福岡県福岡市東区松崎４丁目４５９番３１(千早駅・名島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
95,000円
2017年01月01日に行った福岡県福岡市東区松崎４丁目４５９番３１(福岡県福岡市東区松崎４−２４−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を95,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市東区松崎４丁目４５９番３１ |
| 住居表示 | 松崎４−２４−６ |
| 価格 | 95,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 千早、600m |
| 地積 | 226㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山下洋生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山下洋生 |
|---|---|
| 価格 | 94,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 居住環境や生活上の利便性に恵まれた住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状維持で推移するものと思料するが、当該地域及び周辺の宅地需要は堅調であり、地価は上昇基調で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR鹿児島本線、西鉄貝塚線、JR香椎線沿線で東区中部の住宅地域である。需要者の中心は、福岡都心部に通勤するエンドユーザーである。近隣地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、宅地需要は底堅く推移している。中心となる価格帯は土地総額で2，200万円前後、新築戸建物件で4，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 福岡市東区においては、人口・世帯数ともに増加傾向を示しており、宅地需要は依然として底堅く推移している。 |
友野和憲氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 友野和憲 |
|---|---|
| 価格 | 95,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象標準地はやや高台の既存の住宅団地内にある。南西向きの中間画地であり、地域内では優位性がある。 |
| 地域要因 | 既存の住宅団地で、地域要因に格別の変動はない。交通利便性に優れ、需給関係は安定しており、住宅需要の改善を背景に地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅地としての熟成度は高く、将来も地域要因の急激な変化は考えられない。地価は堅調な住宅需要を背景に上昇傾向にあり、今後も同様の基調で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、福岡市東区内のJR鹿児島本線、JR香椎線、西鉄貝塚線沿線の住宅地域。需要者の中心は福岡都心へ通勤する中堅サラリーマン層であるが、他区部や周辺地域からの転入も見られる。当地区は駅に近い熟成した既成住宅地であることから、需要は堅調であるが、新規の土地供給は少ない。隣接する名島地区の住宅地区では、高値の土地取引も散見される。土地は2，000万円程度、新築戸建は4，000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気が穏やかに回復しつつある中、個人の住宅需要も改善している。東区では利便性、住環境が良好な住宅団地等で地価は強含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度6450577 北緯 130度4391609 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県福岡市東区大字土井字藤田６２２番５０福岡県福岡市東区大字浜男字新浜町６８１番３福岡県福岡市東区松崎３丁目８５２番６４福岡県福岡市東区舞松原２丁目５７８番１７福岡県福岡市東区名島２丁目２１６６番１６外１筆福岡県福岡市東区香椎駅前２丁目７３３番８６福岡県福岡市東区水谷３丁目２２２番７１福岡県福岡市東区舞松原３丁目１５５番１１１福岡県福岡市東区名島４丁目２５８９番８０
参考：近隣駅の地価相場
千早駅(地価相場 83,200円/㎡)名島駅(地価相場 81,600円/㎡)香椎宮前駅(地価相場 83,600円/㎡)香椎神宮駅(地価相場 83,700円/㎡)舞松原駅(地価相場 83,700円/㎡)香椎駅(地価相場 81,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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