビルの開業間近と相俟って、宿泊特化型ホテル等の投資向け不動産への投資意欲は活況を呈している。

地域要因の将来予測

新博多駅ビルの好業績に加え、博多駅中央街再開発のKITTE博多、JRJP新博多ビル等の開業間近で、博多駅周辺は宿泊特化型のホテル等への投資需要が活発化し、地価は上昇傾向を持続すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場参加者及び最有効使用が類似する商業地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は、収益性の側面から市場価値を把握したもので、投資用不動産の取引において重視すべき価格であるが、想定要素が多いため規範性はやや劣る。以上から、近時の需給が逼迫した地域の地価動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

景気回復傾向に加えて新規オフィスビルの供給が限定的であるため、周辺のオフィス賃貸市場は復調している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は最有効使用の店舗兼事務所ビルの建築を想定して求めたものであるが、賃料設定等の収支項目や建築工事費等の想定要素が多数含まれている。一方、比準価格は、実際に取引事例に基づき査定しており市場の実態を反映したものである。従って、本件では取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東区近くに存する住宅地で、地価は堅調な住宅需要より上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、東区近くに存する戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。低金利等の影響で住宅需要が強く、地価も上昇傾向が拡大し、しばらく継続すると推定する。

価格決定の理由

対象不動産の存する近隣地域は、アパート等の賃貸物件が散見されるが、自用住宅としての需要を主とする地域で、居住の利便性及び快適性が指向される地域であるため、収益価格の説得力は弱い。そのため、本件評価にあたっては、市場性を反映する比準価格が説得力の高い価格と判断される。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地からの規準価格を検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心部への接近性が良好であり、不動産への投資意欲も旺盛である。土地需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実に成約した多数の取引事例から比準して求めており、現在の市場動向を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は、近隣地域において中高層事務所ビルや高層共同住宅の収益物件も見られるが地価水準に見合う賃料が徴求できず低位に求められた。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

明治通り周辺では大型飲食ビルの開発等もあり、商業地域として集積性が向上している。

地域要因の将来予測

周辺に大型飲食店舗ビルが建設される等活性化している地域である。また、市内ホテルの客室不足が指摘される中、ホテルの立地としても評価が高い地域であり、地価は上昇基調となっている。

価格決定の理由

近隣地域には飲食店等が入居する店舗ビルが集積している。収益価格は最有効使用の店舗ビルを想定して求めたものであるが、賃料設定等の想定要素が多く含まれている。一方、比準価格は、博多区の実際に取引事例に基づき査定しており市場の実態を反映したものである。従って、本件では取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住環境は普通であるが、日用品店舗との接近性が良好な地域で、建築協定も締結され、今後は居住環境の向上も期待されるので、地価は上昇にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅のほか、アパートも混在する住宅地域で、地域南方の日用品店舗との接近性が良好な地域である。最近の住宅地需要は堅調であるので、地価は上昇傾向にある。今後は建築協定による居住環境の向上が期待される。

価格決定の理由

居住環境及び利便性が普通であることから戸建住宅を中心に、周辺では賃貸用のマンション・アパ−ト等も建てられている。収益価格は自用の戸建住宅が多い住宅地域であること等により比準価格と比較して低位に試算された。本件は収益性よりも快適性を重視する住宅地域にあるので、比準価格を重視し、収益価格を勘案して、代表標準地との比較を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

天神地区から続く準高度業務地域であり、事務所需要は横這いだが、高額マンション開発予定やマネー流入により地価水準上昇。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 需要者の多くは収益性から意思決定を行う法人や高所得者、デベロッパーであるため、収益価格を重視すべきであるが、周辺の空室率、賃料は横這い。一方、比準価格は周辺で取引が見られ、より実証性が高まっている。よって比準価格を中心に収益価格を関連づけて、さらに事務所・ホテル・マネー流入の動向を勘案のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅地として概ね成熟していることから、需給関係は安定している。既存の画地を分割したうえでの分譲も多い。

地域要因の将来予測

低層の住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状で推移するものと考えられる。既存の画地を分割したうえでの分譲が見込める画地も多いことから、地価水準は、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域は、第一種低層住居専用地域に指定された戸建住宅が整然と建ち並ぶ地域であり、自用目的での取引が主流となっている。収益性よりも主に居住の快適性が追求されることから、収益価格は試算しなかった。よって本件では、不動産市場における需給動向を反映した実証的な価格であると判断される比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の住宅団地で、地域要因に格別の変動はない。需給関係は安定しており、住宅需要の改善を背景に地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

戸建住宅地としての熟成度は高く、将来も地域要因の急激な変化は考えられない。地価は堅調な住宅需要を背景に上昇傾向にあり、今後も同様の基調で推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は、居住の快適性を重視する既成の戸建住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心で、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算出来なかった。よって代表標準地からの検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心に近いため、マンション素地を中心として土地需要は逼迫しており、地価は上昇基調となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算値に開差が生じたので、説得力に係る判断を行い調整する。比準価格は、取引事例を基礎とする実証的かつ客観的な価格である。一方、収益価格には多くの想定要素が含まれることからやや説得力に欠ける。また、賃料の遅行性により、地価の回復が賃料に反映されておらず、収益価格は低位に求められた。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中高層の事務所ビルが中心の商業地域である。博多駅は徒歩圏内であり官公庁にも近い。不動産需要は堅調で、地価も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、中高層の事務所ビルや店舗等が建ち並ぶ商業地域である。比準価格は市場性を反映した実証的な価格で補修性は適切に行われている。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為、やや低位に試算された。従って、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、類似の標準地との検討を踏まえ、更には一般的要因の動向も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農家住宅も見られるところであるが、周辺でミニ開発も見られ、需要の広がりが感じられる。

地域要因の将来予測

既成住宅地域で、特段の変動要因は見受けられず、今後とも一般住宅を中心とする利用状態が維持されるものと予測する。住宅需要は回復傾向にあり、地価は緩やかに上昇するものと予測する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格を求めたが、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。比準価格は東区の住宅地域の中でも、立地条件に留意して取引事例を収集し、下原地区の事例を採用のうえ試算したもので、主たる需要者の選考性に着目した現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR及び地下鉄線の両線の利用が可能であるため、賃貸及び分譲マンション素地としての需要が堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、店舗利用は低層階のみであり収益性に限界があることから、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、周辺標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への接近性が比較的良好であるため、近隣地域及びその周辺地域では賃貸用を中心にマンション開発が活発で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東区南部の混在住宅地域で、最寄り駅から都心へのアクセスが比較的良好であるので、共同住宅地の需要が強く認められる地域である。旺盛なマンション用地需要を背景にして、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

最寄り駅から都心へのアクセス等が比較的良好であるため、賃貸用のマンション・アパ−トを中心に、戸建住宅、店舗も混在する地域である。収益価格は戸建住宅等の自用の建物も混在する地域であるので、比準価格と比較してやや低位に試算された。本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、周辺標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理事業の工事により各所で工事が進行中。工事が終了した街区では店舗や事務所兼共同住宅が増加しており希少価値よ高値の取引も多くみられる

地域要因の将来予測

当該地域は「香椎駅周辺土地区画整理事業」地区内にあり、当該事業の推進とともにその発展が期待される。背後の住宅等が増加していることから、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測。

価格決定の理由

上記需要者は収益性に着目して意思決定をするものの、適正な還元利回り及び建物想定と賃料把握がやや困難であることから、収益価格は相対的に信頼性が劣る。よって、本件では実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、周辺地域の公示地等の水準及び背後地を含む土地区画整理事業の進捗度並びにテナントの推移・動向等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、幹線道路沿いに店舗、事業所等、及び中層の共同住宅が建ち並ぶ住商混在地域である。比準価格は、同一需給圏に存する取引事例から比準した価格であり、市場性を反映した価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、やや低位に試算された。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

既成住宅地域であるが、立地条件の良さからアパート等の収益物件への投資が目立ち、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

利便性の良い住宅地で、今後とも現状の利用状態が維持されるものと予測する。周辺地域一帯では収益物件の取引が目立ち、これに下支えされ、地価は上昇基調が続くものと予測する。

価格決定の理由

アパート等が混在する地域であるが、賃貸物件は供給過剰気味で家賃水準は伸び悩み、収益価格は低位に求められた。また、当価格は試算の過程に想定要素を多分に含む。一方、比準価格は、標準地が所在する箱崎地区等の取引事例から試算したもので、主たる需要者の選考性に着目した、現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、更に周辺標準地とのバランス検討等も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的良好な居住環境を維持しており、地価はやや上昇傾向にある。土砂災害警戒区域に指定されたが、この要因が土地価格に与える影響は小さい。

地域要因の将来予測

最寄り駅への接近性及び居住環境とも概ね良好であり、周辺では戸建住宅のミニ開発も活発である。住宅地需要の回復により、地価はやや上昇傾向にある。土砂災害警戒区域に指定されたが、土地価格への影響は小さい。

価格決定の理由

取引の中心は自用目的での戸建住宅で、同一需給圏の類似地域の信頼性が高い事例を採用し比準価格を求めた。一方、近隣地域は自用の戸建住宅が中心で、アパートなどの収益建物はほとんどみられない住宅地域にあり、収益還元法が適用できなかった。そこで、現実の不動産市場における経済行動を裏付ける資料から求めた市場性を反映した、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都市高速道路との連続性に比較的恵まれた立地等を背景に、地価は横這い傾向から上昇傾向に推移している。

地域要因の将来予測

倉庫、営業所、作業所等が建ち並ぶ工業地域で、地域内及び周辺に格別の変動要因は見受けられず、当該地域は今後当分の間、現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺は自社使用を目的とした取引が中心となる工業地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格を求めることができなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので市場の実態を反映した実証的な価格である。以上から、比準価格を妥当なものと判断し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

消費不況から外食産業等の売上も減退していたが、個人消費の回復から、周辺では複合商業施設の出店も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、収益性に限界がある店舗付共同住宅の建設しか想定できなかったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への接近性が良好であるため、近隣地域およびその周辺地域では、アパートやマンションの立地が増加している。

地域要因の将来予測

東区南部の混在住宅地域で、最寄り駅から都心へのアクセスが良好であるので、賃貸需要が十分見込まれる事から共同住宅地の需要が堅調な地域である。マンション用地需要の回復から、地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

最寄り駅から都心へのアクセス等が比較的良好であるため戸建住宅、賃貸用のマンション・アパ−ト等が混在する地域であるが、戸建住宅等の自用の建物も混在する地域で、収益性に特化した価格形成がされた地域では無いため、収益価格は比準価格と比較してやや低位に試算された。従って、比準価格は市場性を反映した説得力ある価格なので、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性に優れる住宅地域であるため、個人投資家向けの投資用アパート用地としての需要が堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、収益性に限界のある低層アパートの建設しか想定できなかったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福岡中心部への交通利便性に優れることから地域配送のニーズが高く、最寄駅等へも近く労働力の確保も容易であることから底堅い需要が認められる

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域では、臨海型の工業地域という地域的特性から新たに賃貸用の建物（流通業務倉庫等）を建築するための土地取引や既存の賃貸物件の取引等の収益性に着目した取引は少なく、自用目的での不動産取引が中心である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

営業所、倉庫等が混在する工業地域における土地需要は拡大しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状程度で推移するものと予測される。立地の優位性が認められる不動産取引は増加しており、地価は徐々に上昇していくものと予測される。

価格決定の理由

営業所、倉庫等が混在する工業地域にあることから、最有効使用は事務所兼倉庫である。収益価格は賃料の粘着性などにより低位となった。本件では事業採算を勘案のうえ市場性を重視する工業地域にあることより、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、他の公示価格の推移を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成27年3月14日以降、最寄駅に快速が全便停車するようになり、利便性向上により、賃貸マンション等の立地も進むと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は、駅への接近性等から、流通業務施設、事務所、倉庫、工場が存する中に、共同住宅の立地も進んでおり、用途の多様性が認められるが、建築費の高止まり等もあり、地価水準の回復力はやや弱いと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域においては、自用目的での取引も多く、収益性のみが取引にあたっての意思決定の指標とはなっていないこともあり、収益価格は低位に求められたと思料する。一方で、比準価格は、現実の不動産市場を反映した実証的な価格であると判断される。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討、さらには、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅から遠いものの、小学校、スーパー等に近い、区画整然とした住宅地域で、人気が高く地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である。大きな地域要因の変動は無く、当面現状維持で推移するものと思料される。住環境が良く人気が高いため、需要が堅調で地価は上昇基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い5事例より求めた価格で市場性を反映しており当該試算値の説得力は高い。近隣地域は、住環境の優れる住宅地域で、自己使用建物としての利用が支配的であり、賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用を断念し、既成市街地で適正な素地事例の収集が困難であるため原価法の適用を断念した。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視するとともに、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り決定した。

地域要因

交通量が多く、背後住宅地の需要増も影響して地域内不動産需要にも回復傾向がみられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

南区内のうち標準地と距離的に比較的近い準幹線道路沿いの取引事例と比較して求めた比準価格は、市場性を反映し信頼性が高い。他方、賃貸市場の成熟の程度から土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低く試算された。市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更に、代表標準地との均衡もふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福岡パルコ新館・本館の好業績、各百貨店の地階フロアのリニューアル等大型改装が相次ぎ商業施設の整備、拡充が進み集客力が高まった。

地域要因の将来予測

商業施設の新築開業、大型改装による集客力の高まりに加え、航空法の高さ規制の特別承認、容積率の割増し等天神ビッグバンプロジェクトにより再開発と建て替え計画の気運が高まり、地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場参加者及び最有効使用が類似する商業地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は、収益性の側面から市場価値を把握したもので、近時の投資用不動産の取引において重視すべき価格であるが、想定要素が多いことなどから、規範性はやや劣る。以上から、近時の需給が逼迫した地域の地価動向を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

近隣地域は、低層の住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状で推移するものと考えられる。需給関係も概ね安定しており、地価水準については、若干ではあるが上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は、高台の戸建住宅地域であり、自己所有目的の取引が主である。収益獲得を目的とした賃貸住宅は、ほとんどなく賃貸市場の熟成度が低いことから収益還元法は適用しなかった。従って、本件では、市場性を反映し、同一需給圏に存する取引事例からアプローチして査定した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。