福岡県福岡市東区名島１丁目２３８５番２１(名島駅・千早駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
78,500円
2017年01月01日に行った福岡県福岡市東区名島１丁目２３８５番２１(福岡県福岡市東区名島１−１９−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を78,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市東区名島１丁目２３８５番２１ |
| 住居表示 | 名島１−１９−２２ |
| 価格 | 78,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 名島、900m |
| 地積 | 132㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模住宅のほかマンションも見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
田口浩二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田口浩二 |
|---|---|
| 価格 | 78,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 立地が良好であることから、戸建住宅、共同住宅等が見受けられる。住宅需要は徐々に拡大しており、地価は緩やかに上昇している。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状程度で推移するものと予測される。立地の優位性が認められる不動産取引は増加しており、地価は緩やかに上昇していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東区中部におけるJR及び西鉄沿線の住宅地域である。需要者の中心は東区内外における戸建住宅の取得者層である。住宅需要は徐々に拡大しており、地価は緩やかに上昇している。需要の中心となる価格帯は、新築戸建住宅で3，000∼3，500万円程度と考えられる。 |
| 一般的要因 | 東区の人口は微増傾向にあり、立地の優位性が認められる不動産取引は増加傾向にある。 |
友野和憲氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 友野和憲 |
|---|---|
| 価格 | 78,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象標準地は東向きの二方路地であり、概ね標準的な競争力を維持している。 |
| 地域要因 | 既存の住宅地内で、地域要因に格別の変動はない。需給関係は安定しており、住宅需要の改善を背景に地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。風致地区内にあり特段の変動要因はなく、概ね現状維持で推移すると予測する。地価は堅調な住宅需要を背景に上昇傾向にあり、今後も同様の基調で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、福岡市東区内のJR鹿児島本線、JR香椎線、西鉄貝塚線沿線の住宅地域。需要者の中心は福岡都心へ通勤する中堅サラリーマン層であるが、他区部や周辺地域からの転入も見られる。当地区は近隣地域の範囲が狭く、土地取引件数は少ないが、最寄り駅からやや遠いものの、風致地区内の良好な住環境から、土地需要は堅調である。土地は1，000∼1，400万円が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気が穏やかに回復しつつある中、個人の住宅需要も改善している。東区では利便性、住環境が良好な住宅団地等で地価は強含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度6438268 北緯 130度4235342 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県福岡市東区東浜町３丁目１２番福岡県福岡市東区大字松崎字古屋敷１００８番ほか１筆福岡県福岡市東区大字浜男字新浜町６８１番３福岡県福岡市東区松島３丁目３区１０番福岡県福岡市東区松崎３丁目８５２番６４福岡県福岡市東区箱崎ふ頭６丁目５番１福岡県福岡市東区箱崎ふ頭５丁目１２番６福岡県福岡市東区名島２丁目２１６６番１６外１筆福岡県福岡市東区香椎駅前２丁目７３３番８６福岡県福岡市東区千早１丁目２７５２番２２７福岡県福岡市東区名島４丁目２５８９番８０福岡県福岡市東区松崎１丁目１４５３番福岡県福岡市東区箱崎ふ頭５丁目１２番６
参考：近隣駅の地価相場
名島駅(地価相場 81,600円/㎡)千早駅(地価相場 83,200円/㎡)貝塚駅(地価相場 89,350円/㎡)香椎宮前駅(地価相場 83,600円/㎡)香椎駅(地価相場 81,600円/㎡)香椎神宮駅(地価相場 83,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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