福岡県福岡市中央区天神４丁目３８番(西鉄福岡（天神）駅・中洲川端駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


649,000円

2016年01月01日に行った福岡県福岡市中央区天神４丁目３８番(福岡県福岡市中央区天神４−２−３４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を649,000円/㎡としました。

福岡県福岡市中央区天神４丁目３８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市中央区天神４丁目３８番
住居表示天神４−２−３４
価格649,000円/㎡
交通施設、距離天神、450m
地積418㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北東15.0m市道
その他の接面道路北西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安木徳男氏による調査レポート

不動産鑑定士安木徳男
価格648,000円/㎡
個別的要因地域要因と整合しており、同一の傾向下にある。
地域要因天神地区から続く準高度業務地域であり、事務所需要は横這いだが、高額マンション開発予定やマネー流入により地価水準上昇。
市場の特性 同一需給圏は、博多区・中央区のオフィスビル街の圏域。需要者の中心は、投資ファンドや地場上場企業、マンションデベロッパー等である。事務所ビル市況は横這い。地価水準面で都心に続くエリアでの取引は増えている。割安感から地価上昇率も拡大中。市場での取引価格帯は建物込みで10億円程度。
一般的要因都心部商業地への投資マネー流入が見られる。またインバウンドの影響や全国的な投資家を含むマンション需要が活発で地価の上昇圧力になっている。

扇幸一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士扇幸一郎
価格650,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因天神地区においては、投資法人等による売買も見られるなど、不動産取引は活発であり、地価は上昇している。
市場の特性同一需給圏の範囲は、「天神」及び「博多」地区への接近性が概ね良好な中高層事務所ビル等を主体とした商業地域である。需要者の中心は、不動産投資ファンド及び一般事業会社等の法人である。物件の立地条件や個別性に応じて取引価格の水準にはバラつきがあり、需要の中心価格帯を見出すことは困難である。中央区の商業地に対する投資需要は比較的強いものの、当該地域においては、店舗兼事務所ビル需要よりも、マンション需要が地価上昇を牽引している。
一般的要因都心部である天神地区に位置する繁華性の高い商業地域である。立地条件が良好であることから、土地需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5939515
北緯 130度4001294

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

福岡県福岡市博多区上川端町１９３番１ほか１筆福岡県福岡市東区大字蒲田字本村１０４４番３福岡県福岡市東区下原３丁目６７９番３外福岡県福岡市東区唐原５丁目５８２番４福岡県福岡市東区多の津４丁目１６３７番４外福岡県福岡市東区三苫３丁目１８７３番８０福岡県福岡市東区大字志賀島字小路６９１番福岡県福岡市中央区平尾３丁目９１番ほか１筆福岡県福岡市中央区天神４丁目４１番外１筆福岡県福岡市中央区天神１丁目１２２番ほか２筆

参考：近隣駅の地価相場

西鉄福岡（天神）駅(地価相場 127,000円/㎡)中洲川端駅(地価相場 129,000円/㎡)赤坂駅(地価相場 260,000円/㎡)呉服町駅(地価相場 138,000円/㎡)薬院駅(地価相場 129,000円/㎡)祇園駅(地価相場 2,115,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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