福岡県福岡市東区水谷２丁目２０９番１２１(香椎宮前駅・千早駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


86,800円

2016年01月01日に行った福岡県福岡市東区水谷２丁目２０９番１２１(福岡県福岡市東区水谷２−２７−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を86,800円/㎡としました。

福岡県福岡市東区水谷２丁目２０９番１２１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市東区水谷２丁目２０９番１２１
住居表示水谷２−２７−１６
価格86,800円/㎡
交通施設、距離千早、800m
地積206㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山下耕一氏による調査レポート

不動産鑑定士山下耕一
価格86,500円/㎡
個別的要因特になし。
地域要因近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測近隣地域は、低層の住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状で推移するものと考えられる。需給関係も概ね安定しており、地価水準については、若干ではあるが上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR鹿児島本線、同香椎線、西鉄貝塚線沿線で、東区の住宅地域である。主たる需要者は、市内に通勤するサラリーマン等である。千早駅周辺やアイランドシティ地区等の開発分譲等との競合関係にあるが、近隣地域については、比較的、利便性が良いこともあり、不動産市況は概ね堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は200㎡程度の土地で1800万円前後である。
一般的要因千早・香椎及びその周辺地区では、大型の住宅開発が依然続き、不動産需要は堅調である。

徳永大典氏による調査レポート

不動産鑑定士徳永大典
価格87,000円/㎡
個別的要因取引の意思決定行動にあたって、主たる需要者が着目すると考えられる画地条件等の個別的要因については、特段の変化はみられない。
地域要因高台の住宅地であり、JR千早駅周辺の開発による新規供給により、平坦地勢のエリアに存する物件との間でも競合関係が認められる。
地域要因の将来予測近隣地域は、低層の住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状で推移するものと考えられる。需給関係も概ね安定しており、地価水準については、若干の上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR鹿児島本線、同香椎線、西鉄貝塚線沿線で、概ね東区の中級住宅地域一帯。市場における主たる需要者は、市内に通勤するサラリーマン等の最終需要者が中心で、周辺地域からの転入も見られる。千早駅周辺やアイランドシティ地区等の開発分譲等との競合関係にあるが、近隣地域については、利便性が比較的良いこともあり、概ね堅調に推移している。取引される価格帯としては、200㎡程度の土地で1800万円前後が主流となっている。
一般的要因東区及びその周辺地域では、住宅地の需要回復傾向が認められるが、住環境や利便性等の良否により、その程度にも差異が認められる。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度653193
北緯 130度4442685

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

福岡県福岡市東区大字名島字汐見２７５２番５２福岡県福岡市東区大字奈多字裏附１６２０番１ほか１筆福岡県福岡市東区香住ケ丘６丁目２８番７福岡県福岡市東区大字下原字町７８７番ほか１筆福岡県福岡市東区大字香椎字川添７６４番６福岡県福岡市東区大字土井字藤田６２２番５０福岡県福岡市東区大字多田羅字空路木４０２番１３ほか１筆福岡県福岡市東区大字松崎字古屋敷１００８番ほか１筆福岡県福岡市東区大字浜男字新浜町６８１番３福岡県福岡市東区大字名島字大名町２１１０番１ほか１筆福岡県福岡市東区大字下原字仲ノ原１０８２番６福岡県福岡市東区大字浜男字緑ケ丘７２２番６福岡県福岡市東区松崎３丁目８５２番６４福岡県福岡市東区青葉７丁目５９８番２１福岡県福岡市東区香椎駅東１丁目６１８番９福岡県福岡市東区香椎台１丁目１７５４番５５福岡県福岡市東区舞松原２丁目５７８番１７福岡県福岡市東区名島２丁目２１６６番１６外１筆福岡県福岡市東区香椎駅前２丁目７３３番８６福岡県福岡市東区若宮２丁目１１番３福岡県福岡市東区水谷３丁目２２２番７１福岡県福岡市東区千早１丁目２７５２番２２７福岡県福岡市東区舞松原３丁目１５５番１１１福岡県福岡市東区香椎駅東１丁目５７１番７福岡県福岡市東区香椎駅前３丁目６７３番１１７福岡県福岡市東区名島４丁目２５８９番８０福岡県福岡市東区青葉２丁目１９２番５５

参考：近隣駅の地価相場

香椎宮前駅(地価相場 83,600円/㎡)千早駅(地価相場 83,200円/㎡)香椎駅(地価相場 81,600円/㎡)香椎神宮駅(地価相場 83,700円/㎡)舞松原駅(地価相場 83,700円/㎡)名島駅(地価相場 81,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード