福岡県福岡市博多区博多駅前２丁目１７２番外(祇園駅・博多駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


1,720,000円

2016年01月01日に行った福岡県福岡市博多区博多駅前２丁目１７２番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,720,000円/㎡としました。

福岡県福岡市博多区博多駅前２丁目１７２番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市博多区博多駅前２丁目１７２番外
住居表示 
価格1,720,000円/㎡
交通施設、距離博多、500m
地積1,589㎡
形状台形(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況建築中
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南西27.0m市道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

内田信行氏による調査レポート

不動産鑑定士内田信行
価格1,730,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因博多駅一帯の発展的動向の影響を受け需要は強含み。加えて、将来の地下鉄新駅開設に対する期待感から需要が強く、地価は上昇基調を維持している。
地域要因の将来予測博多駅一帯の再開発による発展的動向の影響と、福岡市中心部における投資ファンドを中心とする需要増により地価動向は過熱気味といえる。将来、近くで地下鉄新駅が開設予定で、新たな投資先として期待されている。
市場の特性同一需給圏は博多区の商業地域で、特に関連性が強いのは博多駅周辺一帯である。需要者は、一般事業者のほかに、収益物件を求めるリートや私募ファンド等関連の事業者、不動産業者が中心になるものと考えられる。用途的には物販より事務所向きの地域であるが、同用途の空室率や賃料の動向も改善されつつある。加えて、博多駅前の再開発による発展的動向の影響や、地下鉄延伸工事進行の期待感を受けて、土地需要は強く、地価動向は強含みで推移している。
一般的要因市域の中心部では、オフィス市況の改善や博多駅周辺の発展的動向等の影響を受け、投資物件やマンション用地を中心に不動産需要は強含みで推移。

武田多門氏による調査レポート

不動産鑑定士武田多門
価格1,700,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 投資目的の不動産市場は活況を呈しており、博多駅周辺の不動産需要は商業地・ホテル需要を中心として旺盛である。
地域要因の将来予測 当該地域は、中高層の事務所ビル、ホテル等が見られる商業地域である。地下鉄七隈線延伸の発表があり、当該地域周辺では商業地域としての期待度が増し、地価は上昇傾向で推移している。
市場の特性 同一需給圏は福岡市中心部の商業地であり、博多駅周辺及び中央区天神周辺の商業地域。需要者の中心は、事業目的の会社法人である。新駅ビルの業績好調により博多駅周辺の集客力も増していることから不動産取引も活況を呈している。博多駅周辺ではホテル需要が旺盛で、投資目的の不動産では高値で取引されているものもある。市場での需要の中心となる価格帯は、規模により相異しており一概には言えない。
一般的要因 金融緩和の影響で投資マネーが流入しオフィス、マンション、ホテル関連の取引は活発化している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度59439640000001
北緯 130度4176051

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

祇園駅(地価相場 2,115,000円/㎡)博多駅(地価相場 161,000円/㎡)呉服町駅(地価相場 138,000円/㎡)千代県庁口駅(地価相場 148,000円/㎡)中洲川端駅(地価相場 129,000円/㎡)東比恵駅(地価相場 164,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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