静岡県浜松市中区元城町２１６番１９(第一通り駅・浜松駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


207,000円

2016年01月01日に行った静岡県浜松市中区元城町２１６番１９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を207,000円/㎡としました。

静岡県浜松市中区元城町２１６番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市中区元城町２１６番１９
住居表示 
価格207,000円/㎡
交通施設、距離浜松、1,200m
地積391㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東36.0m国道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

竹井真也氏による調査レポート

不動産鑑定士竹井真也
価格207,000円/㎡
個別的要因格別の変動要因はない。なお、背面道は建築基準法上の道路ではなく、幅員・系統・連続性も劣り増価要因にならないと判断した。
地域要因集約された官公庁施設へのアクセスの良さから、事務所用途の色合いのほうが強い商業地域である。
地域要因の将来予測浜松市役所近くの中高層事務所ビルの建ち並ぶオフィス色の強い商業地域。景気回復の影響が地価に現れつつある。よって、当面地価は、上昇傾向あるいは強含みの横ばいにて推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅を中心に拡がる商業地域。需要者は、法人または個人事業者が中心となっている。当該地域は、店舗用途より事務所用途の方が強い地域である。官公庁へのアクセスも良く、オフィス立地としての選好性は高い。400㎡程度であれば、土地は総額で、8，000万円前後が市場の中心価格帯である。
一般的要因住宅地、商業地とも相対的な市場競争力が高い中区では、底堅い地価水準が形成されている。

鈴木雅博氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木雅博
価格206,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内では新築ビルも見受けられるが、景気の先行き不透明感や東街区との競合により、依然として事務所需要は厳しい状況にある。
地域要因の将来予測中高層の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で、近年事務所ビルの新築も見られたが、空室も多くテナント需要は乏しい状況にある。地価は今後の景気動向にもよるが、底値感もあって当面横這い傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ねJR東海道本線の北側で、JR浜松駅を中心に広がる中心商業地の外縁に位置する商業地である。全国的な投資家等の引き合いは少なく、需要者は市内及び県内の法人が中心である。郊外型店舗への顧客流出は続いており、更に景気の先行き不透明感等の影響から、全体的な需要も弱含みで取引件数も大幅に減少している。価格は規模等の画地条件による個別性が強くまちまちであり、需要の中心は見出せない状況にある。
一般的要因爆買いを始めとするインバウンド需要のほかサ−ビス輸出の底堅さがみられるが、地域限定的であり、全体として商環境は力強さに欠ける。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7091179
北緯 137度7271341

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

第一通り駅(地価相場 75,700円/㎡)浜松駅(地価相場 76,050円/㎡)八幡駅(地価相場 79,800円/㎡)助信駅(地価相場 80,000円/㎡)曳馬駅(地価相場 82,700円/㎡)上島駅(地価相場 80,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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