愛知県名古屋市港区正保町８丁目４４番(名古屋競馬場前駅・中島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


97,000円

2016年01月01日に行った愛知県名古屋市港区正保町８丁目４４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を97,000円/㎡としました。

愛知県名古屋市港区正保町８丁目４４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番愛知県名古屋市港区正保町８丁目４４番
住居表示 
価格97,000円/㎡
交通施設、距離名古屋競馬場前、600m
地積595㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小工場の中に住宅、空地等が見られる工業地域
前面道路の状況南9.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

木寺浩治氏による調査レポート

不動産鑑定士木寺浩治
価格97,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因徐々にではあるが、住宅地への用途変換が散見される。
地域要因の将来予測当該地域は、中小工場を中心に、一般住宅等も混在する工業地域であり、今後は工業地から住宅地へと徐々に用途転換が進むものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、港区及び隣接区を中心とする名古屋市南部の工業地域である。主たる需要者は、地元の中小企業及び零細企業が中心であるが、住宅等への転用を想定する不動産業者等も見られる。取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因アベノミクス、円安傾向等により景気回復の兆しはあり、不動産市場に好影響を与えつつある。

荒川鶴章氏による調査レポート

不動産鑑定士荒川鶴章
価格97,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中小工場の中に住宅等が見られる工業地域で、地域要因に特段変動要因は認められないが、地価は若干下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は中小工場を中心に住宅等が見られる地域であり、今後は工場の住宅地化が進んでいくものと予測される。地価水準は横ばい若しくは若干の下落傾向と予測される。
市場の特性同一需給圏は、港区を中心に隣接する中川区、南区、熱田区等の名古屋市南部の工業地域である。需要者の中心は、中小工場を経営する地元法人、個人事業主等であるが、一部住宅地化が進んでいることから建売業者等の需要も考えられる。景気は緩やかな回復基調にあるが、中小工業地への需要まで行き届いておらず、工業地の地価は弱含み。需要の中心となる価格帯は、規模等により大きく相違するが、600㎡程度の規模で総額6，000万円程度である。
一般的要因景気は緩やかに回復しつつあるものの、港区工業地に対する土地需要は回復しておらず、地価は若干下落傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度1165758
北緯 136度8588889

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

愛知県名古屋市中川区尾頭橋通３丁目７番３ほか１筆の一部愛知県名古屋市中川区昭明町２丁目２５番２愛知県名古屋市港区真砂町２丁目７番２の一部愛知県名古屋市港区稲永町３丁目５４番２愛知県名古屋市港区大手町２丁目２９番５愛知県名古屋市港区土古町４丁目６８番４愛知県名古屋市港区小賀須２丁目１５０３番愛知県名古屋市港区潮見町３７番７愛知県名古屋市港区小碓１丁目２７７番

参考：近隣駅の地価相場

名古屋競馬場前駅(地価相場 104,500円/㎡)中島駅(地価相場 129,000円/㎡)荒子川公園駅(地価相場 103,000円/㎡)南荒子駅(地価相場 127,500円/㎡)東海通駅(地価相場 131,500円/㎡)高畑駅(地価相場 143,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード