地域要因

交通の利便性が良好な地域で、一棟売りの投資物件の取引が増加しており、地価の上昇は拡大している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として成熟しており、当面は現状を維持するものと予測する。当近隣地域の周辺は学校施設に近く、賃貸物件の取引も活発であることから、地価は上昇基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

採用した取引事例はやや広範囲に及ぶが、特に地域的特性が類似する事例を選択しており、比準価格の信頼性は高い。一方、収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に試算された。対象標準地が存する地域は居住の利便性及び快適性が重視される住宅地域であるので、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗事務所兼共同住宅を主体とした商業地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は取引事例を基にしており、市場性を反映し、実証的である。また、収益価格は理論的な価格であるが、賃料の粘着性等の理由により、やや低位に試算された。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人口は概ね横ばいであるが、住宅地に対する需要は、堅調であり、地価は強含みである。

地域要因の将来予測

現在、戸建住宅地域として熟成度は高く、将来も急激な変化は考えられない。住環境に恵まれることから、住宅需要は堅調であり、地価はやや強含みである。

価格決定の理由

自用目的の取引が主で、比較的信頼性のある取引事例を収集し得た。第1種低層住居専用地域内に所在し、自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、単価と総額の関連に留意し、代表標準地価格等との検討を踏まえ、比準価格を標準として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

マンション用地を中心に住宅地需要は強含みで推移。都心に近いところから、戸建住宅用地に対する富裕層の需要も増加。地価は上昇基調を維持。

地域要因の将来予測

戸建住宅の中に共同住宅が見られるところで、1住居であるが、風致地区に指定され、街路の幅員が狭いため、今後も戸建住宅を中心にした利用が維持されるものと予測する。地価は強含みで推移するものと見られる。

価格決定の理由

戸建住宅と共同住宅が混在する地域であるが、街路の幅員が狭く、風致地区に指定されているため、収益用不動産としての利用には容積等の制約がある。また、賃料の変動率を保守的に想定したこともあって、収益価格は低めに求められたものといえる。よって、試算価格の調整に当たっては、現実の市場を反映した比準価格の方を重視するものとし、代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に特段の変動要因はないが、最寄り駅までの利便性が優ることから、特に共同住宅素地の取引が活発であり、需要は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

地域内は中低層共同住宅を中心に戸建住宅等も混在する地域である。最寄り駅まで徒歩圏内に存することから、アパート及びマンション素地の需要が旺盛であり、当分の間、地価は強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は事例適格要件を満たす事例に各要因の補修正を適正な範囲で行い、現下の市況を反映した説得力ある価格となった。収益価格は主たる需要者にとっては重要な判断材料となるが、査定の段階で多くの想定を含むほか、元本と賃料との関係が不完全であるため、比準価格との相対的比較においてはやや説得力に欠ける。よって、本件評価においては、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、代表標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を決定した。

地域要因

好立地条件に支えられ、貸室需要は旺盛で賃貸マンション用地への需要は強く、周辺地域での再開発の進行等もあり、地価は上昇傾向を強めている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は信頼性ある事例を採用し、賃貸マンションの立地性等に着目して求め、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する。収益価格は、好立地条件を有するため賃貸市場は活発で、賃料の遅行性や想定要素を含むものの、その信頼性は比較的高い。よって、比準価格を標準とし、収益価格がもつ方式の特性等を考慮しつつ両価格を関連付け、市場の特性・周辺の公示地・基準地との均衡及び地価変動の推移等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中央区南部の商業地域。地域要因に大きな変動は無いものの、周辺背後の住宅地需要等を反映し、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中央区南部にある近隣商業地域であり、特段変動要因はなく今後も現状を維持するものと予測する。地価は周辺の住宅地需要等を反映して、やや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、商業地では重視すべき価格であるが、その算定過程で想定要素を含むこと等を考慮すると、比準価格に比べ信頼性がやや劣る。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、周辺標準地等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

マンション用地を中心に住宅地需要は強含みで推移。居住環境が優れるところから、戸建住宅に対する富裕層の需要も増加。地価は上昇基調を維持。

地域要因の将来予測

戸建住宅を中心とする丘陵地の住宅地域である。住環境が良く、買物等の利便性に比較的恵まれるため、規模が大きい画地については共同住宅用途への移行が予測される。地価は上昇基調に転じたものと見られる。

価格決定の理由

戸建住宅と共同住宅が混在する地域であるが、どちらかといえば、戸建住宅地利用の方が主であり、収益用不動産としての利用は副次的と見られる。この様な当該地域の土地利用の状況を反映して、収益価格は低めに求められたものといえる。試算価格の調整に当たっては、比準価格の方により説得力があるものと判断し、現実の市場を反映した比準価格を重視して代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は店舗付ビルや事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、駅や都心部への接近性にも優れており、不動産需要は堅調で、地価も上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は中層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことや想定要素を含むことから、やや低位に試算された。従って、現実の市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、更には一般的要因の動向も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 福岡市中央区の都心部周辺の商業地域であり、投資需要は旺盛であり、周辺では高額の取引も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 旧来からの都心に近接する商業地である。比準価格は市場性を実証しており、説得力の高い価格と判断した。収益価格は収益面から検討した理論的な価格であるが、想定要素を含んでおり、用途、利回り等の個別性にも差があることに留意する必要がある。以上より、比準価格を中心とし、収益価格を参考として代表標準地からの検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

天神・大名・今泉地区の不動産市場は活発で、良好な街路条件を有する近隣地域への需要は強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は信頼性ある事例を採用し、十分に検討して求め、市場性を反映した実証的価格で規範性を有する。収益価格は賃貸市場も比較的活発で最有効使用の観点から本件では考量すべき価格と思料するが、賃料の遅行性や想定要素を含む点等は否めず、相対的信頼性はやや劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、市場の特性・代表標準地との均衡及び地価変動の推移等に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路沿線の商業地域。地域要因に大きな変動は無いものの、地下鉄沿線の投資需要は旺盛であり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であり、商業地では重視すべき価格であるが、その算定過程で想定要素を含むこと等を考慮すると、比準価格に比べ信頼性がやや劣る。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

新博多駅ビルの業績好調、博多駅中央街再開発ビルの開業間近と相俟って、宿泊特化型ホテル等の投資向け不動産への投資意欲は活況を呈している。

地域要因の将来予測

新博多駅ビルの好業績と博多駅中央街再開発のKITTE博多、JRJP新博多ビル等の開業間近で、博多駅周辺は投資需要が活発化し、地価は上昇傾向を持続すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場参加者及び最有効使用が類似する商業地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は、収益性の側面から市場価値を把握したもので、近時の投資用不動産の取引において重視すべき価格であるが、想定要素が多いことなどから、規範性はやや劣る。以上から、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

農家住宅も見られるところであるが、周辺でミニ開発も見られ、需要の広がりが感じられる。

地域要因の将来予測

既成住宅地域で、特段の変動要因は見受けられず、今後とも一般住宅を中心とする利用状態が維持されるものと予測する。住宅需要は回復傾向にあり、地価は緩やかに上昇するものと予測する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格を求めたが、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。比準価格は東区の住宅地域の中でも、立地条件に留意して取引事例を収集し、下原地区の事例を採用のうえ試算したもので、主たる需要者の選考性に着目した現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR及び地下鉄線の両線の利用が可能であるため、賃貸及び分譲マンション素地としての需要が堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、店舗利用は低層階のみであり収益性に限界があることから、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、周辺標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への接近性が比較的良好であるため、近隣地域及びその周辺地域では賃貸用を中心にマンション開発が活発で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東区南部の混在住宅地域で、最寄り駅から都心へのアクセスが比較的良好であるので、共同住宅地の需要が強く認められる地域である。旺盛なマンション用地需要を背景にして、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

最寄り駅から都心へのアクセス等が比較的良好であるため、賃貸用のマンション・アパ−トを中心に、戸建住宅、店舗も混在する地域である。収益価格は戸建住宅等の自用の建物も混在する地域であるので、比準価格と比較してやや低位に試算された。本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、周辺標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理事業の工事により各所で工事が進行中。工事が終了した街区では店舗や事務所兼共同住宅が増加しており希少価値よ高値の取引も多くみられる

地域要因の将来予測

当該地域は「香椎駅周辺土地区画整理事業」地区内にあり、当該事業の推進とともにその発展が期待される。背後の住宅等が増加していることから、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測。

価格決定の理由

上記需要者は収益性に着目して意思決定をするものの、適正な還元利回り及び建物想定と賃料把握がやや困難であることから、収益価格は相対的に信頼性が劣る。よって、本件では実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、周辺地域の公示地等の水準及び背後地を含む土地区画整理事業の進捗度並びにテナントの推移・動向等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、幹線道路沿いに店舗、事業所等、及び中層の共同住宅が建ち並ぶ住商混在地域である。比準価格は、同一需給圏に存する取引事例から比準した価格であり、市場性を反映した価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、やや低位に試算された。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

既成住宅地域であるが、立地条件の良さからアパート等の収益物件への投資が目立ち、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

利便性の良い住宅地で、今後とも現状の利用状態が維持されるものと予測する。周辺地域一帯では収益物件の取引が目立ち、これに下支えされ、地価は上昇基調が続くものと予測する。

価格決定の理由

アパート等が混在する地域であるが、賃貸物件は供給過剰気味で家賃水準は伸び悩み、収益価格は低位に求められた。また、当価格は試算の過程に想定要素を多分に含む。一方、比準価格は、標準地が所在する箱崎地区等の取引事例から試算したもので、主たる需要者の選考性に着目した、現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、更に周辺標準地とのバランス検討等も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的良好な居住環境を維持しており、地価はやや上昇傾向にある。土砂災害警戒区域に指定されたが、この要因が土地価格に与える影響は小さい。

地域要因の将来予測

最寄り駅への接近性及び居住環境とも概ね良好であり、周辺では戸建住宅のミニ開発も活発である。住宅地需要の回復により、地価はやや上昇傾向にある。土砂災害警戒区域に指定されたが、土地価格への影響は小さい。

価格決定の理由

取引の中心は自用目的での戸建住宅で、同一需給圏の類似地域の信頼性が高い事例を採用し比準価格を求めた。一方、近隣地域は自用の戸建住宅が中心で、アパートなどの収益建物はほとんどみられない住宅地域にあり、収益還元法が適用できなかった。そこで、現実の不動産市場における経済行動を裏付ける資料から求めた市場性を反映した、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都市高速道路との連続性に比較的恵まれた立地等を背景に、地価は横這い傾向から上昇傾向に推移している。

地域要因の将来予測

倉庫、営業所、作業所等が建ち並ぶ工業地域で、地域内及び周辺に格別の変動要因は見受けられず、当該地域は今後当分の間、現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺は自社使用を目的とした取引が中心となる工業地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格を求めることができなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので市場の実態を反映した実証的な価格である。以上から、比準価格を妥当なものと判断し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

消費不況から外食産業等の売上も減退していたが、個人消費の回復から、周辺では複合商業施設の出店も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、収益性に限界がある店舗付共同住宅の建設しか想定できなかったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への接近性が良好であるため、近隣地域およびその周辺地域では、アパートやマンションの立地が増加している。

地域要因の将来予測

東区南部の混在住宅地域で、最寄り駅から都心へのアクセスが良好であるので、賃貸需要が十分見込まれる事から共同住宅地の需要が堅調な地域である。マンション用地需要の回復から、地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

最寄り駅から都心へのアクセス等が比較的良好であるため戸建住宅、賃貸用のマンション・アパ−ト等が混在する地域であるが、戸建住宅等の自用の建物も混在する地域で、収益性に特化した価格形成がされた地域では無いため、収益価格は比準価格と比較してやや低位に試算された。従って、比準価格は市場性を反映した説得力ある価格なので、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性に優れる住宅地域であるため、個人投資家向けの投資用アパート用地としての需要が堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、収益性に限界のある低層アパートの建設しか想定できなかったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福岡中心部への交通利便性に優れることから地域配送のニーズが高く、最寄駅等へも近く労働力の確保も容易であることから底堅い需要が認められる

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域では、臨海型の工業地域という地域的特性から新たに賃貸用の建物（流通業務倉庫等）を建築するための土地取引や既存の賃貸物件の取引等の収益性に着目した取引は少なく、自用目的での不動産取引が中心である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

営業所、倉庫等が混在する工業地域における土地需要は拡大しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状程度で推移するものと予測される。立地の優位性が認められる不動産取引は増加しており、地価は徐々に上昇していくものと予測される。

価格決定の理由

営業所、倉庫等が混在する工業地域にあることから、最有効使用は事務所兼倉庫である。収益価格は賃料の粘着性などにより低位となった。本件では事業採算を勘案のうえ市場性を重視する工業地域にあることより、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、他の公示価格の推移を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成27年3月14日以降、最寄駅に快速が全便停車するようになり、利便性向上により、賃貸マンション等の立地も進むと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は、駅への接近性等から、流通業務施設、事務所、倉庫、工場が存する中に、共同住宅の立地も進んでおり、用途の多様性が認められるが、建築費の高止まり等もあり、地価水準の回復力はやや弱いと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域においては、自用目的での取引も多く、収益性のみが取引にあたっての意思決定の指標とはなっていないこともあり、収益価格は低位に求められたと思料する。一方で、比準価格は、現実の不動産市場を反映した実証的な価格であると判断される。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討、さらには、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅から遠いものの、小学校、スーパー等に近い、区画整然とした住宅地域で、人気が高く地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である。大きな地域要因の変動は無く、当面現状維持で推移するものと思料される。住環境が良く人気が高いため、需要が堅調で地価は上昇基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い5事例より求めた価格で市場性を反映しており当該試算値の説得力は高い。近隣地域は、住環境の優れる住宅地域で、自己使用建物としての利用が支配的であり、賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用を断念し、既成市街地で適正な素地事例の収集が困難であるため原価法の適用を断念した。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視するとともに、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り決定した。

地域要因

交通量が多く、背後住宅地の需要増も影響して地域内不動産需要にも回復傾向がみられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

南区内のうち標準地と距離的に比較的近い準幹線道路沿いの取引事例と比較して求めた比準価格は、市場性を反映し信頼性が高い。他方、賃貸市場の成熟の程度から土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低く試算された。市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更に、代表標準地との均衡もふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心に近接する閑静な住宅地域であり、周辺マンション開発素地への需要に強い影響を受け、地価は上昇傾向を持続している。

地域要因の将来予測

都心に近接する戸建住宅を主とした高台の閑静な住宅地域で、高級住宅地への需要は堅調であるが、供給が限定的であるため、地価は上昇傾向を持続すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場における実際の取引価格を基礎とした実証的な価格であり、規範性は高い。収益価格は、収益性の側面から市場価値を把握したもので、近時の投資用不動産の取引において重視すべき価格であるが、想定要素が多いこと及び居住の快適性等を十分に反映できないことから、規範性はやや劣る。以上から、高級住宅地の需給動向を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考とし、代表標準地との均衡も踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

天神地区から続く準高度業務地域であり、事務所需要は横這いだが、高額マンション開発予定やマネー流入により地価水準上昇。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

従来の需要者はオフィスビル投資家であったが、最近は当市の高額所得者（資産家、大企業社員、公務員等）や市外投資家をエンドユーザーとする高額マンション用地としての仕入値が、地価形成上の支配力を高めている。従って現実市場性を反映する比準価格の規範性は高いが、収益価格の説得力は下限値を示す状況になりつつある。よってマネー流入、インバウンド、オフィス需要の動向も踏まえつつ、比準価格を重視し、収益価格は参酌して鑑定評価額を決定した。

地域要因

中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域である。不動産需要は堅調であり、投資目的の売買も多く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層の店舗ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域であり、周辺地域では投資物件の件数も増加しており、今後も開発及び建替等が進められるものと予測する。以上より、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

比準価格は、採用事例に高額な投資物件等もあり各試算値間にバラツキがあるものの、市場性を反映した実証的な価格と思料する。収益価格は、賃料水準は上昇傾向にあるが、土地価格に見合う賃料水準には至っていない点及び還元利回りの査定に微妙な点があること等によりやや低位に試算された。以上より、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、更には一般的要因の動向も考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。