福岡県福岡市中央区天神１丁目９８番外(西鉄福岡（天神）駅・中洲川端駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
6,980,000円
2016年01月01日に行った福岡県福岡市中央区天神１丁目９８番外(福岡県福岡市中央区天神１−１１−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を6,980,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市中央区天神１丁目９８番外 |
| 住居表示 | 天神１−１１−１１ |
| 価格 | 6,980,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 天神、近接 |
| 地積 | 2,443㎡ |
| 形状 | (2.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8FB3 |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西50.0m県道 |
| その他の接面道路 | 南東側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),800(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
岡田英吾氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡田英吾 |
|---|---|
| 価格 | 6,950,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 角地で利便性が優るが、個別的要因に変動はなく、市場における競争力の程度に変化はない。 |
| 地域要因 | 福岡パルコ新館・本館の好業績、各百貨店の地階フロアのリニューアル等大型改装が相次ぎ商業施設の整備、拡充が進み集客力が高まった。 |
| 地域要因の将来予測 | 商業施設の新築開業、大型改装による集客力の高まりに加え、航空法の高さ規制の特別承認、容積率の割増し等天神ビッグバンプロジェクトにより再開発と建て替え計画の気運が高まり、地価は上昇傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、福岡市中央区の天神1・2丁目を中心に一部大名地区を含む高度商業地域。博多駅地区と並ぶ福岡市の中心商業地で、百貨店、専門店の大型商業ビルが集積し、商圏が九州各県に亘る繁華街である。需要の中心は、Jリート、上場不動産会社等である。良好な融資環境を背景に不動産投資ファンド等による商業ビルへの投資が活発化しているが物件が限定的であるため、取引利回りの低下が顕著である。市場での取引価格帯は50∼100億円程度である。 |
| 一般的要因 | 都心部を中心とした不動産市場回復の動きは地方中核都市へも波及し、金融緩和政策による不動産への投資環境は堅調である。 |
井上真輔氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 井上真輔 |
|---|---|
| 価格 | 7,000,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は無い。但し、角地であり、当該地域において優位性が認められる。 |
| 地域要因 | パルコ新館の開業等、天神界隈は商業機能の増大が顕著、立地の希少性及び将来に対する期待感が高い地域となっており、地価上昇幅が拡大している。 |
| 地域要因の将来予測 | 九州を代表する商業地である天神界隈は、景気の回復及び外国人訪日客の増加に伴い収益力は回復基調にあるほか、大型店舗の新規出店又は改装等の積極的な設備投資が実施、商業集積度を高めている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、福岡都心部である天神界隈及びJR博多駅界隈の商業地域を圏域とする。需要者の中心は、Jリートを中心にしたファンド或いは資金力に余裕がある法人、更にデベロッパーを含む不動産業者等である。一般的な要因を背景に、投資物件は取引が活発化、利回りの低下傾向も看取される。かかる中、景気回復及び訪日外国人の積極的な購買意欲等を背景に、当該地域における消費活動も堅調に推移、将来に対する期待感も高く、地価は上昇基調にある。 |
| 一般的要因 | 景気は穏やかながらも回復基調を辿っているなか、福岡市の成長性を背景に、不動産市場は金融緩和政策及び低金利とも相俟って堅調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度5907129 北緯 130度3998212 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県福岡市東区大字蒲田字本村１０４４番３福岡県福岡市東区下原３丁目６７９番３外福岡県福岡市東区唐原５丁目５８２番４福岡県福岡市東区多の津４丁目１６３７番４外福岡県福岡市東区三苫３丁目１８７３番８０福岡県福岡市東区大字志賀島字小路６９１番福岡県福岡市中央区天神１丁目８８番１ほか５筆福岡県福岡市中央区天神４丁目３８番福岡県福岡市中央区西中洲８号１番福岡県福岡市中央区天神４丁目４１番外１筆福岡県福岡市中央区笹丘１丁目４６４番福岡県福岡市中央区天神２丁目８１番福岡県福岡市中央区天神１丁目１２２番ほか２筆
参考：近隣駅の地価相場
西鉄福岡（天神）駅(地価相場 127,000円/㎡)中洲川端駅(地価相場 129,000円/㎡)赤坂駅(地価相場 260,000円/㎡)薬院駅(地価相場 129,000円/㎡)薬院大通駅(地価相場 270,000円/㎡)呉服町駅(地価相場 138,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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