福岡県福岡市東区二又瀬新町９４０番１外(西鉄福岡（天神）駅・柚須駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


72,900円

2016年01月01日に行った福岡県福岡市東区二又瀬新町９４０番１外(福岡県福岡市東区二又瀬新町１４−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を72,900円/㎡としました。

福岡県福岡市東区二又瀬新町９４０番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市東区二又瀬新町９４０番１外
住居表示二又瀬新町１４−１８
価格72,900円/㎡
交通施設、距離柚須、500m
地積3,907㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況事務所兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンション、事務所、倉庫が混在する工業地域
前面道路の状況南西12.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

徳永大典氏による調査レポート

不動産鑑定士徳永大典
価格73,100円/㎡
個別的要因取引の意思決定行動にあたって、主たる需要者が着目すると考えられる画地条件等の個別的要因については、特段の変化はみられない。
地域要因平成27年3月14日以降、最寄駅に快速が全便停車するようになり、利便性向上により、賃貸マンション等の立地も進むと思われる。
地域要因の将来予測近隣地域は、駅への接近性等から、流通業務施設、事務所、倉庫、工場が存する中に、共同住宅の立地も進んでおり、用途の多様性が認められるが、建築費の高止まり等もあり、地価水準の回復力はやや弱いと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、福岡都市圏東部で、概ね福岡市東区から糟屋郡にかけての圏域と把握される。不動産市場における主たる需要者は、工場事業者、物流業者、倉庫業者等が中心になると考えられる。鉄道駅及び都心への利便性を志向して、マンション業者等の市場参加も想定されるが、建築費高止まり等の要因もあり、今後の状況に注視する必要がある。取引される価格帯についてはばらつきがあるのが実情であり、需要の中心となる価格帯は見いだしにくい状況。
一般的要因流通業務用地等の工業地に対する需給動向は、立地条件、規模等によって回復傾向に差異が認められる。

藤野裕三氏による調査レポート

不動産鑑定士藤野裕三
価格72,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因倉庫、工場とマンションが混在する地域である。当地域の価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因はない。
地域要因の将来予測配送センターや事業所が多い工業地域であるが、比較的良好な都心接近性等を背景にマンションも散見される。特段の変動要因は認められず、今後も概ね現況の街並みを維持するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、東区を中心とする福岡都市圏東部の工業地域である。需要者は製造業や運送業を営む法人事業者が中心となるが、マンション開発を目的としたデベロッパー等の参入も見受けられる。近年、臨海部や福岡IC周辺において大型物流施設の需要が高まり需給が逼迫しているが、中小規模の自用の倉庫等を主とする当圏域については需給は概ね安定的に推移している。取引総額は規模によりバラつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、東区においても大型物流施設の需要は高い。設備投資は概ね横ばいとなっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度6112336
北緯 130度4413815

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西鉄福岡（天神）駅(地価相場 127,000円/㎡)柚須駅(地価相場 62,400円/㎡)中洲川端駅(地価相場 129,000円/㎡)薬院駅(地価相場 129,000円/㎡)赤坂駅(地価相場 260,000円/㎡)呉服町駅(地価相場 138,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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