福岡県福岡市南区高宮２丁目１００番(高宮駅・西鉄平尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


290,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市南区高宮２丁目１００番(福岡県福岡市南区高宮２−１０−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を290,000円/㎡としました。

福岡県福岡市南区高宮２丁目１００番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市南区高宮２丁目１００番
住居表示高宮２−１０−２５
価格290,000円/㎡
交通施設、距離西鉄平尾、710m
地積1,262㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)8F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンションが混在する閑静な住宅地域
前面道路の状況北西6.1m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高田卓巳氏による調査レポート

不動産鑑定士高田卓巳
価格290,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、優良マンション開発用地に対する需要の競合は依然続いており地価水準は高値が継続。
地域要因の将来予測今後は共同住宅等を中心とした住宅地域として一層成熟していくと予測する。地価は上限に近づいているが、金融緩和の影響で、優良マンション用地の需要逼迫は続いており、地価上昇はもうしばらく続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は「西鉄平尾」・「高宮」駅徒歩圏内の住宅地域を中心とする、市内の優良住宅地域一円で、需要者の中心は分譲マンション業者等である。マンション販売に陰りがみられるものの、金融緩和の影響による、良好な投融資環境が続いており、優良立地に対する需要の競合は依然として激しい。需要の中心となる価格帯はエリアや規模により大きく異なるが、容積率100％あたりの価格が1坪50万円前後となっている。
一般的要因福岡市は人口増加傾向顕著。新設住宅着工戸数、有効求人倍率、銀行貸出金残高は堅調、一方で、個人消費はふるわない。

高木俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士高木俊二
価格290,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因H28は高宮地区で新規マンション分譲無し。人口変動は南区平均（H25∼28の3年で＋1．6％）に対し、高宮1∼5丁目は＋0．8％と鈍い。
地域要因の将来予測高宮2丁目で最後に分譲マンションが建築されたのが2008年。近年は中規模区画に高級賃貸マンション建設が散見される。分譲、賃貸マンション用地が高値で取引されており、地価は上昇傾向を維持している。
市場の特性同一需給圏の範囲は、平尾駅又は高宮駅まで徒歩可能な住宅地域を主とする。需要者は大規模地なら分譲マンション業者、中小規模地なら個人の富裕層を主とする。消費税増税延期により、公共（財務局）等の入札で分譲マンション業者や賃貸マンション建設目的の投資家による高値の落札が持続している。総額の需要水準は、土地については画地規模次第だが、取引総額が大きくても市場性減退は見られない。新築分譲マンションは4000万円超。
一般的要因超低金利及び住宅ローン減税、すまい給付金、住宅等取得資金贈与の特例の延長に支えられ住宅需要が堅調。今後の金利上昇の可能性が注視される。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5693131
北緯 130度4093239

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

高宮駅(地価相場 161,000円/㎡)西鉄平尾駅(地価相場 166,000円/㎡)薬院駅(地価相場 129,000円/㎡)薬院大通駅(地価相場 270,000円/㎡)大橋駅(地価相場 123,000円/㎡)竹下駅(地価相場 150,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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