福岡県福岡市東区松島１丁目８区６番(貝塚駅・箱崎九大前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
67,400円
2016年01月01日に行った福岡県福岡市東区松島１丁目８区６番(福岡県福岡市東区松島１−２８−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を67,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市東区松島１丁目８区６番 |
| 住居表示 | 松島１−２８−１３ |
| 価格 | 67,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 箱崎、1,400m |
| 地積 | 1,765㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 倉庫兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 倉庫、事務所のほかに住宅も見られる工業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西8.0m市道 |
| その他の接面道路 | 北西側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
中園二郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中園二郎 |
|---|---|
| 価格 | 67,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 側道の一部が建築基準法上の道路で建ぺい率が加算されるが、通り抜けできないことから相殺。 |
| 地域要因 | 都心等に比較的近いことから住宅等も見られるが、幹線道路に近い当該地域の物流需要は増加している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、中規模の倉庫兼事務所や営業所が多く、戸建・共同住宅等もみられる工業地域である。幹線道路にも近く、松島・多の津地区の中でも住宅の度合いが多いことから、今後とも現状を維持するものと考える。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、国道3号・201号及び福岡ICを主要な幹線道路とする、内陸型の工業地域。需要の中心は大手・地場の法人事業者やマンション開発業者が主体であり、最近では、物流市場の活発化により、流通業務用地の需要が増加、高値取引も散見され、国道沿い及びその周辺で新たな大規模倉庫の建設も見られる。取引価格は規模によりまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 東区は人口・世帯数とも前年に比べ増加している。土地取引件数は年間3，300件程度で、住宅着工戸数は分譲を中心に前年より微増。 |
浩氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浩 |
|---|---|
| 価格 | 67,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 内陸型の工業地域として発展してきたが、戸建や共同住宅としての利用も見られ、併存利用が可能なことから、幅広い需要が見込まれる |
| 地域要因の将来予測 | 事業所・倉庫のほか戸建住宅や共同住宅も混在する内陸型の工業地域として熟成しており、今後も現状の環境を維持するものと予測する。不動産市況は回復基調にあり、地価は安定的に推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね福岡市東区及び博多区の圏域である。需要者の中心は、生産活動等を行う自用目的の事業者である。市場の需給動向は、高速道路（九州縦貫道）や福岡都市高速道路への交通アクセスに優れていることから需要は回復基調にあり、堅調に推移している。市場の中心価格帯は、土地は規模にもよるが中規模工場地で、1億3000万円前後である。 |
| 一般的要因 | アイランドシティでの取引が好調であることもあって、東区内の工業地域の市況は底打ち感を脱し、地価は回復基調ににある |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度63167953491211 北緯 130度4134979248047 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県福岡市東区大字下和白字郡開１５００番３ほか３筆福岡県福岡市東区大字箱崎字本明寺１１９５番３ほか１筆福岡県福岡市東区東浜町３丁目１２番福岡県福岡市東区大字箱崎字本町２５２１番福岡県福岡市東区大字松崎字大鼓田１０７番１９５福岡県福岡市東区大字箱崎字下畠３８１１番１７福岡県福岡市東区箱崎ふ頭３丁目３番２８福岡県福岡市東区箱崎ふ頭６丁目５番１福岡県福岡市東区馬出４丁目１４６番外福岡県福岡市東区箱崎ふ頭５丁目１２番６福岡県福岡市東区箱崎１丁目２４７１番１福岡県福岡市東区箱崎３丁目３５３１番１２
参考：近隣駅の地価相場
貝塚駅(地価相場 89,350円/㎡)箱崎九大前駅(地価相場 123,000円/㎡)箱崎宮前駅(地価相場 124,500円/㎡)箱崎駅(地価相場 124,500円/㎡)名島駅(地価相場 81,600円/㎡)馬出九大病院前駅(地価相場 148,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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