地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であり、需給とも安定的に推移している。

地域要因の将来予測

住宅地域として概ね熟成しており、今後も大きな変化はないものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の賃貸用物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。土地のみでの投資需要はほとんどなく、需要者の中心は自己用の住宅を建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

商業集積性の高い駅至近の商業地域ではある。景気回復の収束感があるが当該商業地域は若干の強含み。

地域要因の将来予測

中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、今後ともに地域を代表する繁華性の高い商業地域として推移して行くものと判断できる。地価は景気回復の収束感があるが希少性の高い地域で上昇傾向が予測される

価格決定の理由

近隣地域内は中層の商業テナントビルが多く、需要者の多くは収益性から意志決定する法人が主流となっているも、飲食店舗等に関しては周辺商業地との競争が激化しており、賃貸市場は取引市場に比較して相対的に低下傾向を示している。よって、本件では市場性に着目している比準価格を標準として収益価格を関連づけ、且つ前年公示価格を勘案し、然る後に指定基準地価格との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内にあり、需要は概ね安定している。

地域要因の将来予測

既存の住宅地として熟成しており、特に目立った変化は見込まれないため、今後も当分の間、現在の環境を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

標準地周辺には共同住宅等が混在してはいるものの、戸建住宅の需要を中心とする地域であり、自用目的での取引が中心である。居住の快適性が重視されるため収益価格が低位となったものである。市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参考にして、代表標準地との検討も踏まえ、前年価格との関連に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内にあり、現状では宅地化の進展は予測しえず、概ね現在の環境を維持していくものと考えられる。

価格決定の理由

民間のアパート等の収益性物件はほとんど見られない地域であり、賃貸借市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。自己使用を目的とした取引が中心であるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格を踏まえ、前年価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり特段の地域要因の変更はないものの周辺は、高い事例も散見されている。

地域要因の将来予測

特に変動要因が見当たらないことから閑静な住宅地としての環境を維持するものと予測する。小規模な開発等により需要の下支えが見込めることから地価水準は底堅く、横這いもしくは微増傾向で推移すると予測する

価格決定の理由

本件においては同一需給圏内の類似地域における規範性の高い取引事例を収集できた。対象地の周辺にはアパート等も混在するが、自用目的の取引が中心である。対象地周辺の住宅地域では、主たる需要者が収益性より居住の利便性・快適性を重視して意思決定する傾向が強い。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から遠いものの、居住環境が良好である。

地域要因の将来予測

当地域は閑静で良好な居住環境にある住宅地として成熟しており、現状を維持していくものと予測される。地価水準は横ばい又は小幅な上昇傾向にある。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 駅前商業地域であるが、価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 対象標準地は、用途の多様性がある駅前商業地であるが、低利用地が見られ繁華性が著しく高い商業地とはいえない。低層階を店舗、中層階を事務所等という様な形態の利用が標準的と判定できるが、自用が多く賃貸市場は未成熟な地域で、収益不動産としての取引はあまり見受けられない。よって鑑定評価額は、市場実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格との関連づけを行い代表標準地価格から検討した価格との均衡をも踏まえて、上記の通り決定した。

地域要因

地価は一般的要因の影響を受けるも特別な地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

既存の住宅地で、比較的安定した住宅地で今後も当分の間、現状の環境を維持して行くものと思われる。地価は景気回復が収束傾向であるがやや上昇傾向である。将来は安定傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

共同住宅等が混在しているもののその数は少なく、自用目的での取引が中心である。対象不動産は駅からの距離を有する住宅地域であるため収益性よりは居住の快適性を重視して価格決定されるのが通常で、鑑定評価額の決定に当たっては、規範性ある取引事例より得られた比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、前年公示価格との対比及び代表標準地との均衡にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

  一般住宅も混在する路線商業地域であるが、価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 対象標準地は路線商業地であるが、低層階を店舗等、中層階は居住用という様な形態で用途が混在し純度の高い商業地域ではない。賃貸市場は未成熟な地域で、自用店舗が多い地域であり、収益不動産としての取引はあまり見受けられない。よって鑑定評価額は、市場実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格との関連づけを行い、代表標準地価格から検討した価格との均衡をも踏まえて、上記の通り決定した。

地域要因

駅に近く、整然とした街並みで住的環境も良好であるので、需要は増加してきている。

地域要因の将来予測

朝霞駅の徒歩圏住宅地で人気が高く、住宅も増加してきている。景気も回復基調にあることから、地価はやや強含みに推移している。

価格決定の理由

同一需給圏内の比較的時点の新しい事例から規範性ある比準価格が求められた。周辺にはアパートなども多いが、旧来の土地所有者が経営する賃貸建物が多く、全体的に低い家賃水準に抑えられているために、その家賃に基づく収益価格は低水準にとどまっている。これらのことから市場価値を反映する比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討から求められた価格との均衡を重視し、上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は特にない。地価は上昇した。

地域要因の将来予測

小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域。地域要因の変動は特になく、今後も現状程度で推移するものと見られる。地価は景気動向に応じた変動が予測される。

価格決定の理由

比準価格は取引当事者の属性に応じた事例分析を踏まえ事例の持つ特性、価格水準、比較可能性を検討のうえ相対的に規範性が高い事例を採用して求めた。収益価格は前提とするファミリータイプの賃料水準が投資採算性に劣るため低位に求められた。したがって、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

バス便地域で交通利便性が劣るため需要はやや弱いものの、一般的要因の影響を受け地価は僅かながら上昇している。

地域要因の将来予測

当該地域は駅から遠方に位置する一般住宅地域でより利便性の高い地域と比較して需要は劣るが、特段の変動要因が無いため当分の間現状を維持すると予測する。地価はやや上昇傾向で推移すると見込まれる。

価格決定の理由

当地域は最寄り駅からバス便利用となる交通利便性に劣る住宅地域で、自用目的の取引が支配的である。アパート等の収益物件も見受けられるが、土地に対する投資採算性は低い。比準価格は中里周辺に位置する類似性の高い取引事例を中心に採用しており実証的である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から遠い住宅地域であり、大きな変化はないが、開発適地が残っているため、戸建住宅分譲等は比較的多く見られる。

地域要因の将来予測

 開発適地が残されているが、利便性の低い地域であり、開発等の進展速度は緩やかなものになると予測する。景気動向や低金利の持続、各種政策効果等により、地価は当面概ね横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

 少数世帯向けのアパート等が散見されるが、近隣地域の公法規制と標準地の地積の関連等から、対象標準地上に収益用建物の建設を想定することは現実的でないため、収益価格は試算しない。需要者の中心は自己用の住宅を建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に影響を及ぼすような変動要因はないが、最寄駅より徒歩圏内の住宅地域であり、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅、アパート等が見られる住宅地域であるが、アパート等は自用地の利活用に係るものがほとんどである。不動産の取引は、自己利用目的が中心となっており、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、本件では、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地及び周辺標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い商業地域であり、需要は概ね安定している。

地域要因の将来予測

店舗ビル等が建ち並ぶ既存商業地域であり、特別な地域要因の変動は見込まれないため、当分の間現況通り推移していくものと予測する。

価格決定の理由

投資目的の需要者は投資採算性を基本に考えて取引するが、当該地域の賃貸借市場を反映して、収益価格は相対的に低位となった。市場性を反映している比準価格を標準にしつつ、投資対象としての観点から収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、前年価格との関連に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅に近く、住環境も良好であることから地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅を中心とする住宅地域である。今後とも大きな地域要因の変化、変動は無く、現状を維持しながら推移していくものと思われる。なお、当該地域の地価はやや強含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

志木市の住宅地域において多数の信頼のある取引事例を収集し得た。近隣地域及びその周辺には、戸建住宅が中心であるが、駅への接近条件も良好なことから共同住宅も多い。しかし、賃料水準は低く収益用不動産として投資目的で取引されることは少ない。したがって、市場の実態を反映した比準価格を標準として、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の既存住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

志木駅北西方の徒歩圏内に形成された既存住宅地域として成熟しており、今後も現況の住環境を維持しつつ、熟成を深めていくものと予測する。地価動向はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、対象地の市場性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。自用目的の取引が中心であり、志木市内で多数の信頼性ある取引事例が得られた。一方、収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない現状からやや低位に求められた。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域内にあるため、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、指定基準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 駅徒歩圏外の住宅地域であり、周辺の熟成度はいまだ低い。一般的要因の影響で需給はやや回復、取引価格も依然上昇を持続している。

地域要因の将来予測

 最寄駅から徒歩圏外に位置する住宅地域で周辺地域に畑も多くみられるが、現在のところ宅地開発の端緒等特段の変動要因は見られない。当分、現状のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

 戸建住宅主体の地域で居住の快適性・利便性が重視され、主に自己使用目的の住宅取引によって価格が形成される地域であり、市場における取引に基礎を置いて求められる比準価格の規範性は高い。本件においては信頼性のある多数の取引事例を収集しえた比準価格を標準とし、代表標準地との検討をふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、賃貸共同住宅も付近に少数見られるが、投資採算性が劣り価格決定への影響は弱く、収益価格は非適用とした。

地域要因

交通接近条件の良好な住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅等の多い閑静な住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

アパート、マンション等も混在する地域であるが、一般住宅を中心とした自用使用目的の取引が多数であり、収益性よりも居住の快適性を重視した取引が中心となっている。したがって、市場における実勢を反映した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟した地域であり、需要は概ね安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

投資目的の需要者は投資採算性を基本に考えて取引するが、当該地域の賃貸借市場を反映して、収益価格は相対的に低位となった。市場性を反映している比準価格を標準にしつつ、投資対象としての観点から収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、前年価格との関連に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

中高層の店舗、事務所兼共同住宅ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、比較的繁華性の高い商業地域として推移して行くものと判断できる。地価は景気回復の収束感があるが希少性の高い地域で上昇傾向が予測される

価格決定の理由

近隣地域内は中層の商業テナントビルが多く、需要者の多くは収益性から意志決定する法人が主流となっているも、飲食店舗等に関しては周辺商業地との競争が激化しており、賃貸市場は取引市場に比較して相対的に低下傾向を示している。よって、本件では市場性に着目している比準価格を標準として収益価格を関連づけ、然る後に代表標準地価格との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄り駅からはやや距離のある住宅地域であるが、地価の値頃感や各種政策効果の影響等から、地価もやや上昇基調となっている。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は認められず、今後も現状のとおり、郊外の閑静な住宅地域として推移するものと予測される。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

対象標準地はバス便圏の低層住宅地域であり、自用目的での取引が支配的であることから居住の快適性・利便性が重要視される傾向がある。一方、近隣地域内にアパート等の収益物件はほとんど見られないため、事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的である。そこで、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、信頼性のある取引事例により求めた比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

未利用地が残る区画整然とした住宅地域である。地域要因に特に大きな変動はなく、今後も次第に宅地化が進行していくするものと推察される。地価動向はほぼ横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、対象地の市場性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。一方、収益価格は、対象地の収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に試算された。最寄駅から徒歩圏の住宅地域にあるものの、収益性よりも居住の快適性等が重視され、取引は自用目的の実需が中心である。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼすような地域要因の変動は見られない。

地域要因の将来予測

当該地域は、特に急激な要因の変化はないものと推測され、今後も一般住宅地域としての住環境を維持するものと予測する

価格決定の理由

近隣地域は、一般住宅を中心とした既存の住宅地域であり、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心である。収益価格は不動産収益性を反映し理論的な価格であるが、標準地が収益性よりも居住の快適性や利便性を重視していることから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

駅への接近性の観点で劣る地域であり、需要は力強さに欠けるが、景気動向によりやや横ばい傾向。

地域要因の将来予測

当該地域は、最寄駅から距離があるなど交通接近性に劣る既成の低層住宅地で、住環境は現状維持で推移するものと予測する。地価は景気回復傾向であるが当該地域は横這い傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該標準地の周辺地域には小規模なアパート等の収益性物件も介在しているが、自用目的での取引が中心となっている。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないのが実態であるため、収益価格はやや低位に求められた。よって、比準価格を標準とし収益価格を比較考量して、代表標準地との検討による価格を踏まえ、前年公示価格との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

志木1．4㎞に位置する接近性にやや見劣りする住宅地域で、地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、今後も現状を維持しつつ安定的に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該近隣地域は一般住宅等の自己使用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域等において多数の信頼性ある取引事例が入手できた。一方、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため、低位に求められた。したがって、市場における取引の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いではあるが、住宅色の濃い地域で特段の変動要因は認められない。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地周辺はアパート等の収益物件も見られるが、地主による土地の有効活用という側面が強く、収益性を中心に土地価格が形成されているとはいい難い。一方、比準価格は自用の居住目的で取引される市場の特性に合致しており、市場における実証的な価格として説得力が高いといえる。そこで、本件においては実証性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 バス便の住宅地域であるが、東京都に近接するため、地価は横這いながら強含みにある。地域要因に変動は無い。

地域要因の将来予測

 特筆すべき発展的要因は認められないが、東京都に近接する住宅地域であり、需要は比較的高く、地価は強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

 本件対象不動産の存する近隣地域は住宅地域で、共同住宅も混在するが、収益目的での取引は少なく、自用目的での住宅敷地が取引の中心となっており、収益性よりも居住の快適性が重視される地域性にあることから、収益価格が低位に求められたものと思料される。よって本件では市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、更に代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近い環境良好な住宅地域であり、大きな変化はなく、根強い需要に対して供給は少なく、地価はやや強めの動きで推移している。

地域要因の将来予測

駅に近く、環境も良好な住宅地域として熟成しており、今後も当該要因を維持していくものと予測できる。需給関係を反映して、地価は当面の間やや強含みの傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

単身者、少数世帯向けのアパート等が見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。土地のみでの投資需要はほとんどなく、需要者の中心は自己用の住宅を建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺には開発適地も残されているが、大きな変化はなく、需給とも安定的に推移し、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

周辺に開発適地が残されているため、今後も開発の進展等により、徐々に住宅地域として熟成していくものと予測する。景気動向の影響等により、地価は当面の間横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

少数世帯向けのアパート等が散見されるが、近隣地域の公法規制と標準地の地積の関連から、対象標準地上に合理的な賃貸経営を可能とする収益用建物の建設を想定することが困難なため、収益価格は試算しない。需要者の中心は自己用の住宅を建築し、居住する目的の個人であると判断されるため、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

清瀬駅徒歩圏の住宅地域で、周辺には開発余地を残しており、戸建分譲も散見される。地域要因に影響を及ぼすような特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

開発適地が残されている熟成途上の住宅地域で今後も徐々に住宅地として発展していくものと予測する。地価は当面の間概ね横這いで推移するものと予測する。

価格決定の理由

共同住宅等の収益物件も混在しているが、多くは自己居住目的での取引が支配的であり、標準地は収益性よりも快適性・利便性といった居住環境が選別の要因として重視される住宅地である。よって、市場の実勢を反映した取引事例に基づく比準価格を重視し、収益価格は参考とし、地価動向に留意した前年価格からの推移並びに代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

栄町の地域要因は特別な変動はなく、地価も安定傾向にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は一般住宅、共同住宅を中心とする住宅地域で、今後とも現状を維持しながら推移していくものと思われる。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、共同住宅が等の収益物件も見られるが、取引の中心は自用目的の戸建住宅である。当該地域は低層住宅地域であるので収益性より快適性が重視される傾向にあり、収益価格がやや低めに試算されている。したがって実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅地域であり特段の地域要因の変更はないが、周辺は根強い需要がある。

地域要因の将来予測

閑静で良好な居住環境にある住宅地として成熟しており、現状を維持していくものと予想される。地価水準は上昇基調であるが鈍化している。

価格決定の理由

土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であり、比準価格は取引の実態を反映して説得力があることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連をも検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗付マンション等を中心とする駅前商業地域であり、大きな変化はなく、需給とも安定的に推移し、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

賃貸マンションや店舗付共同住宅等の土地利用が多く、背後地の狭さから今後も商業的な発展性はあまり期待できない。景気動向の影響等により、地価は当面の間横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

各試算価格は最有効使用に即した妥当性ある価格であるが、近隣地域の現況の土地利用は、多くが自用の低層店舗、土地所有者が建設した店舗付共同住宅等であり、賃料水準は土地価格の収益性を基礎として形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって本件では、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。