福岡県福岡市博多区東比恵２丁目１２番(東比恵駅・博多駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
186,000円
2016年01月01日に行った福岡県福岡市博多区東比恵２丁目１２番(福岡県福岡市博多区東比恵２−２−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を186,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市博多区東比恵２丁目１２番 |
| 住居表示 | 東比恵２−２−１０ |
| 価格 | 186,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東比恵、550m |
| 地積 | 414㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F |
| 利用現況 | 事務所兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 事務所、工場等が混在する商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北西11.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
扇幸一郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 扇幸一郎 |
|---|---|
| 価格 | 185,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 都心部への接近性が良好であり、不動産への投資意欲も旺盛である。土地需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、JR「博多」駅周辺の事務所を中心に、共同住宅、工場等も混在する地域である。需要者の中心は自用の事務所、営業所等の取得を目的とする法人若しくは不動産開発事業者等である。最寄駅から徒歩圏にあり、景気の回復傾向も相俟って、地価は上昇に転じている。物件の立地条件や個別性に応じて取引価格の水準にはばらつきがあり、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。 |
| 一般的要因 | 福岡市の人口増加等に伴い、全般的に需要は堅調であり、博多駅東側周辺地区における利便性の良好な商業地に対する需要は底堅い。 |
井上真輔氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 井上真輔 |
|---|---|
| 価格 | 187,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は無い。 |
| 地域要因 | 博多駅周辺の発展の影響が及びつつあり、デベロッパーを中心に積極的な取引が散見、地価は上昇基調を継続している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR博多駅外縁部の住商工混在地域を圏域と把握した。需要者の中心は、マンションデベロッパー及び営業拠点取得目的の法人のほか、不動産業者等である。従前は業務商業地だったものの、地下鉄駅徒歩圏内でJR博多駅にも近いことのほか、相対的な割安感もあったことから、近年、賃貸マンションの進出が看取され、周辺地域では高値取引も散見、地価は容積率100％当り坪30万円前後を示している。 |
| 一般的要因 | 景気は穏やかながらも回復基調を辿っているなか、福岡市の成長性を背景に、不動産市場は金融緩和政策及び低金利とも相俟って堅調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度592791 北緯 130度4285717 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県福岡市博多区上牟田１丁目２４０番ほか１筆福岡県福岡市博多区音羽町１２番ほか３筆の一部福岡県福岡市博多区吉塚２丁目７６７番１ほか４筆福岡県福岡市博多区博多駅前１丁目５５番福岡県福岡市博多区上牟田１丁目２３２番福岡県福岡市博多区榎田１丁目２番５福岡県福岡市博多区吉塚３丁目３５１番３福岡県福岡市博多区堅粕４丁目３９１番１外２筆福岡県福岡市博多区博多駅東１丁目２４５番外５筆福岡県福岡市博多区東光２丁目１７５番外３筆福岡県福岡市博多区博多駅東３丁目３１番福岡県福岡市博多区上牟田１丁目２３２番福岡県福岡市博多区博多駅南４丁目２１０番１福岡県福岡市博多区豊２丁目１２８番２ほか１筆
参考：近隣駅の地価相場
東比恵駅(地価相場 164,000円/㎡)博多駅(地価相場 161,000円/㎡)祇園駅(地価相場 2,115,000円/㎡)吉塚駅(地価相場 340,000円/㎡)千代県庁口駅(地価相場 148,000円/㎡)呉服町駅(地価相場 138,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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