地域要因

中小工場跡地等が、徐々に住宅地として転換しつつある。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小工場のほか、住宅等も混在する工業地域であり、今後は工業地から住宅地へと徐々に用途転換が進むものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は工場等の賃貸物件も散見されるが、自用の利用を前提とした取引が中心で、投資目的の取引は限定的であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。従って、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段変動は認められないが、低地の住宅地域であり、地価は若干下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は既成の一般住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持していくものと予測される。地価水準は、若干の下落傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

名古屋競馬場前駅南西方に位置する一般住宅が建ち並ぶ地域であり、収益物件の見られない地域である。また、取引は自用目的が中心である。比準価格は港区の類似性のある住宅地事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。一方、収益価格は対象標準地に収益物件を想定することが非現実的であり求めることが出来なかった。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を採用し、また前年公示価格等からの検討を踏まえ上記と決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した既存住宅地域であり、地域要因に格別の変化はない。新規供給に対して需要が堅調で地価は上昇気味。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した混在住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。今後当分の間、現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

 快適性を重視した自用目的の取引が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して比準価格を試算した。対象標準地は画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。以上により、比準価格を採用し代表標準地との価格均衡の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した工業地域で地域要因に特段変動要因は認められないが、地価はほぼ横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、今後も現在の環境を維持していくものと予測される。地価水準は横ばい若しくは若干の下落傾向と予測される。

価格決定の理由

国道23号の南側に位置する工業地域で、貸工場・貸倉庫の収益物件も考えられる地域であるが、取引は自用目的が中心である。比準価格は港区内の類似性のある工業地の取引事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。一方収益価格は、土地の価格に見合った賃料形成がされておらず低く試算された。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を重視し、収益価格を参考に、また代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。

地域要因

目立った地域要因の変動はないが、地下鉄駅の徒歩圏の住宅地で需要も堅調であったことから、地価は上昇基調で推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅やマンションがみられる住宅地域で、特に目立った変動要因がないことから今後も現状のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は六番町駅周辺の類似性のある取引事例を採用して求めたものでその精度は高く説得力も高い。画地規模が小さく間口も狭い為、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。対象標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、県道沿いの成熟した近隣商業地域であり、今後とも現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

南区の幹線道路沿いの商業地域であり、資産保有等を目的とする貸店舗等の収益物件は限定的に認められるが、収益不動産の市場は未成熟である。従って、比準価格を中心に収益価格を関連付け、規準価格との均衡を計り、市場動向を勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

工業地域として熟成しているが、周辺には工場跡地に大規模店舗、共同住宅も見られ、今後は混在地域への移行も予測され、地価は安定的と予測される。

価格決定の理由

当該地域においては収益性に見合った価格形成はされておらず、収益不動産の市場は未成熟である。この為、収益還元法は適用しなかった。したがって、本件においては、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格と規準価格の均衡を計り、臨海部の工場地或いは物流用地の市場動向、単価と総額の均衡も勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成つつあるが、地域要因に大きな変化は特に見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、周辺類似地域等を中心とする信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、標準地は駅からの距離及び標準地の画地条件による制約等より有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

徐々にではあるが、住宅地への用途変換が散見される。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小工場を中心に、一般住宅等も混在する工業地域であり、今後は工業地から住宅地へと徐々に用途転換が進むものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、貸倉庫、貸工場等の賃貸物件も散見されるが、中小規模の工場等の自用の利用を前提とした取引が中心で、投資目的の取引は限定的であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない。従って、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は特に見られない。

地域要因の将来予測

臨海型の大規模工場地であり、今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測する。景気の回復はあるものの、工場用地の需要は総じて低迷しており、地価は横ばい又はやや弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

大規模工場に係わる賃貸事例は、ほとんど見られない。よって収益価格の算定には賃料水準の把握が困難であり、収益還元法は適用しなかった。同一需給圏から収集した大規模画地の事例による比準価格は、市場の実態を反映した実証性のある価格として説得力を有する。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかアパート等が混在する既成の住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。地価は安定的に推移しており、今後も概ね横ばいの傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域周辺は居住の快適性を指向する住宅地域であり、収益性によって地価が形成されるまでには至っていないため収益還元法は非適用とした。よって、実証的価格である比準価格を重視し、更に代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧来からの幹線道路沿いの商業地域。地域要因について特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場実勢を反映した実証的な価格であり、市場参加者の観点からも説得力は高い。収益性を重視する市場参加者も想定されるため、収益価格にも相応の説得力は認められるが、利回り及び賃料や空室率等については適正な水準を見出しにくい状況であり、収益価格は比準価格に比べてやや説得力に劣る。本件では、より説得力の高い比準価格を標準として、収益価格を斟酌し、さらには代表標準地との検討をも踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

目立った地域要因の変動はないが、地下鉄駅の徒歩圏の住宅地で需要も堅調であったことから、地価は上昇基調で推移した。

地域要因の将来予測

一般住宅やアパート等がみられる住宅地域で、特に目立った変動要因がないことから今後も現状のまま推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は地下鉄名港線沿線で類似性のある取引事例を採用して求めたものでその精度は高く説得力も高い。画地規模が小さく間口も狭い為、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。対象標準地は画地規模から快適性を重視する戸建住宅用地としての取得が中心となるので、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化は見られない。

地域要因の将来予測

工業地から住宅地への移行が進む地域であり、今後とも住宅地としての熟成度を増すものと予測する。地価水準は、駅距離より今後ともやや強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、取引事例比較法は周辺類似地域等を中心に信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、標準地は画地の形状及び画地規模による制約等より、有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的で、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

一部に農地等も見られる地域であったが、住宅地域として熟成してきている。中川区北部で最寄駅まで徒歩圏に存し、需要が見込まれる地域あることから、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地の状況並びに事業収支の観点から賃貸共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は多数の規範性を有する事例を中心に試算されており信頼性が高い。標準地は快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引がなされ、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

自用の流通業務用地で、特段の変動要因はない。当該地域に限り設備投資が誘引されるような要因はなく、地価は弱含みで推移するものと予測する

地域要因の将来予測

工業専用地域内の自用の物流施設用地であり、現状で推移するものと予測する。工業地において土地は設備投資の対象であるが、当該土地を投資対象とする社会経済情勢になく、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の流通業務用地であり、敷地規模からみて倉庫等の賃貸借の想定は市場の実情からみてあり得ないため、収益価格は試算できなかったが、比準価格は、近隣地域内の土地と立地条件が類似する不動産について、自用の工業地又は流通業務用地の取得を目的とする法人の取得した実際の取引価格を基礎に価格を判定したもので、工業地の需給動向を反映するとともに、市場参加者の価値判断に立脚し説得力を有するので、当該比準価格をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

工業系用途から、住宅系用途へと徐々に移行しつつあり、周辺における商業施設の開業に伴い、利便性が向上し用途の多様性が認められる地域である。

地域要因の将来予測

中小工場を主体とする地域であるが、工場用地の住宅化傾向にあり、大規模商業施設の開店により、今後用途の多様化の動きがあるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中小工場の中に低層住宅も散見される工業地域であり、収益獲得を目的とする工場用地取引は皆無であり、賃貸市場は総じて未成熟であるため収益還元法の適用を断念した。需要者は製造、流通の経済性、関連業種との接近性等を考慮して行動するものと思料される。よって本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を採用し代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

庄内川に近く、浸水リスクが懸念される地域である。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏外に位置した熟成途中の住宅地であり、今後とも徐々にではあるが熟成度を増していくものと予測する。地価水準は、需要の低迷が続いており、今後とも下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、取引事例比較法は周辺類似地域等を中心に信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、画地の形状及び画地規模による制約等より、有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はないが、地価は交通利便性や価格の値頃感を反映して、実需を中心にほぼ横ばい傾向にあると認められる。

地域要因の将来予測

当該地域は、低層の一般住宅等を中心にアパート等も見られる既成の住宅地域である。周辺には大規模工場等を配し、住環境はやや劣るが、当面現状のまま推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、南区南部に位置し、アパート等の収益物件は散見されるが、対象不動産は、間口・地積等画地条件等のやや劣る住宅地である。このため、賃貸経営を想定して求められる収益価格は低位になると見込まれ、収益面で妥当性を検証する意義は乏しく、収益還元法は適用しなかった。本件では、住環境等を重視する住宅地の特性を考慮して、実証的且つ説得性を有する比準価格を採用しつつ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域においては自用目的の取引が中心であり、収益性に見合った収益物件は殆ど見られず収益不動産市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。以上より本件においては、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価は概ね横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅、中小工場等が混在する住宅地域で、今後工場の住宅地化が進むものと予測される。地価水準は概ね横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。南区北西部に位置する住宅地域で、取引は自用目的が中心である為、不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心に共同住宅等がある住宅地域で、地域内に特筆すべき変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、南区内に所在する住宅地の取引事例を採用し、適切な要因比較を行って求められた現実の市場性を反映した価格である。一方、収益価格については、需要者、最有効使用の観点から、当該価格を試算することは現実性にそぐわないと判断した。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に目立った変動要因はないが、中心商業地の地価上昇を受けて地価は緩やかに上昇した。

地域要因の将来予測

国道1号沿いに事務所や専門学校等が建ち並ぶ地下鉄駅に近い商業地域であり、特に目立った変動要因はないことから、当面は現況のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、熱田区内の幹線道路沿いの商業地域の事例を採用し求めたもので、市場性を反映し説得力を有する。近隣地域は地下鉄駅に近く賃貸事務所も一部みられるが賃貸市場の熟成の程度は低く、地価水準に見合う賃料を徴収できないことから収益価格は低位に試算された。近隣地域は自用の事務所等が中心であることを考慮して、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近年あおなみ線の沿線で再開発建売分譲が活発で最寄駅徒歩圏内の近隣地域に波及するも、学区の世帯数は微増、人口は微減で、殆ど有意的変化なし。

地域要因の将来予測

西名古屋港貨物線の旅客路線化で徒歩12分程度に最寄駅が出現して、十数年経過したが、近隣地域に影響が現れたのは、最近のこと。現在、宅地再開発分譲もみられるが、地積126㎡はある。今の所は、価格は安定的。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域の住宅地の自用目的取引事例を多数収集した。一方、規範性が高く適格性に富む賃貸事例は少ない。南荒子駅の交通利便性から低層共同住宅がみられるが、地主の遊休土地有効利用目的という特殊な投資行動の結果がほとんど。対象標準地の最有効使用は低層住宅地。しかし、その画地条件を経済合理性の観点から考察し、収益価格の把握を断念した。従って、試算価格である比準価格に代表標準地からの秤量的検討を加え、上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅、商業施設等利便施設への接近性に優れ、需要は底堅く、地価は概ね横ばい傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

中小規模の低層住宅が連担する住宅地域として成熟しており、小学校、商業施設、駅等の利便施設への接近性も優れる地域であり、今後も現状を維持し、地価も概ね横ばいにて推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

飲食店、物販店が集積する国道沿いの既成商業地域である。区内を代表する路線商業地域で、昨年から地域要因に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、幹線道路沿いを中心に複数の取引事例から査定価格間の調整を経て決定されており、標準地の価格水準を示すものとして説得力が高い。ロードサイド型店舗が多い地域特性や対象標準地の規模等から判断し、収益獲得目的で土地を取得し建物を建築する需要は弱いため、収益性が価格に反映される程度は低い。代表標準地との検討及び最近の市場動向も踏まえ、各手法の適合性や相対的信頼性の観点から比準価格を採用して、上記の通り決定した。

地域要因

震災リスクはあるものの利便性、居住環境の良好な住宅地域であり、新規供給も少ないため需要は堅調である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、単価と総額との関連にも留意の上比準価格を採用し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

旧来からの住宅地域で、既に熟成しているため、ここ一年間において、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

変化の乏しい旧来からの住宅地域で、将来的にも利用状況は大きく変わらないものと予測される。地価水準は街路条件が劣ることから、需要に弱さが見られるが、概ね横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、中川区西部の規範性の高い取引事例から試算した実証的な結果で、精度の高い価格が得られた。収益価格は、対象標準地において経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難であると判断されるため試算しなかった。鑑定評価額の決定にあたっては、地域的に自用目的での取引が主体であり、一般的に取引価格の水準が価格の指標となっていることから、比準価格を採用し、中川区の住宅地の代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

庄内川流域に近接しているため、浸水リスクの影響を受けやすい地域に属する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、取引事例比較法は周辺類似地域等を中心に信頼できる多数の取引事例を得ることができた。一方、標準地は画地の形状及び画地規模による制約等より、有効な収益物件の想定に合理性を欠くため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

住宅を中心に工場等も見られる地域で、地域要因に特段変動は認められないが、低地の住宅地域であり、地価は若干下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を中心に共同住宅、工場等が混在する住宅地域で、工場等の住宅地化が進むものと予測される。地価水準は若干の下落傾向で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

港区北部の住宅地域で、画地規模の大きな土地には地主等の資産活用による収益物件も見られる地域であるが取引の中心は自用目的である。比準価格は類似性のある港区の住宅地の事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。収益価格は対象標準地に収益物件を想定することが画地条件（地積等）から非現実的であり求めることが出来なかった。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内における類似地域の多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映しており規範性は高いといえる。一方、当地域においては地価に即応する賃料水準の確保が困難であり、専ら収益獲得を目的とした共同住宅建設の想定は現実的ではないため、収益価格は試算しなかった。以上より比準価格を採用し、更に単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

震災リスクはあるものの利便性の良好な住宅地域であり、新規の供給も少ないことから需要は堅調である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。なお、標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

地域要因に格段の変化はなく安定的である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

名鉄柴田駅に近く国道247号線沿いに位置するため比較的繁華性の高い近隣商業地域である。地域には投資等を目的とする賃貸事業等も一部認められるが、主に自用の店舗等が中心で、不動産の収益性によって価格は形成されるに至ってはいない。本評価では南区内の近隣商業地域の不動産の需給動向を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参酌し、更に、単価と総額、地域の不動産市場の将来動向等を勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

中小規模の工場を中心とするものの、共同住宅や店舗等も混在する地域である。一部の工場跡地に店舗開発やマンション建設が認められるものの、当面の間は現状維持により推移していくものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、南区を始め広域的に工場地の取引事例を収集し試算した実証的な結果で精度の高い価格が得られた。収益価格は、収益性に着目した理論的な価格であるものの、土地価格に即応する賃料水準の形成がなされていない。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格を重視し収益価格を参考とし、工業地の代表標準地との検討を踏まえ、さらには単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性の高い旧来からの住宅地域であり、居住環境も整備されており人気がある。地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地下鉄駅から近い、住環境及び交通利便性に優れる既成住宅地域であり、特段の変動要因もないことから、今後も現状を推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を中心とする居住の快適性・利便性等が重視される住宅地域であり、自用の住宅を取得する目的の取引が中心である。対象標準地は画地条件等により経済合理性を満足させる収益建物の想定が困難で、収益還元法は適用できなかった。従って、市場の実態をより反映した比準価格を採用して、代表標準地との均衡に留意して、市場動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。