静岡県浜松市中区早出町１２２２番６(曳馬駅・上島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


90,500円

2016年01月01日に行った静岡県浜松市中区早出町１２２２番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を90,500円/㎡としました。

静岡県浜松市中区早出町１２２２番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市中区早出町１２２２番６
住居表示 
価格90,500円/㎡
交通施設、距離浜松、3,900m
地積193㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパートも見られる住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

杉田篤彦氏による調査レポート

不動産鑑定士杉田篤彦
価格90,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因利便環境良好な住宅地域内に所在し需要は堅調
地域要因の将来予測利便環境に恵まれた地域にて今後も現況を維持していくものと判断する。地価は需要が比較的堅調なためやや強含みで推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅北方から北東方にかけて3km∼4km内外の圏域である。需要者の中心は浜松市内の30∼40歳代の給与所得層である。一般住宅、アパートが混在する区画整理済みの住宅地域内に所在し居住環境良好なため需要は堅調。土地は1500万円程度、新築の戸建物件は3000万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因大手企業を中心に業績が改善し、所得、雇用状況に明るさが見られ、消費税率値上げ後の需要の反動減からの回復の兆しも伺われる。

松島芳知氏による調査レポート

不動産鑑定士松島芳知
価格90,500円/㎡
個別的要因標準地の個別的要因に変動は見られない。標準地の個別的要因は、南東側接面で、基準方位に比べ日照が優る点があげられる。
地域要因住環境の良好な住宅地域であるため、その潜在的需要は高く、安定した需要が認められる。
地域要因の将来予測利便性や快適性等に変化は見られないので、当分の間は現状を維持していくと予測する。地価は、堅調な需要に支えられ安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、浜松駅北東方を中心に拡がる住宅地域である。需要者は、周辺賃貸住宅から住み替える子育て世代や浜松市及び隣接市町に勤務する一次取得者が中心である。大型ショッピングモール、医療施設等の利便施設が適正に配置されている地域であり、潜在的な需要は高い。土地は50坪程度で1500万円程度、新築戸建は2800∼3000万円程度が中心な価格帯である。
一般的要因利便性が良い又は高台の住宅地域については需要が概ね堅調で推移しているが、沿岸部や混在住宅地については需要はやや弱い状況にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7303438
北緯 137度7517376

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

曳馬駅(地価相場 82,700円/㎡)上島駅(地価相場 80,000円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)自動車学校前駅(地価相場 85,000円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)天竜川駅(地価相場 80,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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