地域要因

住宅も多い近隣商業地域で、商業収益性に関する魅力は乏しいが、市中心部に近く、安定した背後の住宅地価格の下支えから地価はやや強含んでいる。

地域要因の将来予測

店舗併用住宅が多い住商混在型の近隣商業地域である。周囲に目立った店舗の進出等はないものの、利便性の良さもあることから、しばらくは現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、収益性を反映して価格が形成されるほど商業地域として成熟していないため収益価格は低位に求められた。ただし、市場参加者は商業利用した場合の収益性も少し考慮する傾向にある。よって、取引の実態を反映し、実証的で規範性の優る比準価格を重視し、収益価格を参考とするとともに、代表標準地価格を規準とした価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく、当面の間は、現状を維持するものと予想する。

価格決定の理由

比準価格は市場における実際の取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。標準地は、自己居住目的の取引が主で、生活利便性や居住の快適性に着目し、周辺地価相場を参考に取引されることから、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

私鉄駅至近の遠鉄高架に沿った路線商業地で繁華性は低いが、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地周辺は店舗、店舗併用住宅が多い商業地域で、収益性も考慮されるが、賃貸収入を目的とした取引は少なく、自己利用目的の取引を中心とする地域である。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、市内全般の路線商業地域の価格動向を時系列的に勘案し、不動産市場を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東区の中では中心部に近く、区画配置も整然としていることから、価格水準は高いものの、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく、当面の間は、現状を維持するものと予想する。

価格決定の理由

比準価格は市場における実際の取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は不動産の収益性に着目して求めた価格である。標準地は、自己居住目的の取引が主で、収益性よりも生活利便性や居住の快適性を重視して、周辺地価相場を参考に取引されることから、本件においては比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

通り沿いに集客力のある地元で有名な菓子店舗が点在するため買物客はあるが、地域的な広がりにはいたっていない。

地域要因の将来予測

既成市街地の幹線道路沿いの商業地で、繁華性は低いが密集度が高いので、現状で推移していくと予測する。

価格決定の理由

店舗の賃借需要は景気の低迷により減少しており、土地価格に見合う賃料水準の確保が難しくなっている。幹線道路沿いで来客用の駐車場スペースも必要なことから、収益価格は比較的低位に試算された。自己使用を目的とする土地取引を主とする地域で、複数の規範性の高い取引事例が収集できたことから、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び市場分析の結果を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心商業地の地価上昇傾向がその周辺部にも波及しつつあり、当該近隣地域周辺においても従来に比べ高値の取引が増加傾向にある。

地域要因の将来予測

中心部に近い幹線道路沿いの商業地域で、当面は低層の店舗、事務所と中高層のマンションが混在する現状を維持すると予測する。周辺街路整備事業が進捗しており、地価は当面やや強含みで推移すると予測。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の取引事例から試算したものであり、実証的な価格である。一方収益価格は不動産の収益性に着目し、想定建物を賃貸に供した場合の土地に帰属する純収益から求めた価格で理論的であるが、想定事項が多くやや安定性に欠ける。よって、市場を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街区整然とした住宅地域だが、やや区画整理後の期間が経過しており目新しさに欠け、需要が旺盛とは言えず、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整理済みの居住環境良好な住宅地域であり、ある程度成熟した地域であることから、当面、現状を基調として安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益物件としてはアパートも見られるが、対象標準地の規模からアパートを想定することは困難であるため、収益価格は求められなかった。市場参加者は、住環境や利便性を反映した取引価格により価格水準を決定している地域であることから、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

文教施設が周辺に見られる既成の住宅地域であり、中心部からも比較的近く利便性も良好なため需要は堅調。

地域要因の将来予測

周囲に文教施設が多く見られる既成住宅地域で、高台に位置し、今後も住宅地として現状の状態が続いていくものと判断する。地価は需要が比較的堅調なため強含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅地の取引が中心であり、居住の快適性が重視される地域に所在し賃貸市場が形成されていないため収益価格は適用できなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、代表標準地との検討を踏まえ、現実の不動産市場を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中央地区はマンション販売が好調で在庫を抱えるリスクが少ない。建築費は上昇しているが、需要が供給を上回っており価格は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

浜松駅から徒歩圏に位置し、店舗付住宅や共同住宅、公共施設等を中心とする区画整理済みの地域である。中央地区は安定した需要が認められる。地価は今後の景気動向にもよるがやや強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。開発法による価格は、マンション開発業者の投資採算性を反映している。マンション開発業者は素地取得を積極的に進めているが、供給が限定的であるために投資採算性に基づく価格よりやや高い価格で取引される傾向にある。したがって、比準価格と開発法による価格を関連づけ、更にマンション市場の動向にも十分留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

閉店したままの店舗がみられ、繁華性が低い。地域要因に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は信頼性の高い複数の事例から試算して規範性の高いものが求められた。収益価格は繁華性の低い商業地域で店舗需要も弱いため、土地価格に応じた賃料設定が難しく低位に試算された。近隣地域は自用の店舗、事務所としての利用が多く、取引も自用を目的として行われるのが一般的である。よって、市場性を反映し信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整理が完了した幹線道路沿いに所在し背後人口も多く高台志向もあり需要は比較的堅調。

地域要因の将来予測

区画整理地内の幹線市道沿いの商業地域であり変動要因は特に見られず現状維持のまま推移するものと予測される。地価は安定基調の状態で推移するものと予測される。

価格決定の理由

店舗等の収益物件が見られるが自己使用の店舗等が多く、賃貸市場として成熟の程度はあまり高くないため土地価格に見合う賃料水準が未だ形成されておらず収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料する。よって市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に比較的近く値頃感もあり需要は堅調。

地域要因の将来予測

中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域で変動要因は特に見られず現状維持のまま推移するものと予測される。地価は値頃感からやや上向きの状態で推移するものと予測される。

価格決定の理由

店舗等の収益物件が見られるが自己使用の店舗等が多く、賃貸市場として成熟の程度はあまり高くないため土地価格に見合う賃料水準が未だ形成されておらず収益価格は比準価格よりも低位に求められたものと思料する。よって市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR浜松駅の南方、馬込川流域に位置する既成住宅地域。類似地域では共同住宅や小工場などもみられる地域。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域より代替性に留意しつつ取引事例を多数収集し、信頼性、規範性の認められる取引事例を採用。取引が自己居住目的で行われる事が大半である事から、収益還元法は適用しなかった。よって、類似地域の取引事例から試算した比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

繁華性に大きな変化はないが、内陸部に位置し、古くからの幹線道路沿いで、地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格で、収益価格は収益性に着目して求めた価格である。標準地は、中心商業地に比較的近いが、繁華性がやや弱く賃料収入には限界があるため、必ずしも賃料徴収力にのみ着目して取引が行われるものではなく、自己使用や資産保有目的等で、周辺地価相場を参考に取引される傾向の方が強い。以上から、本件においては比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

繁華性は低いが市役所への接近性が優る商業地域で、不動産市況は概ね安定的に推移している。地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

類似の商業地域の取引事例から求めた比準価格の精度は高い。一方店舗事務所の建築を想定し収益価格を求めたが、容積率未消化の低利用建物を想定しており、賃料水準も低いため、結果的に収益価格は低位に求められた。本件では不動産の市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格も比較考量し、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

交通量は比較的多いが、繁華性はやや劣る路線商業地域である。格別の変動要因はなく、今後も現状の状況が続くものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は低層店舗を想定して試算したが、収益性を反映して価格が形成されるほど商業地域として成熟していないため低位に求められた。市場参加者は取引による市場価格を重視する傾向にある。よって、取引の実態を反映し、実証的で規範性の優る比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理済みの居住環境良好な住宅地域で、大型商業施設にも近いため土地需要は底堅く、地価も安定的である。

地域要因の将来予測

区画整理済みで居住環境が良好なほか、大型商業施設にも近い利便性良好な住宅地域で、需要者の注目度も高いことから、今後も現状を基調として安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

区画整然とした住宅地域で、収益物件としてはアパートも見られるが、自己用戸建住宅地の取引が多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。よって、市場の実勢を反映する比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、単価と総額との関連にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街化調整区域内における既存の住宅地域であり、利便性が劣ることに加え地縁性による市場限定が認められ、不動産の動きは鈍い状況が続いている。

地域要因の将来予測

調区内の住宅地域で、近年は地域要因に特筆すべき変動は無い。今後も大きな変動は期待出来ず、当面は現状同様の住宅地域として推移すると予測する。需要は弱く、地価は若干ながらも弱含みつつ推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域の地域環境等に鑑み、収益還元法は適用しなかった。比準価格については、類似地域において規範性ある取引が乏しく、限られた事例の中から相対的に類似性が高いと認められる事例を選択し、適正を期して試算されたものであり、市場性を反映した実証的な価格が求められたと思料する。以上から本件では、上記求められた比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

天竜川駅への接近性にも優れ、利便性も概ね良好な住宅地域であり、安定的な需要が見られる。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等を主体とした利便な住宅地域で、近年は地域要因に格別の変動は無く、当面は現状同様の住宅地域として安定的に推移すると予測する。地価は概ね横ばい∼若干の上昇基調にて推移すると予測する。

価格決定の理由

アパート等も見られるが、収益性に着目した取引は稀であり、収益価格は求めなかった。比準価格は、周辺類似の住宅地域等に存する取引事例から試算されており、市場性を反映した実証的な価格が求められたと思料する。周辺地域は収益性よりも居住の快適性及びこれらを背景とする市場性に着目した取引が大半を占める住宅地域に存することから、本件では、上記比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

宅地供給が多い地域であるが、条件により選別化が見られる。大型商業施設にも近く、相応の需要が認められる。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等を主とした郊外の住宅地域で、近年は地域要因に格別の変動は無く、今後も当分の間は現状同様の住宅地域として推移すると予測する。地価は概ね横ばい∼若干の上昇程度にて推移すると予測する。

価格決定の理由

標準地の画地条件等に鑑み、収益価格は求めなかった。比準価格は、地域環境の類似性が認められる周辺の住宅地域等に存する取引事例から求められた価格であり、市場性を反映し説得力がある。近隣地域周辺は居住の快適性、利便性及びこれらを背景とした市場性が重視される住宅地域に存し、比準価格は規範性が高いと思料する。以上から本件では、上記比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

大規模商業施設にも近く、比較的利便性の良い地域である。熟成が進んであおり、供給は少なくなったが、需要は堅い。

地域要因の将来予測

比較的利便性に優れた東区内の既成住宅地域である。周辺の倉庫、事業所等の住宅への転換が緩やかに進んでいくものと予測する。地価水準は概ね横ばい又は若干の上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

標準地は画地規模が小さく、共同住宅を想定することが困難なため収益価格は試算しない。収益性よりも居住の快適性が重視され、市場での成約価格を指標に価格水準が形成される住宅地域であることから、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東区内においてはやや郊外部に位置し、需要者の選好性が高いとは言えないが、値頃感から一定の需要が認められ、地価は安定している。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心にアパートや事業所も混在する郊外の住宅地域である。周囲に目立った開発等はないことから、今後もほぼ現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅地の取引が中心であり、居住の快適性が重視される地域に所在し、さらに、近隣地域の標準的な地積では収益用建物の想定が困難であるので、収益価格の試算は行わなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、実際の不動産市場を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

用途の混在が認められ、居住環境はやや劣るが、相対的値頃感から相応の需要が認められる。

地域要因の将来予測

住工が混在する郊外の住宅地域であり、近年は地域要因に格別の変動は無く、今後も当分の間は現状同様の住宅地域として推移すると予測する。地価は概ね横ばい程度にて推移すると予測する。

価格決定の理由

収益性に着目した取引は稀であり、画地条件等にも鑑み、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、類似の取引事例から試算して求めた価格であり、市場性を反映し説得力がある。近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、市場性に着目した取引が大半を占めることから、比準価格は規範性が高いと思料する。以上から本件では、上記求めた比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

近隣周辺で比較的規模の大きい宅地分譲が行われているほかは、格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は市場における実際の取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。標準地は、自己居住目的の取引が主で、生活利便性や居住の快適性に着目し、周辺地価相場を参考に取引されることから、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

私鉄駅に近いため利便性が高く、周辺で、中小様々な宅地分譲が続き、供給、需要とも堅調である。

地域要因の将来予測

格別の変動要因はなく、当面の間は、現状を維持するものと予想する。

価格決定の理由

比準価格は実際の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は画地規模から試算しない。標準地の周辺にはアパート等も見られるが、自己居住目的の取引が中心で、収益性よりも居住の快適性に着目して取引され、市場での成約価格が価格水準の指標となる住宅地域であることから、市場性を反映した実証的な比準価格を採用し、需給動向を勘案し、さらには代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

調区内の住宅地域であるが大型商業施設背後の立地で利便性は概ね良好であり、緩やかに宅地化が進行しつつ安定的に推移している。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の住宅地域であり、当面は現状同様の住宅地域として安定的に推移すると予測する。大型商業施設等の背後地にあって利便性は概ね良好であり、地価は横這い∼若干の強含み傾向にて推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域の地域環境等に鑑み、収益価格は求めなかった。比準価格は、周辺類似地域に存する取引事例から求められ、市場性を反映した実証的価格と思料する。対象標準地は、市場性に着目した取引が大半を占める住宅地域に存していることから、比準価格の規範性は高いと思料する。以上から本件では、比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

地域に影響を与える特段の要因はなく、当面の間は現状のとおりで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は市場における実際の取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。標準地は、自己居住目的の取引が主で、生活利便性や居住の快適性に着目し、周辺地価相場を参考に取引されることから、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の路線商業地域であって一定の繁華性は維持しているが、画地規模が大きく総額が嵩むこともあり、活発な取引は見られない。

地域要因の将来予測

沿道型店舗、事務所等が連坦する郊外の路線商業地域であり、今後も一定の繁華性を維持しつつ、当面は現状同様の路線商業地域として推移すると予測する。地価は概ね横這い程度にて推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、複数の取引事例から求められた価格であり、市場性を反映した実証的な価格である。収益性に着目して求められた収益価格は、土地価格や建築費に見合う賃料収受が困難な賃貸市場の現状を反映し、比準価格より低位に試算された。本件では、収益性よりも市場性に着目して取引がなされる地域の実状に鑑み、市場性を反映した比準価格を概ね妥当と判断し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

飲食関連を中心に出店需要が旺盛で、周辺店舗ビルの空室率は改善傾向にある。中心部への投資需要も顕在化しており、地価はやや強含みに推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は浜松市内の中心商業地の取引事例から試算したものであり、実証的な価格である。一方収益価格は不動産の収益性に着目し、想定建物を賃貸に供した場合の土地に帰属する純収益から求めた価格で理論的であるが、想定事項が多くやや安定性に欠ける。よって、市場を反映して実証的な比準価格を重視しつつ、収益価格を比較考量し、当市中心部の需給動向にも十分留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東名インターチェンジ近くで交通利便性が良く、地盤も良好であるため需要は堅調であるが、供給も多く、地価は横ばい傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の工場・倉庫のほか貸倉庫等も見られる地域であるが、賃貸借契約は関連会社間等によるものも多く、規模・設備等の多様性から標準的な賃料水準の把握が難しい。したがって、取引市場を反映して実証的な比準価格を採用し、収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

佐鳴湖東岸の住環境、生活利便性に優るブランド力を有する住宅地域。医療施設、商業施設、教育機関などが適正に配置されている地域。

地域要因の将来予測

熟成度の高い既成の住宅地域であり、特段の変動要因は見られず、当面の間、現状が維持されるものと考えられる。地価は、今後とも上昇傾向で推移するものと推察される。

価格決定の理由

同一需給圏の類似地域より代替性に留意した結果、取引事例、賃貸事例共に信頼性、規範性を有する事例を収集し採用し得た。収益価格を試算したが投下資本に対する収益性が低いという結果を得た。よって、需要者は収益性からの価格検討をしないものと考える。したがって、類似地域の取引事例より試算した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との価格検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

集約された官公庁施設へのアクセスの良さから、事務所用途の色合いのほうが強い商業地域である。

地域要因の将来予測

浜松市役所近くの中高層事務所ビルの建ち並ぶオフィス色の強い商業地域。景気回復の影響が地価に現れつつある。よって、当面地価は、上昇傾向あるいは強含みの横ばいにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域より代替性に留意した結果、取引事例、賃貸事例共に信頼性、規範性を有する事例を収集し採用し得た。投下資本相応の賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。また事務所用途の優る当該地域では、自己使用を前提に資産保有目的とした取引も十分考え得る。したがって、比準価格を中心に、低位でも考慮すると判断される収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧街道沿いの既成商業地だが繁華性は乏しい。利便性が良いため、個人事業者等の事務所用地としての需要が期待できる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件として、貸店舗、貸事務所等も見られ、収益性がかなり考慮される商業地域であり、低位に求められた収益価格もある程度規範性が認められる。しかし、自用目的の取引が主で、取引価格を指標に価格水準が形成される傾向が強い地域性を考慮し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、単価と総額の関連の適否、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。