福岡県福岡市博多区博多駅前４丁目１０２番外(祇園駅・博多駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
379,000円
2016年01月01日に行った福岡県福岡市博多区博多駅前４丁目１０２番外(福岡県福岡市博多区博多駅前４−２０−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を379,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市博多区博多駅前４丁目１０２番外 |
| 住居表示 | 博多駅前４−２０−１６ |
| 価格 | 379,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 博多、750m |
| 地積 | 565㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F |
| 利用現況 | 事務所兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西16.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),500(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
岡田英吾氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岡田英吾 |
|---|---|
| 価格 | 380,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域内において標準的であり、個別的要因に変動はなく市場における競争力の程度に変化はない。 |
| 地域要因 | 新博多駅ビルの業績好調、博多駅中央街再開発ビルの開業間近と相俟って、宿泊特化型ホテル等の投資向け不動産への投資意欲は活況を呈している。 |
| 地域要因の将来予測 | 新博多駅ビルの好業績に加え、博多駅中央街再開発のKITTE博多、JRJP新博多ビル等の開業間近で、博多駅周辺は宿泊特化型のホテル等への投資需要が活発化し、地価は上昇傾向を持続すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、博多駅徒歩圏の中高層の店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は、主要地方都市をターゲットとした国内外の投資法人や不動産投資ファンド等である。新博多駅ビルの業績好調と博多駅中央街再開発ビルの開業間近と相俟って、投資向け不動産取引も活況で、博多駅周辺の開発適地は地価の上昇傾向を持続している。取引価格の水準は、形状・規模等の個別的要因により大きく異なる。 |
| 一般的要因 | 都心部を中心とした不動産市場回復の動きは地方中核都市へも波及し、金融緩和政策による不動産への投資環境は堅調である。 |
安木徳男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 安木徳男 |
|---|---|
| 価格 | 378,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域要因と整合しており、同一の傾向下にある。 |
| 地域要因 | 博多駅に近接する商業地であり、引き続き需要は高く、優れた利便性が顕在化し、地価は上昇傾向をかなり強めている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、博多駅周辺の中高層ビル等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は、不動産投資ファンドや自社ビル取得目的の法人等に加えホテル事業者の参入が多い。都心部商業地需要は活発化しており、特に博多駅インバウンド周辺は発展的要因を多く備え、地価は上昇基調にある。取引の中心となる価格帯は、画地規模により大きく異なるが、概ね1億∼3億円である。 |
| 一般的要因 | 都心部商業地への投資マネーの流入に加え、特に、博多駅周辺の発展性インバウンド性が市場に顕在化している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度58531930000001 北緯 130度4185948 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
祇園駅(地価相場 2,115,000円/㎡)博多駅(地価相場 161,000円/㎡)呉服町駅(地価相場 138,000円/㎡)千代県庁口駅(地価相場 148,000円/㎡)中洲川端駅(地価相場 129,000円/㎡)東比恵駅(地価相場 164,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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