福岡県福岡市東区筥松２丁目２１９１番１外(西鉄福岡（天神）駅・中洲川端駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


127,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市東区筥松２丁目２１９１番１外(福岡県福岡市東区筥松２−２７−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を127,000円/㎡としました。

福岡県福岡市東区筥松２丁目２１９１番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市東区筥松２丁目２１９１番１外
住居表示筥松２−２７−１３
価格127,000円/㎡
交通施設、距離箱崎、400m
地積690㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、マンション、店舗等が混在する住宅地域
前面道路の状況西11.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

古川一哉氏による調査レポート

不動産鑑定士古川一哉
価格126,000円/㎡
個別的要因特に変動要因はない。
地域要因都心への接近性が比較的良好であるため、近隣地域及びその周辺地域では賃貸用を中心にマンション開発が活発で、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測東区南部の混在住宅地域で、最寄り駅から都心へのアクセスが比較的良好であるので、共同住宅地の需要が強く認められる地域である。旺盛なマンション用地需要を背景にして、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR鹿児島本線、地下鉄箱崎線、西鉄貝塚線沿いで、東区のほか、博多区の一部の地域である。需要者の中心は同一需給圏のうち東区及び糟屋郡各町の居住者で、都心へのアクセス等利便性の良好性からその他の地域からの需要も多い。最近のマンション用地需要の増加から、近隣地域での需給はやや逼迫状態にある。土地は単価で110，000円／㎡∼150，000円／㎡、総額で8，000万円から11，000万円程度のものが需要の中心である。
一般的要因東区は、戸建住宅、分譲・賃貸マンションを中心に、各用途で不動産需要は堅調で、人口は増加傾向にあり、区全体としての地価は上昇傾向にある。

小池孝典氏による調査レポート

不動産鑑定士小池孝典
価格127,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心への接近性が良好な住宅地域であり、マンション・アパート素地の需要は強く、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は住宅、マンション、店舗等が混在する住宅地域であり、共同住宅地としての需要が堅調である。マンション・アパート素地の需要は強く、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR鹿児島本線、地下鉄箱崎線、西鉄貝塚線沿線で、概ね東区南部及び博多区北東部の共同住宅が存する地域である。需要者の中心は、賃貸マンション業者、収益目的の投資家、自社ビルとしての利用を前提とした法人等である。福岡都市圏においては収益物件の需要は強くそれに伴いマンション・アパート素地の需要も強く、地価は上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は規模により様々であるが土地値は坪単価で40∼45万円が需要の中心である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いている。東区の不動産市場は堅調に推移している。特に収益物件の供給は不足気味で、取引利回りは低下している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度6205325
北緯 130度4287126

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

福岡県福岡市東区大字下和白字郡開１５００番３ほか３筆福岡県福岡市東区大字箱崎字本明寺１１９５番３ほか１筆福岡県福岡市東区大字箱崎字本町２５２１番福岡県福岡市東区大字香椎字蔵谷１９７５番２０福岡県福岡市東区箱崎ふ頭３丁目３番２８福岡県福岡市東区原田２丁目１３２８番１福岡県福岡市東区箱崎１丁目２４７１番１福岡県福岡市東区原田１丁目１１９２番３福岡県福岡市東区箱崎３丁目３５３１番１２福岡県福岡市東区箱崎１丁目２９番

参考：近隣駅の地価相場

西鉄福岡（天神）駅(地価相場 127,000円/㎡)中洲川端駅(地価相場 129,000円/㎡)薬院駅(地価相場 129,000円/㎡)赤坂駅(地価相場 260,000円/㎡)呉服町駅(地価相場 138,000円/㎡)薬院大通駅(地価相場 270,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード