福岡県福岡市東区下原３丁目６７９番３外(西鉄福岡（天神）駅・中洲川端駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
56,800円
2017年01月01日に行った福岡県福岡市東区下原３丁目６７９番３外(福岡県福岡市東区下原３−１−４１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市東区下原３丁目６７９番３外 |
| 住居表示 | 下原３−１−４１ |
| 価格 | 56,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 九産大前、1,700m |
| 地積 | 366㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかに農家住宅も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
晃尚氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 晃尚 |
|---|---|
| 価格 | 56,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 農家住宅も見られるところであるが、周辺でミニ開発も見られ、需要の広がりが感じられる。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成住宅地域で、特段の変動要因は見受けられず、今後とも一般住宅を中心とする利用状態が維持されるものと予測する。住宅需要は回復傾向にあり、地価は緩やかに上昇するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は福岡都市圏東部の住宅地域。特に関連が強いのは東区中部やその周辺の住宅地域である。主たる需要者は福岡市都心部へ通勤するエンドユーザーが中心的といえる。低金利政策や景気回復等を反映し、住宅取得意欲が改善しており、住宅需要は引き続き回復傾向にある。需要の中心となる価格帯は、土地で2千万円前後、新築の戸建で3千5百万円前後とみられる。 |
| 一般的要因 | 当区の人口は増加傾向にあり高齢化率は低い。建築着工は貸家は増加、分譲は減少傾向。土地取引件数は増減があるが、近時は減少傾向。 |
古川一哉氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 古川一哉 |
|---|---|
| 価格 | 56,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 東区北部の住宅地域で、利便性がやや劣る地域であるが、需要の増加から、周辺では住宅地開発が活発となっており、地価はやや上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 東区北部の住宅地域で、最寄り駅への接近性が劣るものの、居住環境は普通であるので、住宅地需要は比較的堅調である。その他に格別の変動要因はない。住宅地需要の回復から、地価はやや上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR鹿児島本線、JR香椎線、西鉄貝塚線沿いで、概ね東区、新宮町、古賀市の地域である。需要者の中心は同一需給圏のうち東区中部・北部の居住者で、その他の地域からの需要も認められる。最寄り駅への接近性はやや劣るものの、居住環境は普通であるので、近隣地域での需給はやや需要が上回る状況にある。土地は総額で2，000万円程度、新築の戸建住宅で3，000万円から3，600万円程度のものが需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 東区は、戸建住宅、分譲・賃貸マンションを中心に、各用途で不動産需要は堅調で、人口は増加傾向にあり、区全体としての地価は上昇傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 変成岩変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,ヤブツバキクラス域代償植生,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度672355 北緯 130度4567667 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
西鉄福岡（天神）駅(地価相場 127,000円/㎡)中洲川端駅(地価相場 129,000円/㎡)薬院駅(地価相場 129,000円/㎡)赤坂駅(地価相場 260,000円/㎡)呉服町駅(地価相場 138,000円/㎡)薬院大通駅(地価相場 270,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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