福岡県福岡市中央区薬院３丁目４０番外(薬院大通駅・薬院駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
469,000円
2016年01月01日に行った福岡県福岡市中央区薬院３丁目４０番外(福岡県福岡市中央区薬院３−３−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を469,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市中央区薬院３丁目４０番外 |
| 住居表示 | 薬院３−３−８ |
| 価格 | 469,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 薬院、200m |
| 地積 | 360㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F |
| 利用現況 | 事務所兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中層事務所ビル、マンションが混在する商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東7.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
内田信行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 内田信行 |
|---|---|
| 価格 | 470,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 都心天神の外縁であるが、駅に近く利便性が高いところから、マンションや収益物件用地の適地としての需要が強く、地価は上昇基調を維持。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中央区の商業地域で、特に関連性が強いのは都心天神の外縁部一帯である。需要者は地元の事業者若しくは収益物件を求める投資家が中心になる。店舗や事務所としての需要は減退気味であるが、駅に近く利便性に優れるところから賃貸マンション等の用地需要が多いところである。地域における需要は、画地規模によって異なるが、350㎡前後であれば、土地総額で1億5千万∼2億円程度の水準になるものと見られる。 |
| 一般的要因 | 市域の中心部では、オフィス市況の改善や博多駅周辺の発展的動向等の影響を受け、投資物件やマンション用地を中心に不動産需要は強含みで推移。 |
安木徳男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 安木徳男 |
|---|---|
| 価格 | 465,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域要因と整合しており、同一の傾向下にある。 |
| 地域要因 | 薬院駅周辺は天神地区に近接する好立地で、七隈線沿線では複数の開発事業も進捗しており、不動産市況も比較的好調、地価は上昇傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 福岡都心部や地下鉄沿線を中心として、分譲又は賃貸マンション需要は活発で、また、地下鉄七隈線沿線での開発事業やインバウンドの影響が徐々に顕在化し、地価は上昇傾向を持続すると思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、都心南部一円で幹線背後のマンション、事務所等の混在地域と代替性が高い。需要者の中心は、マンションディベロッパー等の法人や個人の投資家である。マンション市況、投資環境は強含みで推移している。オフィス市況は厳しいもののエリアの空室率は低下している。取引価格の水準は、形状・規模等の個別的要因により大きく異なるが、建物込みで2∼3億円程度の小型物件が多い。 |
| 一般的要因 | 天神地区及びその周辺商業地への投資マネーの流入が見られる。またマンション・ホテル需要が活発で地価の上昇圧力になっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度5808946 北緯 130度4005934 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
薬院大通駅(地価相場 270,000円/㎡)薬院駅(地価相場 129,000円/㎡)桜坂駅(地価相場 260,000円/㎡)西鉄福岡（天神）駅(地価相場 127,000円/㎡)赤坂駅(地価相場 260,000円/㎡)西鉄平尾駅(地価相場 166,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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