福岡県福岡市南区大楠１丁目３７０番(高宮駅・西鉄平尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


152,000円

2017年01月01日に行った福岡県福岡市南区大楠１丁目３７０番(福岡県福岡市南区大楠１−１９−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を152,000円/㎡としました。

福岡県福岡市南区大楠１丁目３７０番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県福岡市南区大楠１丁目３７０番
住居表示大楠１−１９−２
価格152,000円/㎡
交通施設、距離高宮、680m
地積297㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東4.5m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石田美紀子氏による調査レポート

不動産鑑定士石田美紀子
価格150,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都心部への接近性が良好な地域で、一棟売りの投資物件の需要が旺盛で、地価の上昇は大幅に拡大している。
地域要因の将来予測既成の住宅地域として成熟しており、当面は現状を維持するものと予測する。当地域は駅から徒歩圏内で賃貸需要が高く、投資物件の取引も活発であることから、地価は上昇基調で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね南区北部及び中央区南東部における西鉄天神大牟田線沿線の住宅地域である。需要者の中心は南区及び中央区の賃貸居住者のほか、共同住宅等を管理・分譲する不動産業者である。特に、投資目的の賃貸アパートやマンション等収益物件の取引も数多く見られ、市場は活発で利回りは低下傾向にあり過熱気味の状況にある。需要の中心となる価格帯は300㎡程度の土地で4000万円前後である。
一般的要因南区の不動産取引件数は堅調に推移しており、特に貸家の建築着工の増加は目覚ましく、投資用不動産の動きは活発でやや過熱傾向にある。

高田卓巳氏による調査レポート

不動産鑑定士高田卓巳
価格153,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区域内に市場の特性等に係る格別の変動要因はないが、賃貸マンション・アパートに係る取引の活発化で割安感があった当区域内の地価水準は上昇。
地域要因の将来予測居住利便性の高い地域であることから、建替え等によって今後も共同住宅を中心とした地域として一層成熟していくと予測する。地価は収益物件の市場動向と地域の割安感を反映し、今後も強含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は南区及び中央区の西鉄沿線の住宅地域である。需要者の中心は賃貸マンションの開発を目的とする不動産業者や個人等である。相続税対策等のため、個人によるマンション・アパート等の収益物件購入が急増し、特に、物件開発後個人への販売を目的とする開発用地については、高値による購入が依然として散見されている。需要の中心となる価格帯は容積率100％あたり1坪20∼30万円程度、小規模画地はさらに高単価となるケースもみられる。
一般的要因福岡市は人口増加傾向顕著。新設住宅着工戸数、有効求人倍率、銀行貸出金残高は堅調、一方で、個人消費はふるわない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度5719123
北緯 130度4175758

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県福岡市博多区大字下月隈字梶山１６８番２１０福岡県福岡市博多区美野島３丁目２２５番福岡県福岡市博多区住吉５丁目５９５番８福岡県福岡市南区大楠１丁目６０５番福岡県福岡市南区高宮２丁目４５番福岡県福岡市南区平和１丁目３区２３番ほか１筆福岡県福岡市南区大楠３丁目３１５番１福岡県福岡市南区玉川町５５番２福岡県福岡市南区高宮３丁目２３３番福岡県福岡市南区野間４丁目２６３番福岡県福岡市南区大楠１丁目３７０番福岡県福岡市南区中尾２丁目５２７番福岡県福岡市南区柳河内１丁目４３６番２４５福岡県福岡市南区高宮５丁目５４番福岡県福岡市南区那の川１丁目１１号１３番福岡県福岡市南区高宮２丁目１４７番福岡県福岡市中央区清川１丁目６号２３番４福岡県福岡市中央区天神２丁目１２５番ほか１筆福岡県福岡市中央区高砂２丁目１０号３番２

参考：近隣駅の地価相場

高宮駅(地価相場 161,000円/㎡)西鉄平尾駅(地価相場 166,000円/㎡)竹下駅(地価相場 150,500円/㎡)大橋駅(地価相場 123,000円/㎡)薬院駅(地価相場 129,000円/㎡)博多駅(地価相場 161,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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