静岡県浜松市東区大蒲町９０番２(天竜川駅・助信駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


87,800円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市東区大蒲町９０番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を87,800円/㎡としました。

静岡県浜松市東区大蒲町９０番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市東区大蒲町９０番２
住居表示 
価格87,800円/㎡
交通施設、距離浜松、3,500m
地積193㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

市川高史氏による調査レポート

不動産鑑定士市川高史
価格87,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街区整然とした住宅地域だが、やや区画整理後の期間が経過しており目新しさに欠け、需要が旺盛とは言えず、地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測区画整理済みの居住環境良好な住宅地域であり、ある程度成熟した地域であることから、当面、現状を基調として安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅の東方から北東方に広がる住宅地域一円。需要者は浜松市東区を中心に浜松市内に居住する、1次取得者が中心である。近隣は区画整理からやや期間の経過した住宅地域で目新しさに欠けるが、街区整然とし住環境が良好なため、不動産需要は比較的安定している。土地は1，700万円前後、新築の戸建物件は3，500万円程度が取引の中心だが、昨今画地の小口化により2，500万円程度の物件も見られる。
一般的要因地域経済は比較的安定し、低金利の追い風が吹くものの、人口減少傾向の中で、不動産に対する需要はまだら模様である。

木村満義氏による調査レポート

不動産鑑定士木村満義
価格87,800円/㎡
個別的要因格別の変動要因はない。
地域要因格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測格別の変動要因はなく、当面の間は、現状を維持するものと予想する。
市場の特性同一需給圏は東区南部の住宅地域一円。需要者の中心は区内在住のファミリー層が中心で、一部区外からの転入者も見られる。周辺には郊外型大規模店舗が立地し、浜松市中心部や東名高速道路浜松IC、JR天竜川駅等へのアクセスも良いため土地需要は比較的堅調である。市場の中心価格帯は、坪単価20万円台後半で、画地規模が小さく総額が抑えられた物件は坪単価30万円台の取引も見られる。
一般的要因自然災害に対する意識は依然として強く、沿海部の地域は敬遠され、内陸部の選好性が依然として強い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7153241
北緯 137度7660481

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

天竜川駅(地価相場 80,500円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)曳馬駅(地価相場 82,700円/㎡)浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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