福岡県福岡市中央区清川２丁目４号１３番１(西鉄平尾駅・薬院駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
224,000円
2016年01月01日に行った福岡県福岡市中央区清川２丁目４号１３番１(福岡県福岡市中央区清川２−４−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を224,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市中央区清川２丁目４号１３番１ |
| 住居表示 | 清川２−４−１９ |
| 価格 | 224,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 薬院、1,100m |
| 地積 | 495㎡ |
| 形状 | (1.0:1.6) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)12F |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、事務所、マンション等が混在する商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西11.6m市道 |
| その他の接面道路 | 南東側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐々木哲氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐々木哲 |
|---|---|
| 価格 | 225,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 高砂地区のような天神地区外縁部に位置する商業地域は、交通利便性が良好なため、共同住宅の建設が活発化しており、土地価格は上昇している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、清川地区を南北に横断する市道沿いの商業地域である。天神地区等の都心部への接近性に優れるため、賃貸向けの共同住宅の開発が相次いでおり、土地価格は強含みである。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は福岡市中央区において、天神地区の外縁部に位置する商業地域。需要者は、共同住宅を建設する目的で用地を取得する不動産会社等の法人が主体である。金融緩和政策により賃貸マンションの売買や建設は活発化している。中央区は人口増加を維持していることもあり、共同住宅の開発素地を求める需要は根強い。取引価格は規模により異なるが、更地で概ね3千万円∼1億円である。 |
| 一般的要因 | 中央区天神地区はパルコの増床や西通り周辺での新規商業施設の供給により商業集積を更に高めている。 |
武田多門氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 武田多門 |
|---|---|
| 価格 | 220,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 店舗併用住宅が新築された（平成27年7月）。 |
| 地域要因 | 福岡市中心部周辺の旧くからの商業地域であり商況は劣るものの、投資需要が共同住宅立地として見直されており、地価は上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、福岡市中央区及び博多区の中心部周辺の商業地域。需要者の中心は投資事業目的の法人、不動産業者である。旧来の商業地域であるが、商況は弱く、地価も下落傾向が続いていた。価格面から都心への接近性と容積率が見直され賃貸住宅用地としての投資需要により、周辺では高額な取引も見られる。中心となる価格帯は、規模により相異しており見出せない。 |
| 一般的要因 | 金融緩和の影響で投資マネーが流入しオフィス、マンション、ホテル関連の取引は活発化している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度5790226 北緯 130度4120343 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
福岡県福岡市博多区大字下月隈字梶山１６８番２１０福岡県福岡市博多区博多駅前４丁目１０２番外福岡県福岡市博多区美野島３丁目２２５番福岡県福岡市博多区住吉５丁目５９５番８福岡県福岡市南区大字檜原字小原１２４番２０福岡県福岡市南区大楠１丁目３７０番福岡県福岡市南区那の川１丁目１１号１３番福岡県福岡市中央区天神２丁目１２５番ほか１筆福岡県福岡市中央区渡辺通３丁目６号１０番ほか３筆福岡県福岡市中央区大宮１丁目４号２７番福岡県福岡市中央区高砂２丁目１０号３番２福岡県福岡市中央区高砂２丁目６号２１番外３筆福岡県福岡市中央区渡辺通１丁目１２号３番１
参考：近隣駅の地価相場
西鉄平尾駅(地価相場 166,000円/㎡)薬院駅(地価相場 129,000円/㎡)高宮駅(地価相場 161,000円/㎡)博多駅(地価相場 161,000円/㎡)薬院大通駅(地価相場 270,000円/㎡)西鉄福岡（天神）駅(地価相場 127,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード