福岡県福岡市中央区大宮２丁目４号２１番外(西鉄平尾駅・薬院駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


270,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市中央区大宮２丁目４号２１番外(福岡県福岡市中央区大宮２−４−３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を270,000円/㎡としました。

福岡県福岡市中央区大宮２丁目４号２１番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市中央区大宮２丁目４号２１番外
住居表示大宮２−４−３１
価格270,000円/㎡
交通施設、距離西鉄平尾、400m
地積195㎡
形状不整形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況北西7.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

松本修二氏による調査レポート

不動産鑑定士松本修二
価格269,000円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測当該地域は、共同住宅を主体とした住宅地域として成熟しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。不動産市況は回復傾向にあり、地価は上昇傾向を示すものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西鉄天神大牟田線並びに福岡市営地下鉄七隈線及び福岡市営地下鉄空港線沿線で福岡市中央区及び隣接区に存する住宅地域である。需要者の中心は福岡市内への通勤者が大半を占める。当該地域は利便性が高く底固い需要がある。土地需要は拡大傾向にあり、地価は上昇傾向にある。土地は60坪で4700∼5300万円程度が需要の中心である。
一般的要因福岡市中央区では、都心部を中心とした景気の回復傾向等を背景とし、不動産市況においても市況回復の傾向がみられる。

岡田英吾氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田英吾
価格270,000円/㎡
個別的要因地域内においてやや不整形の減価要因があるが、個別的要因に変動はなく市場における競争力の程度に変化はない。
地域要因都心に近接する住宅地域であり、周辺マンション開発素地への需要に強い影響を受け、地価は上昇傾向を持続している。
地域要因の将来予測都心に近接する西鉄沿線の中層共同住宅地で、高級マンション用地への需要は旺盛であるが、供給が限定的であるため競合が多く、地価は上昇傾向を持続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、都心部に近接する利便性が優る住宅地域であり、需要者の中心は、マンションディベロッパー又は福岡市内の富裕層である。政府の各種住宅政策等により、一般住宅地を始め、周辺マンション用地への堅調な需要にも影響を受けて、地価は上昇傾向を持続している。取引価格の水準は、土地の規模や建物のグレード等により大きく異なるが、比較的高価格帯となっている。
一般的要因中央区の人口・世帯数は微増傾向で、都心部を中心として不動産市場は回復傾向で、需要者の都心回帰と相俟って需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5756398
北緯 130度4055612

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西鉄平尾駅(地価相場 166,000円/㎡)薬院駅(地価相場 129,000円/㎡)薬院大通駅(地価相場 270,000円/㎡)西鉄福岡（天神）駅(地価相場 127,000円/㎡)高宮駅(地価相場 161,000円/㎡)桜坂駅(地価相場 260,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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