地域要因

地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

臨海型の大規模工場地であり、特段の変動要因は見当たらず、今後も臨海工業地域として推移するものと予測する。工場用地の需要は強くなく、地価は概ね横ばいからわずかな下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は臨海工業地域の一部であり、物流を中心とする自己利用の活動が主体である。収益価格の算定には賃料水準の把握が困難であり、収益還元法は適用しなかった。したがって、本件の鑑定評価額は、市場の実態を反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、市場の動向等を総合的に勘案して決定した。

地域要因

東海通駅近くの既成の商業地域で、地域要因に特段変動要因は認められないが、地価は若干下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、東海通駅に近い商業地域であり、熟成度も高く当面現状のまま推移していくものと予測される。地価水準は画地規模も小さい地域であることから、横ばい若しくは若干下落傾向が予測される。

価格決定の理由

東海通駅東方に位置する路線商業地域で、画地規模の大きな土地には地主等の資産活用による収益物件も見られる地域であるが、取引は自用目的が中心である。比準価格は港区内の類似性のある商業地事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。一方収益価格は、土地の価格に見合った賃料形成がされておらず低く試算された。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を重視し収益価格を参酌し、また代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。

地域要因

繁華性に劣る旧来からの商業地であり、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿線の商業地域であり、近くに工場等も存するなど繁華性は低い。背後に住宅地も広がるが、周辺に商業施設も整備されており、特段の発展的要因は見当たらない。当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、市場実勢を反映した実証的な価格であり、市場参加者の観点からも説得力は高い。収益性を重視する市場参加者も想定されるため、収益価格にも相応の説得力は認められるが、利回り及び賃料や空室率等については適正な水準を見出しにくい状況であり、収益価格は比準価格に比べてやや説得力に劣る。本件では、より説得力の高い比準価格を標準として、収益価格を斟酌し、さらには代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

準幹線道路沿いに店舗兼共同住宅、住宅のほか福祉施設等も見られる商業地域。特段の変動要因は見られないが、一般的要因の影響により需要は堅調。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地は地下鉄駅徒歩圏内の利便性の良好な地域に位置し、周辺では収益性に着目した需要も見られ、収益価格に一定の説得力は認められるが、建築費の高騰により採算が悪化し不安定である。比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり現実的説得力は高いが、査定価格間に開差がある。説得力や信頼性から比準価格を重視しつつ収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した混在住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業施設の大型化、郊外化が進行するなか、背後の住宅地の堅調な需給動向を受けて、周辺地域の需要も安定的に推移してしている。

地域要因の将来予測

低層店舗や低層の店舗併用住宅の建ち並ぶ商業地域であるが、郊外型大型店舗の進出により商業繁華性は徐々に衰えつつあり、今後は徐々に商業系用途から住宅系用途へと移行するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は低層店舗併用住宅、一般住宅等が混在する商業地域で、自己利用の物件が中心となっている地域であり、賃貸市場は総じて未成熟であると言える。よって需要者は、収益性に加えて快適性、利便性等をも考慮して行動するものと思料される。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域の東の名古屋高速4号東海線の開通で、市中央部の高速道路網がほぼ完成した。これにより、近隣地域の陸運物流能力は格段に向上している。

地域要因の将来予測

高速道路網による陸運のみならず、臨海鉄道の陸運、名古屋港経由海運の利用可能性も有。物流能力の高い大規模臨海工場地。海外からの工場回帰機運と現行金融状況を考察すれば、地域の市場選好性の増大が予想される。

価格決定の理由

同一需給圏を含め、大規模工場地の賃貸市場は形成されておらず、その需要・調達は自用目的の取引によるのが殆ど。同一需給圏内の類似地域で収集されたのは、取引事例のみであり、大規模工場地の賃貸事例は皆無。よって、本件においては、比準価格を中心に鑑定評価額を査定する。即ち、比準価格に、現在の工業地の需給バランスと有効需要の制約の程度、単価と総額との関連を十分関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が多い住宅地域で、地域内に特筆すべき変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、南区内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、需要者、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、南区内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、前年公示価格との見当も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域内に銀行の店舗が建設されていることなど、地域の熟成が進んでいる。昨年9月に換地処分が行われて新しい地名が付けられている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

最有効使用を高層共同住宅の敷地と判定したことから、比準価格と開発法の価格を求めた。比準価格は画地規模の大きい取引事例から求めており実証的である。開発法の価格はマンションの分譲事業を想定して求めた価格であり、事業者の素地に対する投資採算性を表す価格である。両価格ともに高い妥当性を有するが、概ね近似した価格であるため、本件ではより実証的な比準価格を採用して、更に代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

狭小な街路が多い旧来からの既成住宅地域であるが、最寄駅への接近条件が良く、需要は底堅く、地価は概ね横ばい傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする、熟成度の高い住宅地域であるが、旧来からの狭隘な街路が多く、外部からの転入者も少ない地域ではあるが今後も現状を維持し、地価は概ね横ばいにて推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に格段の変化はなく安定的である。

地域要因の将来予測

近隣地域は工業地として熟成しており、地域要因に影響を与える特別の変動要因は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺の小規模工場地域としての特性が類似する取引事例を収集し比準することに努めた結果、地域の需給動向を反映した実証的な比準価格が得られたものと確信する。一方、貸倉庫等の収益物件も存しているが、不動産の収益性によって価格が形成されるまでには賃貸市場が熟成していないため、収益価格は低位に求められた。よって、鑑定評価額の決定に際しては比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案した。

地域要因

中川運河東側で大型再開発が進行中であるが、当該地域に現段階で特段変動は認められない。地価は若干下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持していくものと予測されるが、中川運河東側にて大型再開発が進行中である。地価水準は、若干の下落傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、収益物件の見られない地域である。また、取引は自用目的が中心である。比準価格は港区の類似性のある住宅地事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。一方、収益価格は対象標準地に収益物件を想定することが画地条件（地積等）から非現実的であり、求めることが出来なかった。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を採用し、代表標準地との価格検討を踏まえて上記と決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模の住宅、小工場等が混在する地域で、地価水準は低位の為、安定的に推移すると予測される。

価格決定の理由

南区西部の既成混在住宅地域であり、資産保有等を目的とするアパート等の収益物件は散見されるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は適用しなかった。従って、居住の快適性を重視し、自用を目的とする住宅地域であるので、市場の実勢を反映する比準価格と規準価格との均衡を計り、住宅市場の動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地区で工場跡地再開発「みなとアクルス」が順次進捗中である。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は浸水リスクへの懸念等もあるが、恵まれた交通利便性を背景に底堅く推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺は居住の快適性を指向する住宅地域であり、収益性によって地価が形成されるまでには至っていないため収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を重視し、更に代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現状を維持しながら、地価は概ね横ばいにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地区で工場跡地再開発「みなとアクルス」が順次進捗中である。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は浸水リスクへの懸念等もあるが、恵まれた交通利便性を背景に底堅く推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺は居住の快適性を指向する住宅地域であり、収益性によって地価が形成されるまでには至っていないため収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を重視し、更に代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

 店舗併用住宅の外、戸建住宅、混在住宅も混在する路線商業地域で、当面、現状維持と予測される。

価格決定の理由

南区の準幹線道路沿いの路線商業地域であり、資産保有等を目的とする貸店舗等の収益物件は限定的に認められるが、収益不動産の市場は未成熟である。従って、実証的な比準価格を中心に収益価格を関連付け、規準価格との均衡を計り、市場動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、今後も大きな変化なく従来同様の住宅地域として推移していくものと思われる。現状需給関係はやや緩んでおり、地価は横ばい若しくはやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は、特に見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

従来からの幹線街路沿い商業地域で、比準価格は周辺類似地域等より信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、収益性が重視される地域ではあるが、自用の店舗事務所等が多く、適切な賃貸事例は少ない。従って、自用目的での取引価格等により価格水準が形成されることが多いことより、市場動向を反映した比準価格を標準に、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

工業地域として熟成しているが、周辺には工場跡地に大規模店舗、共同住宅も見られ、今後は混在地域への移行も予測され、地価は安定的と予測される。

価格決定の理由

当該地域においては収益性に見合った価格形成はされておらず、収益不動産の市場は未成熟である。この為、収益還元法は適用しなかった。したがって、本件においては、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格と規準価格の均衡を計り、臨海部の工場地或いは物流用地の市場動向、単価と総額の均衡も勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した混在住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はないが、地価は交通利便性や価格の値頃感を反映して、実需を中心にほぼ横ばい傾向にあると認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、一般住宅を中心に共同住宅・作業所・空地等も見られる地域であり、現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、南区南東部に位置し、アパート等の収益物件は見られるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等のやや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。本件では、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、中小工場等が混在する住宅地域で、地域内に特筆すべき変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、南区内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、需要者、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価はやや弱含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は南区南部天白川に近い低地に存する住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測される。地価水準はわずかな下落傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。取引は自用目的が中心である為、不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に目立った変動要因はないが、中心商業地の地価上昇を受けて地価は緩やかに上昇した。

地域要因の将来予測

国道1号沿いに事務所や専門学校等が建ち並ぶ地下鉄駅に近い商業地域であり、特に目立った変動要因はないことから、当面は現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、熱田区内の幹線道路沿いの商業地域の事例を採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。近隣地域は地下鉄駅に近く賃貸事務所も一部みられるが賃貸市場の熟成の程度は低く、地価水準に見合う賃料を徴収できないことから収益価格は低位に試算された。近隣地域は自用の事務所等が中心であることを考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模工場跡地には、マンション・低層店舗が出店され、工場用途以外の土地利用も進みつつある。

地域要因の将来予測

中規模な工場を中心とする地域であるが、地理的位置により今後は店舗等も混在するものと予測される。地価水準については、工場としての需要不足はあるが、横ばい傾向が今後とも続くものと予測される。

価格決定の理由

周辺類似地域等より信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、空工場等も多く工場・倉庫等の賃貸需要は総じて弱く、適切な賃貸事例は少ない。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が期待できず、結果的に価格は低位に求められた。従って、市場性をより反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR東海道線南大高駅徒歩圏内にあり土地区画整理事業がなされ、人口も住宅もいまも増加・発展しており地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業により良好な街並がほぼ整い、今後も発展的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅が多い土地区画整理完了後の住宅地域である。収益価格は面積が小さく賃貸経営には不向きのため求めなかったが、土地価格の回収が可能となるほどの賃貸市場は未成熟である。住宅建設等自用目的や業者建売素地取得での取引が多く、居住性や快適性を重視する住宅地域なので、実証的で説得力のある比準価格をもとに現在の経済状況並びに不動産市況と代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

 一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当面現状のまま維持するものと予測する。地価は景気回復兆しがあり、高台にあることからやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

対象標準地は面積が少なく、共同住宅の想定は非現実的で収益価格は試算しなかった。地域内には共同住宅等も見られるが、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域で、総額及び取引価格の水準が指標となって価格が形成されている。したがって、実証的な比準価格と規準価格の均衡を計り、さらに単価と総額との関連、市場の需給動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した比較的古くからの住宅地域で、目立った変化はなく、ここ一年間において、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、東海市内の規範性の高い取引事例から試算した実証的な結果で、精度の高い価格が得られた。収益価格は、対象標準地において経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難であると判断されるため試算しなかった。鑑定評価額の決定にあたっては、地域的に自用目的での取引が主体であり、取引価格の水準が価格の指標となっていることが一般的であるため、比準価格を採用し、東海市の住宅地の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因はなく現状の良好な住環境を維持するものと予測する。このところ需要は回復基調で、地価は安定的に推移するものとと予測する。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住環境の良好な住宅地域で現状で推移するものと予測する。新興の住宅地域に押されてきた状況に変化がみられ、需要は回復基調にあり、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

住宅市場における典型的な需要者である個人は居住の利便性、快適性に着目して不動産を選択する。近隣地域は、最寄駅まで徒歩圏の住環境の良好な住宅団地で、需要は回復基調にあるが、比準価格は、近隣地域と同じ加木屋町泡池を含む周辺の区画整然とした住宅地域内で生起した実際の取引価格を価格判定の根拠とし、市場参加者の価値判断に立脚し説得力を有するので、比準価格を標準とし、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住商混在地域としての現状に特段の変動要因はない。商業地としての繁華性に劣るが、地価は住宅地並であり安定的に推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

住宅、自用の店舗併用住宅が混在する地域で、現状で推移するものと予測する。商圏が近隣に限られ商業地としての繁華性は低いが、地価は当該現状が織り込まれた住宅地の水準であり、安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

商業地では収益性が不動産の選択指標となるが、借地立地が一般的である同一需給圏内では、資金投下は建物のみに限られ、土地の取得を前提に複合不動産の純収益を基礎に求められた収益価格は現実の市場に適合しない。一方、近隣地域と需要が同質と認められる商住混在地域内で生起した実際の取引価格を判定根拠とした比準価格は市場参加者の価値判断に立脚し説得力があるので、これを標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既存の住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼす地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅を中心とする地域で、今後も同等の環境を維持すると予測する。地価は区内では相対的に低水準であることを反映し、概ね上昇傾向を維持すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む周辺は戸建住宅として利用することを目的とする取引が中心で、比準価格は最寄駅を同じくする多数の信頼性のある事例が収集できた。一方収益価格は敷地規模が小さく、投資採算性の観点から適用するのは妥当でないと判断された。従って本件では、比準価格を採用し代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

既成の住宅地域で、特記すべき地域要因の変化はみられない。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する熟成した住宅地域であり、地域要因の変動もなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域には賃貸用共同住宅がみられるが、土地の有効活用で建築コストの回収を主目的としていること、対象標準地は画地規模等から賃貸用共同住宅の想定は非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。市場においては、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で、特記すべき地域要因の変化はみられない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因の変動もなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域には賃貸用共同住宅がみられるが、土地の有効活用で建築コストの回収を主目的としていること、対象標準地は画地規模等から賃貸用共同住宅の想定は非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。市場においては、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

目立った地域要因の変動はないが、地下鉄駅の徒歩圏の住宅地で需要も堅調であったことから、地価は上昇基調で推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅やマンションがみられる住宅地域で、特に目立った変動要因がないことから今後も現状のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は六番町駅周辺の類似性のある取引事例を採用して求めたものでその精度は高く説得力も高い。画地規模が小さく間口も狭い為、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。対象標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの幹線道路沿いの商業地域。地域要因について特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場実勢を反映した実証的な価格であり、市場参加者の観点からも説得力は高い。収益性を重視する市場参加者も想定されるため、収益価格にも相応の説得力は認められるが、利回り及び賃料や空室率等については適正な水準を見出しにくい状況であり、収益価格は比準価格に比べてやや説得力に劣る。本件では、より説得力の高い比準価格を標準として、収益価格を斟酌し、さらには代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小工場跡地等が、徐々に住宅地として転換しつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小工場のほか、住宅等も混在する工業地域であり、今後は工業地から住宅地へと徐々に用途転換が進むものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は工場等の賃貸物件も散見されるが、自用の利用を前提とした取引が中心で、投資目的の取引は限定的であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。従って、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。